Что делать, если ЖСК мешает регистрации ТСЖ, не обслуживает дом и не отчитывается перед жильцами?

Уважаемый Александр! Здравствуйте! Для начала хорошо бы изучить Устав ЖСК. Далее, возможно (касательно) общих собраний — обжаловать что-то в суд (принимая по внимание срок давности в шесть месяцев — см. ст.ст.44-47 ЖК РФ), там уже ставить вопрос о назначении почерковедческой экспертизы, чтобы уже решать вопрос о привлечении «фальсификаторов» к той или иной ответственности.

По уму кому-то надо инициировать проведение общего собрания всех собственников помещений в МКД, а вот уже при наличии кворума (что главное) и ставить судьбоносные вопросы, как-то: образования ТСЖ, прекращение договорных отношений с ЖСК.

В любом случае иного выхода как «перетаскивать» в свои ряды по максимуму собственников помещений просто нет.

Касательно же проверки деятельности ЖСК любой из собственников вправе обратится с жалобой в органы власти.

1) Какие действия может предпринять жилец (группа жильцов) — собственников квартир в доме, чтобы принудить старое Правление ЖСК открыть отчётность и принять новых собственников в ЖСК?
Александр

Здравствуйте. Сделайте запрос в письменном виде и в случае отказа или игнорирования Вашего запроса, обратитесь в жилищную инспекцию или в суд с иском, а можно сразу в оба органа сразу.

Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 23 сентября 2010 г. N 731
СТАНДАРТ
РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
(п. 3 в ред. Постановления Правительства РФ от 27.09.2014 N 988)
3(1). Информация, предусмотренная подпунктами «в» — «и» пункта 3 настоящего документа, раскрывается в отношении каждого многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация, товарищество или кооператив.
4. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.

2) Что будет основанием для проверки МВД и ФНС договоров аренды нежилых помещений в том же доме, по поводу которых можно предположить а) нецелевое использование арендных платежей; б) отсутствие корректной регистрации договоров в госорганах; в) занижение арендной платы.
Александр

Собственно говоря можно использовать все три основания сразу, ошибки здесь не будет.

Могут установить факт уклонения от уплаты налогов.

Статья 199. УК РФ Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации
1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
2. То же деяние, совершенное:
а) группой лиц по предварительному сговору;
б) в особо крупном размере, — наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье, а также в статье 199.1 настоящего Кодекса признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более пяти миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 25 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая пятнадцать миллионов рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более пятнадцати миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 50 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая сорок пять миллионов рублей.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 325-ФЗ)
2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, а также статьей 199.1 настоящего Кодекса, освобождается от уголовной ответственности, если этим лицом либо организацией, уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с которой вменяется данному лицу, полностью уплачены суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумма штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

присвоение или растрату.

Статья 160. УК РФ Присвоение или растрата
1. Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, — наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.
(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 N 420-ФЗ)
2. Те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, — наказываются штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
3. Те же деяния, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, — наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до полутора лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до десяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.
(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 377-ФЗ, от 07.03.2011 N 26-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)
4. Деяния, предусмотренные частями первой, второй или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

3) Как можно переизбрать председателя ЖСК, если он подделывает подписи протоколов общего собрания, которые проводит без кворума силами только своих сторонников?
Александр

Если сможете доказать данный факт, то вполне.

Статья 327. УК РФ Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков
1. Подделка удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков — наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
2. Те же деяния, совершенные с целью скрыть другое преступление или облегчить его совершение, — наказываются принудительными работами на срок до четырех лет либо лишением свободы на тот же срок.
3. Использование заведомо подложного документа — наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

Уважаемый Александр!

Организовать ТСЖ можете только общим собранием собственников жилья. Кроме Вас этого не сделает никто. Вам необходимо организовать собрание поговорить с жильцами обсудить все и только на общем собрании Вы можете принять такое решение и конечно его в обязательном порядке запротоколировать.

Важно! Голосование считается состоявшимся в случае, когда количество голосов получено от более 50% владельцев квартир. Решение считается одобренным, если больше половины из проголосовавших выбрали пункт «За» на основании ЖК РФ. Если Вы примете в установленном законом порядке данное решение, оно будет по закону верно зафиксировано, соблюден кворум голосов, ЖСК больше не сможет осуществлять деятельность по управлению домом, т.к.именно собственники выбирают способ управления домом.

По поводу проверки документов, согласна, что любой из собственников, а лучше группой собственников, обязательно с подписями предоставить заявление в органы власти (жилинспекция, прокуратура, МВД, а также судебные органы)

1) Какие действия может предпринять жилец (группа жильцов) — собственников квартир в доме, чтобы принудить старое Правление ЖСК открыть отчётность и принять новых собственников в ЖСК?
Александр

Александр, здравствуйте.

В соот. со ст.116 ЖК РФ

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Ст. 122 ЖК Российской Федерации предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членовможет быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Чтобы вступить в члены кооператива необходимо подать заявление в правление.

ст.121 ЖК

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Но зачем Вам вступать в члены кооператива?

В этом нет никакой необходимости, поскольку Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управлениярешает только собрание собственников, а не ЖСК.

Очень часто ЖСК образованные до принятия ЖК РФ, действуют и управляют домом незаконно.

В 2005 году в РФ принят Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:

1.)непосредственное управление собственниками,

2.)управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),

3.)управление управляющей компанией.

Выбрать способ управления может только общее собрание собственников!!!.. Не правление ЖСК, а, именно, только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно!!!

Самый лучший выход из слоившейся ситуации — проведение общего собрания собственников с повесткой дня: «Изменение способа управления домом»

Если вы не член ЖСК, а купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай, то в этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не может Вас обязать платить столько, сколько ЖСК установил для своих членов.

Если Вы не член кооператива, то Вы вполне можете оплачивать по тарифам, которые установлены субъектами РФ.

Таким образом, советы следующие:

1. Постараться провести общее собрание.

2. Заключить договор с ЖСК, исключив из него, все то, что ЖСК собирает на свое т.н. существование.

3. Обратиться с коллективным заявлением в прокуратуру в случае, если общим собранием собственников МКД не избирался способ правления МКД после 2005 года.