120 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Сделка по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Добрый день!

Есть вопрос, прошу вас помочь. Решил купить квартиру и, кажется, нашел вариант, которого так долго искал. В квартире, которую хочу приобрести, в настоящий момент проживает женщина с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Сделку со стороны покупателя курирует жена. Итак, структура сделки, по её мнению, должна быть такая: делаем сделку (подписываем ДКП, регистрируем, оплачиваю), она берет у меня, как у нового собственника, квартиру в аренду на три месяца в течение которых обязуется найти новый вариант жилплощади и переезжает туда, выписывая из этой квартиры своих детей и прописывая их на новую площадь. На мой взгляд, это не совсем комфортная для меня ситуация, так как я понимаю, что сначала надо выписать детей и прописать их на новую площадь, но с другой стороны, у женщины нет денег, что бы купить новую квартиру, так как деньги у неё появятся только после того, как я ей заплачу за её квартиру. Еще раз повторяю, что квартира, мне идеально подходит, не хотел бы терять такой вариант. А теперь вопросы:

1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки ? Законно ли это ?

2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку ? Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес. ?

3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире ?

То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки ? Или обязательно до сделки надо решить данный вопрос ?

4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски ? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно ?

Спасибо, буду признателен за ответы!

24 Марта 2017, 00:00, вопрос №1583219
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
40%
Юрист - Ирина
19621
ответ
7800
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Кирилл!

1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это?
Кирилл

Вообще регистрация детей никак не влияет на возможность приобрести или продать квартиру, конечно, если ребенок не является собственником доли. В таком случае нужно согласие опеки.

2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ??
Кирилл

Не понятен момент. Почему именно аренду вам предлагает собственник?

Вы можете либо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать, что к определенному числу обязуетесь заключить основной договор и предусмотрите в нем предоплату. Но лично я, не вижу никаких проблем с тем, чтобы сразу оформить сделку. Детей вы всегда можете выписать на основании ст.292 ГК РФ.

Согласно ст.292 ГК РФ 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку?
Кирилл

Это возможно. Но не обязательно.

Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес.?
Кирилл

Можно указать, но если она не выпишет детей, все равно вы сможете их выписать только в судебном порядке.

3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире? То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки?
Кирилл

Да, возможна.

4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно?
Кирилл

Если квартира приобретена в браке, то нужно нотариальное согласие на продажу в соответствии со ст.35 СК РФ.

Желаю удачи!

24 Марта 2017, 00:01
q Отблагодарить
1 0
Кирилл
клиент, г. Москва

Ирина, спасибо за ответ. Но. честно говоря, стало еще больше вопросов! То есть если сделку с детьми сделать можно (если они не собственники доли) то как же их оттуда выписать потом, если это возможно только через суд! Или на основании ст292 я смогу это сделать без суда ?? Что касается аренды то. конечно, вы правы, опечатался, предлагать аренду буду ей я, после того, как стану собственником.

24 Марта 2017, 00:06
19621
ответ
7800
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Но. честно говоря, стало еще больше вопросов! То есть если сделку с детьми сделать можно (если они не собственники доли) то как же их оттуда выписать потом, если это возможно только через суд! Или на основании ст292 я смогу это сделать без суда ??
Кирилл

Без согласия проживающего лица, его можно выписать только в судебном порядке.

Что касается аренды то. конечно, вы правы, опечатался, предлагать аренду буду ей я, после того, как стану собственником.
Кирилл

Договор найма тогда заключите после продажи квартиры.

Желаю удачи!

24 Марта 2017, 00:08
Юрист - Сергей
615
ответов
199
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Кирилл! Ситуация знакомая. Отвечаю по порядку. Вы можете совершить сделку как предлагает жена, но в этом случае Вам в договоре необходимо будет прописать, что в квартире на момент продажи зарегистрированы несовершеннолетние. Все это время несовершеннолетние будут сохранять право пользования. При этом скорее всего конкретные сроки снятия их с регистрационного учета вряд ли будут определены. Данная сделка будет признана законной, но в этом случае вы будете ограничены в праве пользования. Самый лучший вариант, если в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, возможно, в течение 2-х мес. В этом случае у Вас гарантированные сроки по истечении которых Вы вправе от них будете требовать выписаться и выехать.

