Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Стоит ли покупать квартиру, которая в ипотеке с использованием материнского капитала?
В процессе поиска квартиры в Москве найден такой вариант:
Квартира куплена в ипотечный кредит, следом задействован материнский капитал. 1 взрослый собственник (он же заемщик у банка) и 2 маленьких детей.
По мат. капиталу в ПФ написано обязательство на наделение детей долями, размеры долей не установлены.
Из-за нехватки денег у заемщика на платежи банк подает в суд, который устанавливает фиксированный долг и дает 6 месяцев на его погашение. Цена квартиры и есть эта сумма по суду плюс пара сотен на расходы.
Хозяин продаваемой квартиры в день сделки по продаже этой квартиры одновременно хочет взять новую ипотеку (в том же банке, кредит одобрен) на меньшую сумму для покупки другой квартиры, но только в Московской области.
Реально ли вообще купить такую квартиру с точки зрения всех моментов закона? Как быть с детским обязательством? Какие документы и согласия должны быть получены для подстраховки покупателя? И можно ли при такой покупке каким-то боком применить военную ипотеку в любой ее форме (если более 50% суммы есть)?
И самое главное - как застраховаться от того что дети с наступлением 18 лет могут оспорить сделку?
Какие вообще могут быть схемы покупки такой квартиры, если у покупающей стороны нет полной суммы свободных денег (около 1/3 суммы придется брать в кредит, и скорее всего в ипотечный)?
Здравствуйте, Александр!
Возможно все, но будет сложно.
Поскольку детей надо будет наделить долями, то самое главное — это получить затем разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Если у Вас нет свободных денег для перекредитовки, то придется делать «ипотеку ипотеки». На это должен дать добро банк, но не все банки с таким продуктом работают. Сбербанк, например, недавно, возобновил такой продукт.
Сложно будет, поскольку все это нужно делать в одно время. Но сделать это можно теоретически.
С Уважением, Олег Рябинин.
Здравствуйте, Александр! Добавлю ответ коллеги. Разрешение органов опеки придется получать не только на отчуждение квартиры, но и на передачу банку долей детей в залог. Согласно статьи 37 ГК РФ
Опекун не вправе без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель —
давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену
или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду),в
безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от
принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него
долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества
подопечного.
Получив такое согласие органов опеки необходимо будет выделить соглашением доли детям. Сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, необходимо будет получить согласие банка-залогодержателя на выделение детям доли в квартире, поскольку доли детей также будут находится в залоге у банка.
согласно обязательству родители должны оформить доли в указанной квартире. соответственно им надо будет получить разрешение не только органов опеки но и пенсионного фонда на оформление долей в другой квратире. а это сложно, потому что средства материнского капитала были направлены на покупку конкретной квартиры. что может повлечь за собой наложение взыскания на указанных субъеков вплоть до отмены сделки купли-продажи и требования о возврате денег пенсионному фонду.
если у вас все будет оформлено нормально, это не освободит вас от ответственности если прокуратура подаст заявление об отмене сделки и вас признают недобросовестным покупателем.
ваш алгоритм действий:
1.получите письменные разъянения пенсионного фонда а также разрешение на продажу без оформления долей на детей.
2. согласие банка-залогодержателя на продажу квартиры именно вам
3. согласие вашего банка на покупку указанной проблемной квартиры.
4. закажите выписку из росреестра на квартиру и посмотрите, есть ли там аресты или ограничения помимо ипотеки.
5.военную ипотеку можно применить конечно же, но тоже получите согласие от вашего ипотечного агента, который занимается военной ипотекой от лица государства.
6. нотариальное согласие супруги продавца если квартира в единоличной собственности, на продажу квартиры.
7. нотариальное согласие вашей супруги на залог имущества.
в принципе при получении всех разрешений можно оформить квартиру и обеспечить себе защиту если нет совсем уж других вариантов, но подводных камней очень много, так что я вам не советовал бы связываться с такой квартирой, потому что здесь есть иенно обязательство перед пенсионным фондом.
Тут я понимаю только один надежный с точки зрения последствий в перспективе путь: из серии дать продавцу деньги под аля договор займа (или предварительный ДКП), он гасит ими кредит, снимает обременение, наделяет доли и продает Кв. по ДКП как от 3 собственников (видимо всеравно с согласия опеки). Но тут один риск — он закрывает ипотеку и привет — кредит погашен, а за 10 млн. спасибо.
ваш путь очень тернист и труден. если вы дадите займ продавцам, вы уверены что он в свою очередь вернет вам все? а позже органы опеки разрешат ему распорядиться долями детей?? найдет ли он подходящий вариант для покупки?? очень много вопросов и проблем. как я говорил ранее и моя коллега в ответе выше мой совет лучше не связываться с таким проблемным активом.
Почему в этом вопросе может возникнуть прокуратура?
А может ли ПФ пойти на замену обязательства в Москве на другую квартиру - в Подмосковье (например если есть согласие органов опеки)? Ведь судом дан срок 6 месяцев, а дальше квартира переходит банку, и тут уже "пахнет" судебными тяжбами и далее выселением, несмотря на мат капитал. И хочет/не хочет ПФ и органы опеки, но тут вопрос ограниченного срока на закрытие долга.
Ведь тут не тот вариант, что купили кв. в ипотеку, использовали мат. капитал, исправно платят и просто решили поменять на вариант побольше или в другом районе...
