Каковы варианты продажи квартиры, если в ней прописан инвалид 1 группы?

Здравствуйте, у меня такая ситуация. У меня с моим отцом (инвалид 1 группы- не колясочник), но через суд признан недееспособным, и моей сестрой (она его опекун) осталась 2 -х комнатная квартира от мамы. прописаны мы втроем там, но в наследство после смерти мамы не вступали, срок истек уже давно. Мы бы хотели бы сейчас ее продать на что то меньшее т. е на меньшие кв. м ., которые положены отцу. натариус сестре моей сказал, что квартару мы продать вообще не сможем, так как отец признан недееспособным и сестра как опекун не может распоряжаться его площадью. Но мне подсказали что мы можем только если делать купля продажа нашей квартиры и одновременно купля продажа нового жилья!!! Я бы хотела узнать поточнее, с чего нам начать? куда обратиться? и вообще сколько положено квадратов моему отцу? стоит ли вообще этим заниматься?