Если будет аккредитив, то можно и такое условие предусмотреть, если не будет отлагательного условия.

24 Марта 2017, 00:06
q Отблагодарить
0 0
615
ответов
199
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Что касается супруга, то простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно

24 Марта 2017, 00:07
615
ответов
199
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Договор Вам с отлагательным условием зарегистрируют без проблем, уже есть такая практика

24 Марта 2017, 00:11
Кирилл
клиент, г. Москва

Сергей, спасибо. Какие лучше формулировки в ДКП прописывать про отлгательные условия ? Я имею в виду формат таких формулировко. ТО есть полностью прописывать, что такой то покупатель обязуется выписать таких то детей (паспорт, фио) в такой то срок ? Или что то еще спеиальное необходимо прописывать ?

24 Марта 2017, 07:29
получен
гонорар
20%
Юрист - Дмитрий
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16503
ответа
6562
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это?
Кирилл

Здравствуйте!

риска нет, если у детей нет права постоянного бессрочного пользования, например возникшее при отказе от участия в приватизации. их всегда можно выселить

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку? Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес.?
Кирилл

можно прописать обязанность сняться с регистрации в течение определенного срока в ДКП, а лучше пусть снимаются сразу и Вы временно их прописываете по договору найма на период его действия.

3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире? То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки? Или обязательно до сделки надо решить данный вопрос?
Кирилл

возможно. как указывал выше в крайне случае придется на основании ст.292 ГК снимать через суд.

4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно?
Кирилл

да, достаточно нотариального согласия на сделку.

24 Марта 2017, 00:08
q Отблагодарить
0 0
Кирилл
клиент, г. Москва

Дмитрий, день добрый. спасибо, а какой документ мне надо у нее запросить, что бы понять наделены ли её дети долей или нет ? И по какому документу я пойму есть ли у них право постоянного бессрочного пользования квартирой ?

24 Марта 2017, 07:26
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16503
ответа
6562
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Дмитрий, день добрый. спасибо, а какой документ мне надо у нее запросить, что бы понять наделены ли её дети долей или нет? И по какому документу я пойму есть ли у них право постоянного бессрочного пользования квартирой?
Кирилл

надо смотреть выписку ЕГРН из ФРС на предмет основания возникновения права собственности и наличие обременений:

— если основание приватизация, то смотреть дату сделки и кто имел права на участие в ней, были ли дети уже или они родились позднее;

— если ДКП, то надо посмотреть их документы по покупке (договор, платежки и т.п.) на предмет не использовался ли продавцом для оплаты МК (материнский капитал), в результате чего у родителей есть обязательство выделить доли детям, но они его нарушают.

24 Марта 2017, 12:22
получен
гонорар
40%
Юрист - Андрей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20693
ответа
7957
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это?
Кирилл

Кирилл, добрый вечер! Насколько понимаю долей в праве собственности в данной квартире у детей нет? Риски конечно есть но с правом собственности вашей на данную квартиру они в этом случае не связаны, но вот если нет у нее другого жилья куда можно сразу переселится стоило бы получить согласие органа опеки (хотя бы в виде письменного ответа что данная сделка не подлежит согласованию). Надежней бы конечно было чтобы у них уже была квартира куда можно переехать, как вариант заключить в этом случае трехстороннюю сделку увязав оплату вами приобретаемой квартиры с оплатой той куда переезжают продавцы (так же с использованием аккредетива иначе может получится что деньги получат потратят не смогут найти жилье и переезжать в итоге им просто будет некуда, а там двое несовершеннолетних, в суде могут возникнуть сложности. А прописывать в условиях договора выписку из квартиры до получения денег тоже проблема так как не получив деньги не смогут купить другую квартиру, не имея другой квартиры не смогут выписать н/летних «в никуда»

согласие супруга требуется в силу ст. 35 СК на продажу данной квартиры если она была приобретена в браке по возмездной сделке

