Добрый день!
Будут ли проблемы при прохождении опеки в следующей ситуации:
Квартира находится в общей долевой собственности:
1/2 доли у матери
1/6 доли - ребенок 7 лет
1/6 доли - ребенок 16 лет
1/6 доли - ребенок 30 лет
В квартире их них никто не прописан и не живет.
Необходимо продать долю матери (1/2)
Спасибо.
Виктор, здравствуйте.
Место жительство несовершеннолетнего устанавливается с одним из родителей.
ГК РФ Статья 20. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Если дети проживают в другом месте и в процессе сделки вы не пытаетесь продать их доли — то у органов опеки не будет оснований препятствовать сделки — их жилплощадь не сокращается, их собственность никто не трогает.
С уважением,
Роман Новиков
Здравствуйте! При продаже доли матери разрешение органов опеки и попечительства не требуется.
Откуда у Вас информация о необходимости разрешения опеки?
Или вопрос по реализации преимущественного права покупки?
Но все же, можно ли как-то оценить шансы получения согласия органов опеки на отказы от преимущественного права покупки?
Виктор
В настоящее время судебная практика направлена на признание сделок по дарению долей в праве где собственниками являются дети родителями посторонним лицам недействительными на основании ст. 169 ГК РФ, то есть такая сделка противна основам правопорядка или нравственности.
Поэтому шансы сводятся к отказу в разрешении опеки на отказ от преимущественного права покупки малолетнего и отказ в даче согласия на отказ в преимущественном праве покупки несовершеннолетнего.
Здравствуйте! Если нужно продать долю в квартире, где собственником является ребенок, то придется обращаться в орган опеки, ибо:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного).
Орган опеки даст разрешение, если при этом не ущемляются права несовершеннолетнего ребенка. В данной ситуации речь идет только о продаже доли матери, доля несовершеннолетнего ребенка остается в неприкосновенности. Так что никаких проблем у Вас быть не должно.
И как я понял, если продавать не долю, а всю квартиру целиком, то сложностей будет больше?
Виктор
Если Вы будете продавать всю квартиру целиком, то условием получения разрешения на совершение такой сделки будет предоставление несовершеннолетним детям в собственность другого аналогичного жилья (доли в другой квартире).
МК действительно использовался при покупке данной квартиры Потенциальный покупатель доли (если это имеет значение) — женщина 36 лет
Виктор, органы опеки должны блюсти имущественные права несовершеннолетних детей. Соответственно, моральный облик, пол и возраст покупателя доли никакого правового значения не имеют. В данном случае никакого уменьшения имущества несовершеннолетних детей не происходит. Также не имеет значения и целевое назначение денег, которые использовались при покупке квартиры.
К тому же нельзя не учитывать положения ст. 209 гк рф, которая дает право собственнику (в том числе и собственнику доли в квартире) свободно распоряжаться своей долей.
Здравствуйте! Не смотря на то, что мать продает свою долю, возникает преимущественное право покупки у ее детей, в том числе несовершеннолетних согласно статьи 250 ГК РФ фактически мать должна действовать от имени несовершеннолетних детей, подписав такой отказ. На подписание такого отказа также требуется согласие органов опеки и попечительства
Статья 37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Виктор, здравствуйте. Категорически не согласна с коллегами. В этом случае имеет место продажа доли, соответственно, другие собственники имеют преимущественное право покупки доли. Для того, чтобы отказаться от права за несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки. В отношении малолетнего это будет согласие органов опеки на отказ матери (или отца), действующих за ребенка, от преимущественного права покупки. В отношении ребенка 16 лет — согласие органов опеки на дачу матерью (отцом) согласия на отказ ребенка от преимущественного права покупки.
Виктор, в Вашем случае я предполагаю наличие законных возражений против дачи такого согласия органами опеки. Если доля продается постороннему лицу, то нарушение прав детей налицо. Сейчас они не проживают в данной квартире, но возможно скоро захотят проживать (16-й, например захочет съехать от родителей), и придется ему проживать с посторонним человеком с неизвестно каким моральным обликом. Кроме того, продажа доли, а не квартиры в целом автоматически удешевляет долю детей, так как квартира в целом могла бы быть продана дороже, чем по долям.
Согласно п.4.4. Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.
Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного
Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему.
Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.
Здравствуйте!
на мой взгляд, не все так просто и для ответа необходимо иметь более детальную информацию, особенно с учетом определения ВС от 15 октября 2013 г. N 5-КГ13-88, когда признал недействительной сделку дарения отцом принадлежащей ему доли третьему лицу.
например, использовался МК при приобретении жилья, а судя по возрасту старшего ребенка, МК использовался для улучшения жилищных условий. раз для улучшения жилищных условий, возникает вопрос почему не пользуются? фактически получается, что дети проживают в тех же условиях, что и до покупки квартиры, в условиях требовавших улучшения, а это ущемляет права детей.
также интересны пол несовершеннолетних и характеристики недвижимости (1-комнатная, 2-х или т.д.).
Касательно уточнений: квартира - 2х комнатная
16 лет - муж. 7 лет- жен.
МК действительно использовался при покупке данной квартиры
Потенциальный покупатель доли (если это имеет значение) - женщина 36 лет
И как я понял, если продавать не долю, а всю квартиру целиком, то сложностей будет больше?
Касательно уточнений: квартира — 2х комнатная 16 лет — муж. 7 лет- жен. МК действительно использовался при покупке данной квартиры Потенциальный покупатель доли (если это имеет значение) — женщина 36 лет
Виктор
при данных условиях вполне возможен отказ и на мой взгляд он будет обоснован, т.к. может сложиться ситуация, когда два разнополых несовершеннолетних могут быть вынуждены проживать фактически в одной комнате друг с другом и родителем.
Согласен с Натальей — преимущественное право покупки присутствует и органам опеки в том числе придётся давать согласие на отказ от него, но считаю, что шансы на дачу такого согласия со стороны органа опеки неплохие.
Безусловно, орган опеки может сослаться на снижение стоимости долей детей, на что можно резонно ответить, что детям и так принадлежит доля, а не квартира целиком.
Тем более если есть дополнительное жильё.
Считаю, что сложностей будет больше как минимум из-за лишения собственности несовершеннолетних — и если у 16летнего в собственности есть другое жильё, то с 7летним не понятно.
Это может ещё сильнее усложнит получение согласие органов опеки.
Считаю, что в любом случае для того чтобы понять, согласятся ли органы опеки на продажу — нужно к ним обратиться с заявлением и предоставить все запрошенные ими документы. Так вы не только поймёте их отношение к сделке, но и начнёте её воплощать в жизнь.