Занижение стоимости при покупки дома

Здравствуйте, Сергей!

Первый же вопрос, который больше относится к Вашему продавцу. А Ваш продавец в курсе, что с 01.01.2016 в целях налогообложения НДФЛ цену продажи бессмысленно занижать ниже чем 70% от кадастровой стоимости, поскольку в любом случае налог будет считаться не менее, чем 70% от кадастровой стоимости?

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. (ст.217.1 НК РФ)

Теперь по Ваши вопросам:

— Каким образом можно обезопасить себя (как покупателя) при оформлении сделки с заниженной ценой в случае если по каким либо причинам сделку признают не действительной?
Сергей

Никак! Реально…

— Как правильно оформить передачу денег которая не фигурирует в ДКП (то есть разницу между реальной стоимостью дома и указанной в ДКП), чтобы при оспаривании сделки было правовое основание их вернуть?
Сергей

Теоретически можно оформить распиской, но пойдет ли на это продавец? Я очень сомневаюсь, поскольку по сути это для продавца будут заемные средства с Вашей стороны, которые никак не связаны со сделкой по купле-продаже дома… В этом случае такой же риск берет на себя продавец. То есть Вы, купив дом, сможете потребовать от продавца возврата денег, которые переданы ему по расписке, поскольку это никак не связано с куплей-продажей дома.

— Повлияет ли каким то образом тот факт, что в часть платы будет продаваться кухня прихожая, или сделка по дому и квартире оформляется отдельными ДКП?
Сергей

Никак не повлияет.

— Повлияет ли на решение органов опеки цена указываемая в ДКП?
Сергей

Никак не повлияет.

С Уважением, Олег Рябинин.

Сергей, здравствуйте.

Проблема как раз в том, что передача денег, не фигурирующих в ДКП именно в случае признания сделки недействительной опасность и создаёт — вам нужно будет доказывать, что вы передали на 4 млн больше. В ваших интересах как раз указывать полные суммы.

Альтернативный вариант — написать расписку в простой письменной форме — можно даже чтобы продавец от руки её написал, так почерковедческая экспертиза в случае чего получит больше материала. В расписке указать передачу средств в размере 4 млн рублей. Можете так же указать, что эти деньги передаются в счёт сделки по покупке дома, но не показывать её при регистрации права собственности.

Впоследствии деньги можно будет вернуть как минимум в рамках неосновательного обогащения.

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По поводу отдельных договоров — вы можете заключить договор мены — кухня на дом.

ГК РФ Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Денежные средства передать по расписке.

Считаю, что цена повлиять на решения органов опеки не должна, так как вы передаёте имущество на 1 млн и приобретаете имущество на 1 млн. Площадь, насколько я понимаю, в новом доме больше — органы опеки будут рады, что доли детей увеличатся.

С уважением,

Роман Новиков

Добрый день!!

— Каким образом можно обезопасить себя (как покупателя) при оформлении
сделки с заниженной ценой в случае если по каким либо причинам сделку
признают не действительной?

это очень рисковое мероприятие.

в случае расторжения договора вы сможете потребовать от продавца только ту сумму, которая указана в договоре.

тем более у вас в долях дети. так что сами смотрите. Также вы не сможете получить больший размер налогового вычета а только с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка).
2.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть
предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая
сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права
или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе
повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах
третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает
права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона,
из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе
оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна
была знать при проявлении ее воли.
3.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки
вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях
также иное лицо.
Требование
о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения
последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо,
предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в
признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если
ссылающееся на недействительность сделки лицо действует
недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки
давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

— Как правильно оформить передачу денег которая не фигурирует в ДКП
(то есть разницу между реальной стоимостью дома и указанной в ДКП),
чтобы при оспаривании сделки было правовое основание их вернуть?

оформите распиской, можете у нотариуса, только не у того, который будет оформлять договор купли-продажи, потому как он не согласится составлять договор.

— Повлияет ли каким то образом тот факт, что в часть платы будет
продаваться кухня прихожая, или сделка по дому и квартире оформляется
отдельными ДКП?

сделка может быть оформлена либо договором мены, либо отдельными договрами.

— Повлияет ли на решение органов опеки цена указываемая в ДКП?

обычно не влияет, если вы одарите детям доли в новом доме, соразмерные старым долям, либо зачислите на их счет стоимость доли.