24 Марта 2017, 00:09
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20693
ответа
7957
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Дмитрий, день добрый. спасибо, а какой документ мне надо у нее запросить, что бы понять наделены ли её дети долей или нет? И по какому документу я пойму есть ли у них право постоянного бессрочного пользования квартирой?
Кирилл

Вся эта информация должна быть в выписке из ЕГРН которую Вы можете сами взять

ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

1. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
2. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
2)сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request

24 Марта 2017, 08:50
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20693
ответа
7957
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
ТАМ УКАЖУТ ЛИШЬ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ
Султанов Максим

Там укажут в том числе обременения в виде права проживания (например в случаях отказа от приватизации), тут вы не правы. Не путайте прописку (регистрацию) и право проживания. Что касается ст. 558 ГК

сохраняющиев соответствии с законом право пользования этим жилым помещением

интересно в соответствии с каким законом тут будет сохранятся право проживания? Для примера случаи о которых говорит ст. 558 ГК ст. 675 ГК, ч. 4 ст. 31 ЖК, Вам бы стоило почитать их. В данном случае если есть лица, сохраняющие право пользования квартирой после смены собственника то во-первых такие лица будут отражены в ЕГРН, во-вторых очевидно что такую квартиру не стоит покупать т.к. просто выпиской через суд тут не отделаться.

24 Марта 2017, 13:14
Юрист - Антон
1025
ответов
390
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1025ответов
  • 390отзывов

Доброе утро Кирилл!!

1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки
зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это ?

Риски есть. итак, согласно п.1 ст. 558 ГК РФ

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части
жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их
прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в случае, если в договоре вы не укажете третьих лиц (приписанных — поименно и на основании чего — например справка с ЖЭУ) — договор будет признан недействительным, т.к. не соблюдено существенное условие. В случае, если продажа будет осуществлена с прописанными людьми они сохранят право проживания в квартире, и выписать их можно будет только по решению суда. Да и вам квартплата будет больше начисляться за общедомовые нужды.

2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их
притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше
обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по
квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в
условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и
зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие
выписку детей и их последующую прописку? Или еще вариант – может в
самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в
будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес.
?

Выход: укажите в договоре третьих лиц, а также, что они берут на себя обязательство сняться с регистрационного учета в течении 3-4 месяцев. В крайнем случае, на основании этого пункта как доказательства их намерений сможете их выписать через суд. В ЕГРП прописанные граждане не указываются.

ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — ЗДЕСЬ НЕ ПОДХОДИТ. ТАМ НЕ УКАЖУТ ПРОПИСАННЫХ. ТАМ УКАЖУТ ЛИШЬ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире ?

да возможна и применяется повсеместно.

То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше
обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке
решить невозможно до сделки? Или обязательно до сделки надо решить
данный вопрос?

решать вопрос до сделки лучше всего и оговорит это в договоре, как я указал выше.

4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но
предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально
в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное
согласие супруга на сделку достаточно ?

Простое нотариальное согласие в данном случае — обязательно в силу ст. 35 СК РФ и нужно если будет возникать у них спор в последующем — с вас будут «взятки гладки». Вам конечно без него не откажут в регистрации — оснований не будет, но на квартире повесят в качестве «волчьего билета» запись, о том что согласия супруга нет. если решите продавать — банки, покупатели, обязательно обратят внимание на то, что сделка оспорима.

п.3 ст. 35 СК РФ
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом,
права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для
которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки,
подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо
получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной
сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
24 Марта 2017, 11:41
q Отблагодарить
0 1
Кирилл
клиент, г. Москва

Максим, день добрый. Спасибо. А есть какая нибудь судебная практика по вопросам выселения детей если продавец нарушил отлагательные условия, закреп ленные в дкп? То есть закрепить ее обязательства я думаю не составит труда, а вот какова перспектива суда в случае не благоприятного событий?

24 Марта 2017, 12:58
1025
ответов
390
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Максим, день добрый. Спасибо. А есть какая нибудь судебная практика по вопросам выселения детей если продавец нарушил отлагательные условия, закрепленные в дкп? То есть закрепить ее обязательства я думаю не составит труда, а вот какова перспектива суда в случае не
благоприятного событий?