Здравствуйте, Александр!
Реально ли вообще купить такую квартиру с точки зрения всех моментов закона?
Александр
Я бы советовала от такой квартиры отказаться. Она уже проблемная изначально!
Вы как покупатель гасите долг перед кредитором и становитесь новым собственником. Таким образом, у покупателя возникает обязанность выделить доли всем членам семьи согласно обязательству. Он этого не сделает. Якобы, он же купит иное жильё и там уже будет выделать доли детям.
Только этого не случится — банк не возьмёт детские доли в залог. Опека не позволит. Так что с повторной ипотекой тоже не всё так просто, как Вам говорят. Очень сомнительно, что она состоится.
Хозяин продаваемой квартиры в день сделки по продаже этой квартиры одновременно хочет взять новую ипотеку (в том же банке, кредит одобрен) на меньшую сумму для покупки другой квартиры, но только в Московской области.
Александр
Банку-то всё равно, повторная ипотека — это вполне в духе кредитора. Чтобы убрать просроченную задолженность с внебеланса, он охотно прокредитует «проблемного» заемщика, а там хоть трава не расти…
У меня ощущение, что Вам об этом риелторы говорят, потому что сталкиваюсь с подобными сделками очень регулярно! Именно риелторы навязывают клиентам такие объекты.
И можно ли при такой покупке каким-то боком применить военную ипотеку в любой ее форме (если более 50% суммы есть)?
Александр
«Каким-то боком» можно. Но Вы должны знать, что если банк возьмёт объект в залог, то и Росвоенипотека станет повторным залогодержателем. И гасить государство будет ровно в той части, на какую пойдёт целевой займ. И получится, что Вы отдаёте жильё в залог целиком, а кредит гасите частично сами, частично государство. Не каждый банк согласится на такой смешанный тип залога и кредитного договора. А уж если квартира уже была предметом обращения на неё взыскания — то не факт, что ЦЖЗ сможете использовать на этот кредит.
Моё мнение — не хотите проблем и головной боли, откажитесь от такой сделки.
Какие вообще могут быть схемы покупки такой квартиры, если у покупающей стороны нет полной суммы свободных денег (около 1/3 суммы придется брать в кредит, и скорее всего в ипотечный)?
Александр
Вам банк не даст кредит на такую покупку! Я вообще не знаю, какой банк кредит Вашему продавцу. Это такая мутная цепочка, что ни один банковский робот-юристили андерайтер не разберётся!
Не думаю, что это хорошая идея. Даже если Вы и останетесь при купленной квартире, перспективы судебных разбирательств могут возникнуть в любой момент. Целевые сертификаты — это не так просто, как кажется на первый взгляд.
Удачи!
Спасибо за развернутый ответ!
Этот вариант нашли сами, и риелтор наоборот не в восторге.
Как заявляет продающая сторона, согласие опеки есть на все манипуляции. Была идея написать новое обязательство на новопокупаемую продавцом квартиру и может сделать в ПФ его замену. Слышал что есть даже практика возврата мат.капитала обратно по суду. И что если банк согласится взять детские доли в залог?
Сами думали брать гражд.ипотеку в том же банке (всё это в МКБ), а потом попробовать погасить долг накопленными средствами из военного сертификата НИС.
Тут я понимаю только один надежный с точки зрения последствий в перспективе путь: из серии дать продавцу деньги под аля договор займа (или предварительный ДКП), он гасит ими кредит, снимает обременение, наделяет доли и продает Кв. по ДКП как от 3 собственников (видимо всеравно с согласия опеки). Но тут один риск - он закрывает ипотеку и привет - кредит погашен, а за 10 млн. спасибо.
Тут я понимаю только один надежный с точки зрения последствий в перспективе путь: из серии дать продавцу деньги под аля договор займа (или предварительный ДКП), он гасит ими кредит, снимает обременение, наделяет доли и продает Кв. по ДКП как от 3 собственников (видимо всеравно с согласия опеки). Но тут один риск — он закрывает ипотеку и привет — кредит погашен, а за 10 млн. спасибо.
Александр
Да — составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, на которую обращено взыскание, по условиям договора денежные средства в размере долга переводятся покупателем на счет продавца в целях погашения задолженности перед залогодержателем. Гасится ипотека, выделяются доли. Получаем разрешение опеки на отчуждение долей деток и оформляем сделку уже до конца.
В договоре прописывается расчет между сторонами с отсрочкой — то есть, аванс на погашение долга, остальное после заключения договора купли-продажи, где на стороне продавца будет три собственника.
Но мне не нравится такая схема, потому что предварительный договор порождает обязательства у одних лиц на стороне продавца, а последующий — уже плюс детки.
По поводу «кредит погашен, а за 10 млн спасибо» — так взыскать потом можно.
Но всё это лишний раз подтверждает проблемность этого объекта.
всё это в МКБ
Александр
Банк из первой десятки, вызывает доверие. Но всё равно — я бы не рекомендовала связываться с таким количеством лиц с обязательствами и правами.
Если я правильно Вас понял, даже с учетом того что квартира под ипотекой в оременении у банка, по ней можно выделить доли детям? Банк должен на это согласится?
А каков тогда размер этих долей, кто и как их устанавливает, если в обязательстве ПФ доли не обозначены? Можно ли их делать не в равных долях?
При наделении долями пока квартира в залоге есть какие-то подводные камни на момент сделки и момент совершеннолетия детей?
Спасибо