Действительность договора аренды квартиры

Добрый вечер, Роман.

Вы можете запросить свидетельство о наследстве по закону, ведь в дальнейшем на основании этого свидетельства он станет собственником формально.

Здравствуйте, Роман!

Согласно ГК РФ

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 219]

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно пока право собственности не зарегистрировано в Росреестре, гражданин не является собственником квартиры.

Только собственник может сдавать квартиру в аренду, то что лицо прописано в квартире, юридически не порождает право заключать договор аренды.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно лицо не приняв наследство не имеет право заключать договор аренды квартиры.

Правом распоряжения квартирой обладает собственник жилого помещения.

Поскольку ваш арендодатель вступает в права наследования, то, видимо, в ближайшее время он получит соответствующее свидетельство у нотариуса, в котором будет указано какую долю в праве собственности на сдаваемую квартиру он унаследовал. Если унаследовал всю квартиру, то беспокоится вам нечего, потому что в настоящее время Росреестр свидетельства не выдает, а их заменяют выписки о праве собственности.

Если же окажется, что кроме арендодателя у квартиры появятся другие собственники, то ст. 173.1 ГК РФ гласит

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Здравствуйте, Роман.

Начну с того, что право владения, пользования, и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

Если собственником был единственный умерший, то признается, что собственником (собственниками) является наследник (наследники), принявшие наследство фактически или юридически…

ст. 1152 ГК РФ

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.
Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.
Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.
3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.
4.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Единственный прописанный в квартире человек вступает в права наследства в течение месяца.
Роман Карандашов

Если Вы уверены, что он является наследником, а не просто посторонним человеком, то считается, что он принял наследство, вступив во владение квартирой (т.е. фактически). и имеет право ей распоряжаться…

Будет ли действителен такой договор? Вообще, какие могут быть подводные камни в такой ситуации?
Роман Карандашов

Подводные камни могут быть, поскольку Вы не сможете определить самостоятельно весь круг наследников. Если выяснится, что наследник не один, то возможен спор по поводу распоряжения имуществом.

Посоветую следующее:

1. Заказать выписку из ЕГРН, из которой узнаете, кто является собственником.

2. Выяснить степень родства прописанного с умершим собственником (свидетельство о рождении, о заключении брака и пр.)

Договор аренды заключается с ним — «как с лицом, прописанным в квартире».
Роман Карандашов

Заключать договор аренды (найма) следует с наследником, принявшим наследство. Регистрация по месту жительства (прописка) не дает права распоряжения имуществом

Не советую сейчас заключать долгосрочный договор и вносить предоплаты за несколько месяцев вперед. Заключите пока на 6 мес. и оплачивайте помесячно

Здравствуйте!

в дополнение к мнению коллег приведу извлечение из определения ВС РФ

В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. С этого момента наследник владеет имуществом, а также несет и бремя собственности на это имущество, в частности, коммунальные услуги, техническое обслуживание.
Однако осуществить правомочия собственника по распоряжению наследственным имуществом наследник может только после подтверждения права собственности, то есть после осуществления государственной регистрации такого права.

{Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 N 304-ЭС15-10432 по делу N А27-12764/2014 {КонсультантПлюс}}

Здравствуйте, Роман. Вывод коллеги о недействительности договора противоречит закону. На самом деле, наследство принадлежит наследнику с момент принятия наследства. Поэтому при наличии доказательств принятия наследником наследства вам беспокоиться не о чем.

Право наследника на унаследованную недвижимость наступает не в момент государственной регистрации, а в момент принятия наследства. Кроме того, ни у кого нет обязанности регистрировать право собственности на недвижимость. Это — право, а не обязанность. Трудность удостовериться в правомочности действий арендодателя в том, что во-первых, он мог принять наследство фактически, т.е., вообще не обращаясь к нотариусу. И, кроме того, в результате обращения наследника с заявлением о принятии наследства, нотариус обычно не выдает какое-либо подтверждение принятия такого заявления.

По минимуму вы можете убедиться, что арендодатель вправе сдавать квартиру, попросив его продемонстрировать его свидетельство о рождении, если он унаследовал квартиру от родителей. Свидетельство о смерти собственника квартиры. И правоустанавливающий документ (обычно это договора), на основании которого наследодатель стал собственником этой квартиры. А также, при наличии, завещание собственника квартиры на вашего арендодателя. Конечно, это не гарантия. Но так вы сможете минимально убедиться, что хотя бы по закону он — наследник.

Если же вам нужна гарантия, придется дождаться получение свидетельства на наследство. Кстати, договор с ним должен заключаться не как с «лицом, прописанным в квартире», а именно как с собственником, если он действительно эту квартиру унаследовал. Он уже не «лицо», а собственник. С того момента, как принял наследство.