вот например:

Постановление Президиума СПб ГС N 44г-130/14 от 22 октября 2014 года.

Однако, дополнительно, все-таки, потребуйте, чтобы продавцы взяли разрешение органов опеки на выписку ребенка.

Еще информация:

После расторжения брака
бывший супруг приобрел жилой дом, куда прописал своего сына и вселил его
как члена своей семьи, хотя ребенок проживает постоянно с матерью, так
как отец уклоняется от исполнения родительских обязанностей. В настоящее
время отец хочет продать дом и выехать за пределы города, в связи с чем
обратился в суд с иском о снятии своего сына с регистрационного учета.
Можно ли через суд выписать несовершеннолетнего ребенка из данного дома?

В соответствии с ч. 2 ст. 3
Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-I «О регистрации граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации» (далее — Закон N 5242-I) граждане РФ
обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в
пределах РФ. Во исполнение ч. 4 ст. 3 Закона N 5242-I постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 утверждены Правила
регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской
Федерации (далее — Правила N 713) и Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию.

Приведенные законоположения об обязанности
регистрации по месту жительства в полной мере распространяются и на
несовершеннолетних граждан, не достигших 14 лет, защита прав и интересов
которых, согласно ст. 64
Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), возлагается на их родителей,
являющихся законными представителями своих детей и выступающих в защиту
их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими
лицами без специальных полномочий (смотрите, например, п. 18 раздела
Судебной практики по гражданским делам Обзора судебной практики
Челябинского областного суда за II квартал 2010 года).

Согласно ч. 2 ст. 20
ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших
четырнадцатилетнего возраста, признается место жительства их родителей.
При раздельном проживании родителей место жительства детей
устанавливается соглашением родителей (ст. 65
СК РФ). Исходя из системного толкования положений Семейного кодекса РФ,
регулирующих ответственность родителей за воспитание и развитие своих
детей, их обязанность заботиться об здоровье, физическом, психическом,
духовном и нравственном развитии своих детей, можно сделать вывод о том,
расторжение брака родителей, признание его недействительным или
раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права.

Согласно ч. 1 ст. 70, ч. 2 ст. 31
Жилищного кодекса (далее — ЖК РФ) на вселение к родителям (нанимателям
или собственникам жилого помещения) их несовершеннолетних детей не
требуется согласие иных лиц. При совершении одним из родителей действий
по вселению и регистрации детей по месту своего жительства
предполагается, что он действует с согласия другого родителя.

Отметим, что в силу положений ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. 288
ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его
назначением. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать
его как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи.
При этом члены семьи собственника жилого помещения имеют право
пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если
иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

Жилищное законодательство
к членам семьи собственника относит проживающих совместно с ним его
супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы, в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны
членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов его
семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Как следует из вопроса, после рождения сын
собственника был вселен в жилое помещение в качестве члена его семьи в
установленном законом порядке и зарегистрирован по месту жительства.
Следовательно, несовершеннолетний приобрел право пользования этим жилым
помещением так же, как и его отец, то есть собственник жилого помещения.

Отметим, что малолетний ребенок, в силу своего
возраста, не может самостоятельно реализовать свое право на проживание, а
потому именно родители определяют место его жительства (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Поэтому даже в том случае, если после расторжения брака*(1)
родителями ребенок будет проживать по месту жительства матери, то есть
вне домовладения, где он зарегистрирован по месту жительства, он
автоматически не утратит право пользования данным жилым помещением
(жилым помещением, принадлежащим его отцу). Родители же имеют равные
права и несут равные обязанности в отношении своих детей (п. 1 ст. 61
СК РФ). Поэтому ребенок может проживать и быть зарегистрированным по
месту жительства любого из своих родителей. В этой связи смотрите,
например, кассационные определения СК по гражданским делам Белгородского
областного суда от 21.06.2011 по делу N 33-2236/2011, СК по гражданским
делам Московского областного суда от 13.01.2011 по делу N 33-481/2011, решение Мценского районного суда Орловской области от 02.07.2010 по делу N 2-600/2010.

