Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

400 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
400 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Расторжение предв. дог. Возврат денег

5 лет назад я заключил предварительный договор купли-продажи офиса за 1 млн. рублей. Деньги переданны продавцу в полном обьеме. Я покупатель. Офис строящийся, и в этом договоре было указано, что после окончания строительства здания и получения прав собственности на офис на продавца, будет заключен основной договор купли-продажи с последующей регистрацией прав на покупателя( на меня). Но, фирма застройщик здание не завершила строительством и заморозила. Офис моему продавцу не передала. Могу я расторгнуть предварительный договор с продавцом и потребовать возврата рыночной стоимости офиса ( она сейчас в два раза выше)?

07 Августа 2013, 14:19, вопрос №165518 Владимир, г. Краснодар
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Владимир, здравствуйте!

    А Вы договор выложить можете?

    Но вообще, по общему правилу, можете.

    ст.429 ГК

    6.
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
    если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной
    договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
    стороне предложение заключить этот договор.



    В силу ст.453 ГК РФ

    5. Если
    основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное
    нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать
    возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.


    ст.15 ГК гласит

    2. Под
    убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело
    или должно будет произвести для восстановления нарушенного права,
    утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также
    неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях
    гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная
    выгода).



    Поэтому можете через суд потребовать возмещения убытков

    07 Августа 2013, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я могу ответить на вопрос по договору

    07 Августа 2013, 14:24
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Я могу ответить на вопрос по договору

    Через суд, если коротко, можно потребовать возмещения упущенной выгоды.

    07 Августа 2013, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уточните когда в договоре указан срок для заключения основного договора купли-продажи офиса?

    07 Августа 2013, 14:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Из договора - "Основной договор будет заключен в течении месяца после сдачи объекта в эксплуатацию" . Но сдачи в эксплуатацию не произошло. Инвест договор у застройщика расторгнут. Разрешение на строительство у застройщика анулированно. Здание заморожено. Это случилось год назад.

    А конкретных сроков между мной и продовцом в нашем предварительном договоре не указанно. Получается бессрочный.

    07 Августа 2013, 14:38
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Согласно ст.453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное  нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать   возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Таким образом, путем подачи искового заявления в суд Вы сможете потреборвать взыскания с данного контрагента убытков, причиненных в виду неисполнения обязательств по продаже офиса в устанорвленный срок. Кроме того, Вы можете взыскать неустойку в порядке ст.395 ГК РФ, если иные санкции не были установлены в договоре. Что касается упущенной выгоды, связанное с подоржанием на рынке недвижимости, но здесь то можно заявить а такое требование, но сворее всего для этого потребуется экспертная оценка данного объекта и другие доказательства причиненных убытков.

    07 Августа 2013, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Срок как раз и определяется истечением месяца с момента ввода в эксплуатацию.

    07 Августа 2013, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Срок как раз и определяется истечением месяца с момента ввода в эксплуатацию.

    07 Августа 2013, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но объект в эксплуатацию не сдан. И возможно никогда не будет сдан.

    А расторгнуть дог с продавцом я собираюсь сейчас.

    07 Августа 2013, 14:54
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Ваш договор в судебной практике называется «Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

    Я так поняла, что в договоре не было установлено конкретного срока для заключения основного договора, в связи с этим, полагаю, что возможно говорить о том, что договор между вами является не заключенным, т.к. в силу ст. 190 ГК РФ вы ссылаетесь на событие, которое может и не наступить (в течение месяца с момента ввода в эксплуатацию). Если в договоре не указано сроков сдачи объекта в эксплуатацию, то скорее всего договор будет считаться не заключенным.

    Вы можете обираться в суд с требованием о возврате данных денежных средств и о взыскании % за  пользование чужими денежными средствами.

    К сожалению оснований для взыскания упущенной выгоды пока не вижу.

    07 Августа 2013, 14:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    В части взыскания рыночной стоимости аналогичного объекта, данный вариант вполне реален.

    п. 5 Постановления ВАС РФ  от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» гласит следующее: «Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

    07 Августа 2013, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    А расторгнуть дог с продавцом я собираюсь сейчас.

    Так расторгайте! Письменно уведомляйте Вашего контрагента и требуйте выплаты полной стоимости. Если откажет или промолчит то обращайтесь в суд, нормы права мы Вам привели.

    07 Августа 2013, 15:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Баженова Кристина

    Включать в предварительный договор условия о полной оплате стоимости имущества до заключения основного договора нельзя. Об этом свидетельствует многочисленная судебная практика.

    Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Таким образом, предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора.

    Из Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской ФедерацииМосква №54 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

    п. 8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

    Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

    Статья 487 ГК Предварительная оплата товара

    1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплатув срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
    3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
    4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

    Таким образом, в случае, если сторона не согласиться расторгнуть договор, вы вправе требовать его расторжения в судебном порядке, а также возврата уплаченной суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

    07 Августа 2013, 17:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Владимир!

     В соответствии со  ст.429  ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

     Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

     В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

     Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    То есть,  если Вы заключили предварительный договор, то обязательства по нему должны исполняться продавцом надлжащим образом.

    Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

    Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

    То есть, срок  исполнения может определяться указанием на определенное событие, что и  установлено Вашим договором.

    Согласно ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

    В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

    То есть, если   обязательство не может быть выполнено, то оно прекращается.  Вы вправе требовать  возвращения уплаченной суммы.

    Согласно ст.393 ГК РФ  Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

    Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

     Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

     При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

    То есть, если исполнение обязательства по предварительному договору стало невозможным по вине    Продавца, то Вы вправе потребовать возмещения своих убытков, в том числе упущенной выгоды.

     В соответствии со ст.380 ист.381 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

     Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

    В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

    При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

    Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.


    То есть, если  Вы передали указанную сумму в качестве задатка и за неисполнение Договора ответственен продавец, то он обязан вернуть Вам двойную сумму задатка.Таким образом, сейчас Вам следует направить Продавцу письменную претензию.В случае отказа удовлетворить Ваше требование добровольно Вы сможете решить вопрос в судебном порядке.Смогу оказать услугу по составлению претензии, а также проконсультировать  по перспективам решения вопроса в Чате или по скайпу.
     С уважением Ф. Тамара
    07 Августа 2013, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats