Какие могут возникнуть проблемы при покупке дома с разной площадью по факту и в документах?

Здравствуйте, Никита!

Дать полный ответ на этот вопрос затруднительно, по следующим причинам:

Если данные, содержащиеся в ГКН (Государственный кадастр недвижимости) и ЕГРП (Едином государственном реестре прав) соответствуют фактическим параметрам (площади), то, возможно, продавец представляет старое свидетельство (тем более что свидетельство о регистрации права — документ чисто формальный, он лишь подтверждает факт регистрации прав на указанный объект на дату выдачи, не являясь правоустанавливающим документом, учитывая что после выдачи свидетельства собственник мог увеличить площадь дома с соблюдением установленного порядка и зарегистрировать право собственности на дом с учетом изменений).

Для этого, прежде чем заключать договор, всегда необходимо увидеть в глаза выписку из ЕГРП, которая и содержит актуальные на дату запроса сведения о собственнике и данных объекта. Если обстоятельства таковы (в лучшем случае), то необходимо лишь составить новый договор, в котором указать данные, содержащиеся в ЕГРП и ГКН.
Если же продавец увеличил площадь и при этом не зарегистрировал изменения, то необходимо выяснить, было ли им получено разрешение на реконструкцию, впоследствии разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего должны были быть внесены изменения в ГКН и ЕГРП. Если все эти процедуры не были произведены (согласованы), то имела место самовольная реконструкция.
Необходимо изучить правоустанавливающий документ — документ-основание (не свидетельство), кадастровый и технический паспорт.

Ну и соответственно предположив, что самострой возведен в пределах границ участка с соблюдением строительных норм, собственник на дом один, то в таком случае, необходимо обратиться в Архитектуру на консультацию, где Вам вручат перечень необходимых документов для узаконивания.

С уважением,

А.Верченко