Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно поступить при продаже доли?
До свадьбы бывшая жена имела в собственности 1-комнатную квартиру (условная стоимость 120т.р.), в которой был прописан ее несовершеннолетний ребенок от первого брака.
После регистрации брака ждали еще одного ребенка и решили купить 2-х комнатную квартиру (условно за 180т.р.)
Данная квартира была приобретена 60т.р мои + 120т.р супруги (от продажи своей квартиры). В регистрации о собственности прописано в равных долях по 1/2.
В настоящее время мы в разводе и в квартире прописаны и проживают разнополые несовершеннолетний ребенок 12л и совершеннолетний ребенок 20л, бывшая жена (при этом я только прописан, а проживаю в другом месте более 10лет). Часть счетов за ком. услуги разделена и оплачивается по отдельности.
Бывшая жена не желает выкупить у меня долю, ссылаясь на то, что она в свое время внесла больше, не учитывая, что весь ремонт, мебель и технику покупал я +60т.р. (чеки не сохранились). Хочет подать в суд и отсудить мою долю себе, ссылаясь на выше описанное и то что я там не проживаю. (другого жилья в собственности не имею, живу на съеме)
При этом я хочу продать или подарить третьему лицу свою долю. (планирую ее через почту России официально уведомить о продаже с указанием суммы и времени).
В соответствии с этим у меня вопросы:
1. Может ли бывшая жена выиграть суд? или оспорить мою сделку
2. Могу ли я продать или подарить свою долю?
3. Будет ли при этом ущемление прав прописанных детей?
4. Как лучше поступить?
Здравствуйте, Георгий.
Если деньги по сделке не перечислялись со счета на счет последовательно, то есть за продажу ее квартиры деньги на ее счет, и за покупку новой квартиры деньги с ее указанного счета на счет продавца новой квартиры, то ей будет сложно доказать, что она внесла больше и имеет права на большую долю, чем 1/2.
Вы можете продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки.
Подарить можете кому хотите без соблюдения указанного правила.
Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
1. В случае, если ваша жена сможет доказать, что деньги от продажи ее личного имущества она потратила на приобретение новой квартиры, тогда часть квартиры, купленная за 60 тысяч будет совместно нажитым имуществом и у вас с бывшей женой будут равные права на эту долю. Если арифметически, то у вас будет 1/6 доли в праве собственности.
2. Можете и продать, и подарить, но эта сделка будет нотариальной.
3. Дети не собственники, так что их права не ущемляются
4. Лучше обратиться к юристу в оффлайне.
Со 02 июня 2016 года вступил в силу ФЗ-172, по которому абсолютно все сделки с долями в квартире, доме и другой недвижимости должны оформляться у нотариуса. Теперь для того, чтобы подарить или продать свою долю другому дольщику или постороннему человеку (не входящему в состав участников долевой собственности) нужно вначале оформить сделку у нотариуса, а потом регистрировать ее в Росреестре. При этом закон не видит различий, в чью пользу производится отчуждение: родственнику или чужому человеку.
Это правило будет касаться и случаев, когда долевая недвижимость будет реализовываться целиком в руки одного получателя (покупатель, одаряемый). Как уверяют эксперты, такие меры приняты на законодательном уровне в связи с участившимися случаями мошенничества и рейдерства на рынке жилья. Роль нотариусов сводится к защите интересов собственников. Удостоверяя сделку, нотариус проверяет ее законность и пресекает возможные случаи криминальных проявлений и иных злоупотреблений. В свою очередь это скажется на бюджете сделки. Стоимость услуги нотариуса составляет 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не более 20 000 руб. При этом в цену входит, в том числе и техническая работа (подготовка договора, проверка чистоты сделки через реестры, гос/муниципальные сервисы и пр.).
По желанию стороны могут представить свой текст договора или получить стандартные условия, предлагаемые нотариусом
А как же свидетельство о собственности, в котором указано, что в равных долях по 1/2 и покупка 2-х комнатной квартиры проходила при участии нотариуса. Ведь если бы она захотела, то и в договоре купли-продажи была бы указана большая ее часть доли, а так она согласилась на 1/2.
Собственно говоря, никак. Тогда — согласилась, сейчас — оспорила. Соглашения о разделе имущества у вас не было, брачного контракта — тоже.
Такие вещи — оспариваются, поскольку эти ваши 1/2 вего лишь подтверждают, что супруги владеют имуществом, нажитом в период брака в равных долях. Но это правило отменяется в случае доказанности того, что один из супругов вложил личные средства в приобретение имущества в период брака.