— Каким образом можно обезопасить себя (как покупателя) при оформлении сделки с заниженной ценой в случае если по каким либо причинам сделку признают не действительной?
Сергей

Сергей, добрый день! Обычно в таких случаях остальная сумма указывается в отдельном договоре как неотделимые улучшения квартиры или земельного участка, договор такой естественно не попадает в Росреестр и налоговую

— Как правильно оформить передачу денег которая не фигурирует в ДКП (то есть разницу между реальной стоимостью дома и указанной в ДКП), чтобы при оспаривании сделки было правовое основание их вернуть?
Сергей

самое надежное конечно через депозитную ячейку с условием о возможности получения продавцом денег после регистрации прав в ЕГРН по основному договору, это прописывается непосредственно в депозитарии при оформлении договора аренды ячейки

— Повлияет ли каким то образом тот факт, что в часть платы будет продаваться кухня прихожая, или сделка по дому и квартире оформляется отдельными ДКП?
Сергей

договор мены в том числе с доплатой это по сути две встречные сделки купли продажи, ниже одно из разъяснений Минфина

— Повлияет ли на решение органов опеки цена указываемая в ДКП?
Сергей

А тут вообще не угадать, в разных регионах подходы разные — где то смотрят на площадь, где то на рыночную стоимость — суть во всех случаях в принципе одна — не допустить ущемления прав ребенка

Письмо Минфина России от 11.10.2016 N 03-04-05/59211

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что налогоплательщиком продана квартира, находящаяся в его собственности менее трех лет, которую, в свою очередь, он приобрел по договору мены.
Пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
При этом на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Исходя из изложенного при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

— Каким образом можно обезопасить себя (как покупателя) при оформлении сделки с заниженной ценой в случае если по каким либо причинам сделку признают не действительной?
Сергей

Сергей, здравствуйте. При признании сделки недействительной, в качестве последствий будет возврат сторон в первоначальное положение. Т.е. получите Вы исключительно сумму, указанную в договоре. Избежать этого невозможно.

Все варианты защиты не дают полноценной безопасности.

— Как правильно оформить передачу денег которая не фигурирует в ДКП (то есть разницу между реальной стоимостью дома и указанной в ДКП), чтобы при оспаривании сделки было правовое основание их вернуть?
Сергей

Вы можете оформить ее как передачу взаймы, но на это вряд ли пойдет продавец. Вы можете оформить ее как приобретение каких-то улучшений в квартире, которые оставлены продавцом, но все это весьма небезопасно.

— Повлияет ли каким то образом тот факт, что в часть платы будет продаваться кухня прихожая, или сделка по дому и квартире оформляется отдельными ДКП?
Сергей

Не совсем понимаю что такое кухня-прихожая. Это мебель? Вы можете оформить ее отдельным договором. Если это объект недвижимости, то Вы можете оформить это договором мены, но фактически это два договора купли-продажи.

— Повлияет ли на решение органов опеки цена указываемая в ДКП?
Сергей

Если Вы покупаете дом и выделяете доли, то не повлияет.

Первый же вопрос, который больше относится к Вашему продавцу. А Ваш продавец в курсе, что с 01.01.2016 в целях налогообложения НДФЛ цену продажи бессмысленно занижать ниже чем 70% от кадастровой стоимости, поскольку в любом случае налог будет считаться не менее, чем 70% от кадастровой стоимости?
Рябинин Олег

Должен возразить на данное замечание коллеги, так как указанное требование о недопустимости занижения стоимости имущества ниже 70% его кадастровой стоимости относится исключительно к имуществу, приобретенному после 1.01.2016.

дом был приобретен продавцом в марте 2015 года
Сергей

На данную ситуацию вышеуказанное правило не распространяется.

Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»:

Статья 4
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Ваш вопрос в любом случае связан не только с налоговыми, но и гражданско-правовыми рисками. Поэтому прямо отвечая, лучше написать так: «с налогами лучше не шутить», и тем более с искусственным занижением налогооблагаемой базы.

В Вашей случае уж очень велика разница между реальной стоимостью покупаемого объекта/объектов и желаемой стоимостью в ДКП.

По большому счету можно произвести оценку земли и дома, при этом действующие стандарты оценки позволяют достаточно серьезно «варрировать» величиной оценки. То есть у Вас основанием для указания стоимости сделки будет заключение оценщика.

