Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как рассчитать сумму НДФЛ от продажи и покупки недвижимости
Добрый день, помогите пожалуйста разобраться. В 2014 г приобрела квартиру за 3 млн.руб, собственность менее 3 лет. Хочу продать за 4,8 млн.руб (кадастровая стоимость 5 млн.руб) и купить за 2,2 квартиру. Подавать декларацию буду и на покупку и на продажу в одном периоде. Как посчитать какую сумму НДФЛ должна буду оплатить ИФНС? И возможно ли сделать взаимозачет, если я не использовала право на налоговый вычет? Спасибо.
Имеет ли право физическое лицо на получение
имущественных вычетов при продаже квартиры и оформлении свидетельства о
госрегистрации права собственности на другую квартиру в одном налоговом
периоде?
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по
налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной
форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы
в виде материальной выгоды.
Таким образом, доход налогоплательщика, полученный от продажи
квартиры, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих
основаниях.
Вместе с этим согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 и подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220
НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить
имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в
налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающий в
целом 1 млн руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов
на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В то же время согласно подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении
размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение
имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн руб.
Согласно подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ документом, необходимым для
подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении
квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий
право собственности на квартиру, которым является свидетельство о
государственной регистрации права собственности.
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о
государственной регистрации права собственности на другую квартиру
(квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных подп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, путем
уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи
квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного
при приобретении квартиры (квартир).
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых
вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
порядке по ставке 13%.
(Письмо Минфина России от 19.11.2015 № 03-04-05/67065
Если квартира получена до 01.01.2016 года, то применяются следующие правила:
1. получение имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ)
2. уменьшение дохода на расходы по покупке проданной квартиры (под. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Первый способ — имущественный вычет. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.
В отношении недвижимости вычет составляет 1000000 в год (под. 1 п. 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Из этого следует, что налог, начисленный по ставке 13 % нужно платить с суммы, превышающей 1000000 руб.
Второй способ — из суммы доходов вычитаем расходы. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (под. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Исходя из этого, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами.
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.
т.е. во втором варианте, уменьшая полученный доход по продаваемой квартире, я не смогу воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры (до 2 млн.руб) ? Правильно? Или могу. Заранее спасибо.
т.е. во втором варианте, уменьшая полученный доход по продаваемой квартире, я не смогу воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры (до 2 млн.руб)? Правильно? Или могу. Заранее спасибо.
Александра
Смотрите как получается:
При покупке в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 рублей.
В результате получаем — (пример): квартира/дом в собственности (менее трех лет), его стоимость: 3500000 миллиона. Вы хотите ее продать и купить квартиру побольше, к примеру, за 4500000 миллиона. Налог при продаже составит 3,5 млн-1 млн=2,5 млн * 13% = 325 тысяч. Но Вы имеете право на налоговый вычет при покупке квартиры. То есть можете вернуть 260000 руб. Тогда Вы уже заплатите только 65000 руб (325000-260000).
а как быть с кадастровой стоимостью?
По кадастровой рассчитывают с 16 года.У вас квартира куплена до изменений