Какие действия с моей стороны необходимее (предпочтительнее) предпринять при нарушении застройщиком сроков сдачи жилого дома при ДДУ?

Question

Здравствуйте! Распишу всю ситуацию подробно и по порядку. На момент заключения ДДУ у меня не было ни постоянной, ни временной регистрации на территории РФ (сам являюсь гражданином РФ). В связи с этим, ДДУ от 13 мая 2015г по ФЗ-214 заключала моя родная сестра. Оплату 100% по ДДУ я осуществил со своего счета в сбербанке безналичным переводом непосредственно на реквизиты застройщика от 02.06.2015г. Имеется Акт о зачёте данной оплаты от застройщика от 03.06.2015г. На момент заключения срок ввода дома по Договору ДУ в эксплуатацию значился II кварталом 2015г (не позднее 07 мая 2015г), но при заключении Договора на словах нам было сообщено, что будут перенесены сроки сдачи и ввода на конец IV квартала. Спустя полтора-два месяца я получил временную регистрацию сроком на 1 год. 06 августа 2015г получили от застройщика Акт исполнения обязательств (об оплате цены) Договора ДУ со стороны Участника (на тот момент - со стороны моей сестры). В офисе мне дали ознакомиться со сроками переноса сроков ввода дома в эксплуатацию на II квартал 2016 г. (не позднее 07.05.2016г.) и я его подписал своим именем и со словами "по доверенности", хотя я не являлся на тот момент владельцем (участником) ДДУ и никакой доверенности от сестры ко мне не было, а со слов Застройщика можно было подписать. 06 августа 2015г составили между мной и сестрой Договор уступки прав и обязанностей по Договору ДУ, зарегистрировав его в Управлении ФС гос.регистрации кадастра и картографии. Дата регистрации на штампе Управления значится 21.08.2015г. По получении договора уступки из Управления сообщил по телефону сотруднице Застройщика, с которой велось общение. Она сказала, что могу отправить ей по электронной почте скан Договора уступки, что и было отослано мною 27.08.2015г указанным способом. От 18.02.2016г я зарегистрировался по постоянному месту жительства, отличному от места временной регистрации. При очередном визите в офис Застройщика сообщил им об этом и они сняли ксерокопию с моего паспорта. Никаких подтверждений, правда, я не брал об оповещении их о смене места регистрации и жительства. На сегодняшний день ситуация такова, что мне не приходило ни одного уведомления от застройщика о продлении сроков ввода в эксплуатацию дома никаким из возможных вариантов оповещения. При посещении их офиса осенью 2016г мне стало известно, что они до сих пор отсылают заказные письма с новыми сроками ввода дома в эксплуатацию на адрес моей сестры, где она не проживает на данный момент и не могла никак получить эти письма, да и с августа 2015 года уже я являюсь участником ДДУ по Договору переуступки прав. Сейчас на сайте застройщика значится окончание строительства и дата ввода дома в эксплуатацию - III квартал 2017г. На момент перехода ко мне прав по Договору уступки я был холост. На данный момент я женат с конца 2015 года и у нас с женой есть ребенок. Это предисловие, теперь вопросы: 1) На данный момент у меня уже есть необходимость (прошло 2 года почти!!!) в расширении жилплощади (по ДДУ однокомнатная квартира) и приобретении 2-х комнатной квартиры и скорее всего у другого застройщика и в другом городе. Как поступить? Написать отказ Застройщику от Договора ДДУ с последующим возвратом оплаты или заниматься переуступкой прав на ДДУ? Сколько может занять (или как ускорить) процесс возврата оплаты Застройщиком (заниматься переуступкой не быстрый процесс)? Сколько из практики уходит времени на возврат средств от Застройщика? 2) Как я могу получить от Застройщика неустойку за просрочку ввода дома в эксплуатацию? Когда нужно оповестить их об этом: после наступления даты ввода дома в эксплуатацию или необходимо уже сейчас? И от какой даты считать неустойку, если в Акте исполнения обязательств (об оплате цены) Договора ДУ есть пункт: Участник имеет право заключать договора уступки прав на вышеизложенные квартиры по договору без перевода долга? 3) Если Застройщик всё же сможет ввести дом в эксплуатацию, то, подписав Акт о приемке, смогу ли я продать эту квартиру, оформленную в собственность, продать без налога по своей цене или дороже? Или нужно ожидать трёх (или пяти) летний минимум нахождения в собственности? И обязан ли буду я принять квартиру и подписать Акт приемки, если на тот момент Застройщик не выплатит мне неустойку? (Насколько помню, в ФЗ-214 сказано, что Акт приемки Участник ДС не подписывает, если только есть недочеты, согласно тех условий, что указаны в Договоре ДУ). 4) Могу ли я отказаться в одностороннем порядке от Договора на тот момент, когда Застройщик сообщит мне о получении разрешения на ввод в эксплуатацию дома и приглашении к приемке и подписанию Акта приемки? 5) Все отсрочки сдачи объекта строительства были несвоевременными и (если верно помню из ФЗ-214) Застройщик должен был сообщать об изменении сроков за 3 месяца до наступления срока ввода в эксплуатацию, а у Застройщика все даты информирования приходятся после наступления и просрочки предыдущей даты ввода в эксплуатацию. Это каким-то образом нужно учитывать в расчётах неустойки?