Если у Вас где-то есть доли в праве, то здесь только купля- продажа. Никакой мены здесь быть не может.

В отношении же передачи денежных средств «мимо» ДКП: или договор дарения или договор займа. На последнее скорее Продавец просто не пойдет.

Здравствуйте, Сергей. Кухня-прихожая — это комната гостиничного типа? Поправьте, если это не так.

— Повлияет ли каким то образом тот факт, что в часть платы будет продаваться кухня прихожая, или сделка по дому и квартире оформляется отдельными ДКП?
Сергей

Вы можете заключить договор мены, по которому имущество неравноценно, и Вы доплачиваете какую-то сумму. В этом случае сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как Вы отчуждаете доли в данном случае. Но можно заключить два договора купли-продажи. При этом договор, по которому Вы являетесь покупателями не должен обязательно нотариально удостоверяться (так как Вы приобретаете имущество в долевую собственность, а не отчуждаете долевую собственность). А вот договор купли-продажи гостинки будет нотариально удостоверяться. Думаю, Вам этот вариант будет выгоднее, так как в договоре купли-продажи кухни-гостинки будет фигурировать реальная цена, которая более или менее соответствует кадастровой (или рыночной). А вот если Вы будете нотариально удостоверять договор купли-продажи дома и земли, то даже если Вы укажите стоимость 1 млн. рублей (при этом стоимость дома и участка надо будет разбить), то гос. пошлину нотариус все равно возьмет с кадастровой стоимости имущества.

Сделка будет оформляться нотариально, так как планируется выделение в доме долей детям.
Сергей

Детям надо будет выделять также доли в праве собственности на земельный участок, иначе сделку не пропустит Росреестр.

— Повлияет ли на решение органов опеки цена указываемая в ДКП?
Сергей

Их больше заинтересует кадастровая стоимость приобретаемого имущества и тот факт, что реально Вы улучшаете жилищные условия детей, а не наоборот.

Каким образом можно обезопасить себя (как покупателя) при оформлении сделки с заниженной ценой в случае если по каким либо причинам сделку признают не действительной?
Сергей

Никак не обезопасить, только получить расписку о получении реальной суммы. Кроме того, указав реальную сумму, Вы смогли бы получить максимальный налоговый вычет (260 000 рублей). Причем один из супругов смог бы получить его полностью за второго супруга и за детей.

Как правильно оформить передачу денег которая не фигурирует в ДКП (то есть разницу между реальной стоимостью дома и указанной в ДКП), чтобы при оспаривании сделки было правовое основание их вернуть?
Сергей

Продавец может написать Вам расписку о получении этих денежных средств в качестве займа до востребования. Но это риск для него, так как в случае недобросовестности с Вашей стороны, Вы сможете взыскать с него эту сумму и в случае отсутствия проблем с договором купли-продажи. Либо можно в расписке указать, что эти деньги — оплата по данному договору купли-продажи, чтобы в случае проблем признать договор заключенным на реальную сумму.

Сделка будет оформляться нотариально, так как планируется выделение в доме долей детям.
Сергей

Добрый день,

Без нотариального оформления не обойтись? Например, дать обязательство по оформлению долей в дальнейшем, а договор заключить в простой письменной форме. Если это все-таки возможно, то выход есть.

Здравствуйте. Присоединюсь к обсуждению.

Если оформлять распиской, то нужно ли указывать, что денежные средства передаются за дом и землю? Расписки получается будет две, одна по ДКП, вторая просто? Сергей

Риски у Вас в любом случае очень большие.

Например, в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные им согласно данному договору, что подтверждает первая расписка. Вторая расписка свидетельствует о передаче покупателем за квартиру денег сверх суммы, установленной договором. Такое правовое явление может быть расценено как неосновательное обогащение продавца, так как эти деньги получены им без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Однако покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства платить большую сумму, чем указано в договоре, что согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ дает продавцу право не возвращать покупателю неосновательное обогащение. Это один из возможных вариантов правовых последствий передачи средств сверх суммы, указанной в договоре. Другой вариант правового толкования полностью исключает неосновательное обогащение. Действительно, стороны достигли соглашения о цене сделки, и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Тем не менее это также один из вариантов возможного правового анализа ситуации, и то, что суд будет придерживаться такой точки зрения, со стопроцентной долей уверенности утверждать нельзя.

Как вариант, могу предложить следующее.

В договор вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, — убытками покупателя.