На этом основании мы полагаем, что в
рассматриваемой ситуации отсутствуют правовые основания для признания
малолетнего ребенка, проживающего с матерью, утратившим право
пользования жилым помещением, в котором продолжает проживать его отец на
правах собственника жилого помещения.

Относительно снятия несовершеннолетнего ребенка
с регистрационного учета, то есть «выписки» его из жилого помещения, в
связи с продажей собственником данного жилого помещения, отметим
следующее. Основания для снятия гражданина с регистрационного учета по
месту жительства исчерпывающим образом перечислены в ст. 7 Закона N 5242-I, п. 31 Правил N 713.

Одним из таких оснований является изменение места жительства. Так, согласно пп. «а» п. 31
Правил N 713 снятие с регистрационного учета происходит на основании
заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или
заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства (в
письменной форме или в форме электронного документа). При регистрации по
новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного
учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в
3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган
регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для
снятия его с регистрационного учета.

От имени лица, не достигшего 14-летнего
возраста, заявление пишет и подает его законный представитель. При этом
действующим законодательством Российской Федерации, регулирующим
отношения по снятию с регистрационного учета лиц, не достигших
14-летнего возраста, не предусмотрено обязательного письменного согласия
второго родителя для снятия несовершеннолетнего ребенка с
регистрационного учета.

Отметим, что согласно ст. 35
ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым
помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими
федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный
гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить
пользоваться им). При этом в соответствии с ч. 2 ст. 292
ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому
лицу является основанием для прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено
законом.

Таким образом, в случае, если право
собственности родителя ребенка на жилое помещение прекращено (например
на основании договора купли-продажи данного жилого помещения), то,
соответственно, прекращено и право ребенка пользоваться данным
помещением как произвольное от права пользования этим жилым помещением
его родителя, следовательно, он подлежит снятию с регистрационного учета
на основании пп. «а» п. 31 Правил N 713. В этой связи обратите внимание на судебную практику, смотрите, например: решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 07.10.2009 по делу N 2-1287/2009, апелляционное определение Московского городского суда от 2 мая 2012 г. по делу N 11-2051, решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 28 апреля 2011 г. по гражданскому делу N 2-1378/2011.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

30 сентября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

24 Марта 2017, 13:14
Адвокат - Роман
635
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ростов-на-Дону
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки?
Кирилл

В дополнение к ответам коллег, хотел бы остановить Ваше внимание именно на основаниях возникновения права собственности у продавца. Если квартира приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, либо погашен долг в банке по ипотеке средствами материнского (семейного) капитала, а собственник, как часто это бывает не исполнил свои обязательства, данные перед ПФ РФ о выделении долевой собственности супругу и детям, то эта сделка будет оспорима. Если квартира была приобретена в порядке приватизации и кто-либо отказывался в пользу собственника от приватизации, то он будет иметь право бессрочного пользования квартирой и ни один суд по Вашему иску не признает этого гражданина утратившим право пользования. И даже то, что Вы став собственником квартиры, сразу отмечу, что договоры уже давным давно НЕ регистрируются, регистрируется право собственности, заключите с продавцом договор коммерческого найма жилого помещения (аренда применима к нежилым помещениям), то наниматель-продавец может потратить деньги и ничего не приобрести в собственность, потом при попытке признать детей утратившими право пользование в суде будут проблемы. Я бы Вам рекомендовал урегулировать данный вопрос с продавцом. Или они продают квартиру и все снимаются с регистрационного учета или не продают. Можно заключить предварительный договор купли-продажи, можно в рассрочку продать квартиру. Но приобретать ее с зарегистрированными жильцами я Вам не рекомендую, кроме это необходимо изучить историю приобретения права собственности продавцов на эту квартиру. Если это приватизация или ипотека, то сразу насторожиться, привлечь к юридическому сопровождению сделки юриста, адвоката. В обязательном порядке получить письменное нотариальное согласие супруга на совершение сделки, даже если брак на этот момент будет расторгнут, так как квартира скорее всего является совместной собственностью супругов. И еще лучше сделку совершить в нотариальной форме.

24 Марта 2017, 20:37
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут