Каков порядок взыскания задатка по предварительному ДКП, если покупателю не одобрили ипотеку?

Здравствуйте! Руководствуйтесь п. 1 ст. 381ГК РФ. Доказывайте, что обязательство было прекращено до начала его исполнения в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает. Либо пытайтесь разбить соглашение о задатке (п. 3 ст. 380 ГК РФ), доказывайте, что данное соглашение содержит правовые последствия аванса и денежные средства подлежат возврату

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Добрый день!

Законодатель определяет понятие задаток как денежную сумму, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Особенности договора
1. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
2. Если обеспечиваемое обязательство будет прекращено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если договор нарушила сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
4. По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ), если иное не установлено законом (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Существенные условия задатка являющимися, обязательными для договоров данного вида (без них договор будет считаться незаключенным):

— условие о сумме задатка (п. 1 ст. 380 ГК РФ);
— условие об обязательстве, в обеспечение которого предоставляется задаток (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Т.к. вины не одной из сторон в не заключении основного договора нет, то по общему правилу задаток подлежит возврату.

Для примера прилагаю определении ВС РФ, рассматривающий аналогичную ситуацию.