Может ли продать один из собственников свою долю в квартире без согласия других собственников?

Здравствуйте, с юридической точки зрения долевой собственник имеет право продать свою долю другим лицам.Нюанс лишь один — сначала он он должен предложить купить эту долю другим долевым собственникам, если они откажутся, то тогда продать долю может и иным лицам. Тоесть если вы не согласны купить его долю — он может продать ее третьим лицам.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Какие могут юридически обоснованные аргументы для того, чтобы его разубедить?
Маргарита

Добрый день.

Согласно закона, сособственник обязан предложить ПИСЬМЕННО выкупить долю другим сособственникам и только в случае, если другие собственники откажутся, то вправе будет продать третьим лицам.

При нарушении преимущественного права покупки, сособственник вправе будет в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В связи с чем можете апеллировать именно данной статьей и отцу не о чем переживать.

Добрый день.

Может ли продать один из собственников свою долю в квартире без согласия других собственников?
Маргарита

Это маловероятно, поскольку иные собственники обладают преимущественным правом покупки.

так в силу ст. 250 ГК РФ

2. Продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

А поскольку отчуждение доли в праве общей собственности предполагает еще и обязательное удостоверение у нотариуса — обойти данное право и не выслать извещение о продаже другим собственникам не возможно.

В силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Без письменного уведомления других собственников сделка по продаже долю не пройдет удостоверение у нотариуса и не пройдет государственной регистрации и фактически можно говорить о том, что она не состоялась.

Все это Вы можете объяснить Вашему отцу.

Квартира была приватизирована в 1992г. Сейчас документы все 3 собственника сдали в МФЦ для внесения сведений о квартире в Росреестр. Нужно забирать вновь оформленные документы, но отец отказывается их получать (выдают только в присутствии всех собственников) из опасений, что другие собственники продадут свои доли иным лицам без его согласия. Как разубедить?
Маргарита

Здравствуйте!

сошлитесь на ст.250 ГК и ст.42 ФЗ о регистрации недвижимости, указав что нотариус не пропустит сделку и его право перевести на себя права покупателя при нарушении ст. 250 ГК

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Нюанс лишь один — сначала он он должен предложить купить эту долю другим долевым собственникам

Речь в вопросе не об этом, а том, что проблема возникла на стадии регистрации права собственности, право же преимущественной покупки возникнет после регистрации права собственности на жилое помещение, до этого еще не дошло.

Вы можете дать письменное обязательство Вашему отцу о том, что Вы обязуетесь, после регистрации права собственности, в случае желания продажи своей доли, первоначально предложить выкупить данную долю ему, хотя он будет иметь это право и по закону, но если именно этого он опасается, т.е., того, что Вы продадите долю постороннему третьему лицу, такое письменное обязательство можно дать, что его успокоит и даст Вам возможность зарегистрировать долевую собственность, т… к. думаю в этом случае он явится для регистрации. В законодательстве он может и не разбираться, а вот обязательство от Вас в письменном виде будет думаю для него как раз такой гарантией.

Добрый день

Поскольку распоряжение собственностью возможно только с согласия всех собственников, без него продать доли посторонним будет невозможно.

В случае, если другие сособственники захотят продать свои доли, они должны будут сначала предложить их отцу. Несоблюсти этот порядок будет весьма проблематично, поскольку с 02.06.2016 года все сделки с долями на право собственности подлежат нотариальному заверению.

в данном случае Вам уже описали, что при отчуждении доли в праве общей собственности необходимо соблюдение преимущественного права покупки и оформление такого договора у нотариуса, что является основополагающим при защите его прав как собственника доли. Вместе с тем Вы можете пояснить ему, что получение документов просто необходимо, поскольку в случае, если вдруг кто-то из собственников умрет, то вступить в права наследования без документов будет сложнее. Или указать на любое другое основание, при котором Вам могут понадобиться эти документы, например, сдача квартиры в аренду и т.д.

Здравствуйте, Маргарита! Полностью согласен со своими коллегами, что требуется при продаже доли согласие остальных участников долевой собственности согласно статьи 250 ГК РФ. Однако в данной ситуации боятся нужно того, что собственник доли вправе подарить свою долю третьим лицам не спрашивая согласия других сособственников. Данная сделка также требует нотариального удостоверения.

По поводу получения документов из МФЦ. Каждый из сособственников может получить свои документы на долю отдельно от других, не обязательно всем собираться вместе.