Передача имущества арендодателю от арендатора

Question

Здравствуйте, В собственности арендодателя коммерческое помещение. Арендатор пользуется им на основании договора аренды.Из-за финансовых сложностей и невозможности оплаты арендной платы арендатор просит зачесть в счёт арендной платы ролету и перегородку, установленную им в помещении в собственность арендодателю. Из документов -Чек на полную стоимость и письмо от арендатора. Но поскольку имущество не новое соответственно передается оно не по сумме, указанной в чеке а ниже. Например: аренда 100руб. Ролета стоила 65р. Арендатор готов отдать ее за 50р. Какие документы необходимо оформить арендодателю и какие арендатору. Заранее спасибо я готова ответить на вопросы если необходимо. Ольга

Дарья Горлова · Answer

Ольга, добрый день! Указанные улучшения являются отделимыми или нет? Наиболее безопасный путь составить доп.соглашение о том, что улучшение передается в собственность арендодателя и принимается им в качестве арендной платы.

Андрей Власов · Answer

Арендатор готов отдать ее за 50р. Какие документы необходимо оформить арендодателю и какие арендатору. Olga Ольга, добрый день! Согласно ст. 623 ГК 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. в вашем случае стоит заключить допсоглашение к договору аренды и отразить указанные обстоятельства, что такое то имущество идет в зачет арендной платы в таком то размере, саму передачу можно либо отдельным актом отразить либо в допсоглашении указать что имущество передано фактически

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Ольга! В соответствии со статьей 614 ГК: 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Соответственно, как вариант, можно оформить доп.соглашением к договору аренды. А можно просто оформить отдельным соглашением о передаче в счет арендной платы в определенном размере неотделимых улучшений арендованного имущества и роллеты. С Уважением, Олег Рябинин.

Антон Мишин · Answer

Здравствуйте Ольга! Согласен с коллегами, что можно зачесть улучшения в счет арендных платежей но только с согласия арендодателя. Если не получится — то только обращение в суд сможет вам помочь. Так, согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (пункт 8) Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 ст. 623 ГК). В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения. Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ. Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает. Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения. Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора. Этого же мнения придерживаются и другие суды. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф04-3851/16 по делу N А70-14554/2014 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 02АП-11277/16 др.