Владимир Балашов · Answer

здравствуйте. На самом деле если вы хотите просто получить деньги то можно как отказаться от договора — срок просрочки у вас позволяет, так и найти ещё 1 лицо кому переступить договор. Если застройщик крупный, не в стадии банкротства или иных проблем то обычно деньги возвращают быстро — сроки чаще всего приписывают в договоре. По закону- 20 рабочих дней на это у застройщика — ст 9 часть 2 По неустойке — ст 6 фз 214 Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Приемка вами квартиры никак на неустойку не влияет. Это право у вас уже есть в связи с просрочкой. Тут надо подавать сперва претензию к ним, при отказе можно будет подать в суд в рамках ст 17 закона о защите прав потребителей. Суд по месту вашего жительства. При иске свыше 50.000 суд районный, до этой суммы мировой. гос пошлина при иске до 1 млн не платиться Иожно будет требовать моральный вред по ст 15 зпп и штраф в 50% от выигранной суммы на то что отказались вам в претензии- ст13 зпп По налогам коллеги подскажут более развернуто но декларацию подавать при продаже именно квартиры которую примите в собственность придётся, а если собственность мнение 5 лет — то и платить налог. Сложная ситуация у вас только в том что почему то вам дали подписать перенос сроков без приложения доверенности — это странно. То что вы им больше сроки не переносили — ваше право, то что они стали вам об этом документы не значит что вы их обязаны были подписать и сроки перенести Отказаться можете в любой в момент от квартиры есть просрочка ввода больше 2 месяцев- фз 214 Ст 9 . Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Денис! Как поступить? Написать отказ Застройщику от Договора ДДУ с последующим возвратом оплаты или заниматься переуступкой прав на ДДУ? Сколько может занять (или как ускорить) процесс возврата оплаты Застройщиком (заниматься переуступкой не быстрый процесс)? Сколько из практики уходит времени на возврат средств от Застройщика? Денис Согласно ст.9 214-ФЗ 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. 2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. То есть, вы вправе расторгнуть договор предварительно уведомив застройщика согласно условиям договора и зарегистрировав расторжение в Росреестре, деньги должны вернуть в течение 20 дней в уплаченном размере + проценты с момента внесения денежных средств. Застройщики по разному возвращают средства, некоторые застройщики могут возвратить средства только после суда. 2) Как я могу получить от Застройщика неустойку за просрочку ввода дома в эксплуатацию? Когда нужно оповестить их об этом: после наступления даты ввода дома в эксплуатацию или необходимо уже сейчас? И от какой даты считать неустойку, если в Акте исполнения обязательств (об оплате цены) Договора ДУ есть пункт: Участник имеет право заключать договора уступки прав на вышеизложенные квартиры по договору без перевода долга? Денис В случае расторжения договора по инициативе участника неустойка за просрочку сдачи объекта не взыскивается, так как вы получаете проценты с даты внесения средств (это по сумме больше получиться). Согласно 29 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи. Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит. 3) Если Застройщик всё же сможет ввести дом в эксплуатацию, то, подписав Акт о приемке, смогу ли я продать эту квартиру, оформленную в собственность, продать без налога по своей цене или дороже? Или нужно ожидать трёх (или пяти) летний минимум нахождения в собственности? И обязан ли буду я принять квартиру и подписать Акт приемки, если на тот момент Застройщик не выплатит мне неустойку? (Насколько помню, в ФЗ-214 сказано, что Акт приемки Участник ДС не подписывает, если только есть недочеты, согласно тех условий, что указаны в Договоре ДУ). Денис Вам необходимо будет уплатить налог, так как недвижимость будет в вашей собственности менее 5 лет. Квартиру в любом случае нужно принимать, иначе застройщик подпишет акт приема-передачи в одностороннем порядке и с этого момента риск случайной гибели и бремя содержания имущества переходит на вас. Согласно ст.217 НК РФ Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; Согласно ст.217.1 НК РФ 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 4) Могу ли я отказаться в одностороннем порядке от Договора на тот момент, когда Застройщик сообщит мне о получении разрешения на ввод в эксплуатацию дома и приглашении к приемке и подписанию Акта приемки? Денис В одностороннем порядке отказ от ДДУ не предусмотрен, только в случае нарушения застройщиком обязанностей по договору. После направления уведомления застройщиком, вы обязаны принять объект. 5) Все отсрочки сдачи объекта строительства были несвоевременными и (если верно помню из ФЗ-214) Застройщик должен был сообщать об изменении сроков за 3 месяца до наступления срока ввода в эксплуатацию, а у Застройщика все даты информирования приходятся после наступления и просрочки предыдущей даты ввода в эксплуатацию. Это каким-то образом нужно учитывать в расчётах неустойки? Денис Нет, это не имеет значения. Проценты при расторжении считаются с даты внесения средств (в вашем случае с даты регистрации уступки). А неустойка за просрочку сдачи с даты передачи по договору (если вы не подписывали доп соглашение о переносе сроков). Желаю удачи!