У молодой семьи с двумя детьми есть однокомнатная квартира (разделена на четверых по долям), у родителей молодой семьи есть 2-х комнатная квартира. Может ли молодая семья продать свою однушку и купить двушку у родителей. Разрешат ли органы опеки такую сделку? В данной ситуации у несовершеннолетних детей доля будет больше.
У молодой семьи с двумя детьми есть однокомнатная квартира (разделена на четверых по долям), у родителей молодой семьи есть 2-х комнатная квартира. Может ли молодая семья продать свою однушку и купить двушку у родителей. Разрешат ли органы опеки такую сделку? В данной ситуации у несовершеннолетних детей доля будет больше.
Марина
Марина, добрый день! Согласно ст. 37 ГК
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
родители молодой семьи относятся к близким родственникам законных опекунов н/летних (т.е. родителей н/летних) поэтому с получением предварительного согласия органа опеки тут могут возникнуть сложности. Тогда остается только в судебном порядке оспаривать отказ акцентирую внимание на том, что доля н/летних в результате сделки увеличится
ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Марина, здравствуйте.
Безусловно, такую сделку вы совершить можете и, с учетом увеличения доли несовершеннолетних, органы опеки должны дать разрешение на такую сделку — ведь права и интересы детей соблюдены.
Для того чтобы в процессе выписать из квартиры ребенка и получить заключение органа опеки, нужно обратиться с соответствующим заявлением, вашим паспортом, свидетельством о рождении ребенка и выпиской из домовой книги (о том, что ребенок проживает именно в этой квартире и именно с вами) в районный отдел органа опеки (по району нахождения недвижимости).
В течение 14 дней заявление и все приложенные документы проверяются, и выдается либо согласие на выписку ребенка, либо отказ.
После того, как согласие получено, оформляем сделку по продаже/покупке квартиры, регистрируем ее соответствующим образом и приступаем к выписке ребенка. Для этого:
— с заявлением о выписке несовершеннолетнего ребенка обращаемся в органы ФМС. Причем заявление от имени ребенка пишет его родитель или законный представитель;
— к заявлению прикладываем свой паспорт, свидетельство о рождении ребенка, согласие органа опеки и попечительства, а также свидетельство о праве собственности на квартиру (если на имя ребенка);
— заполняем листок убытия и ждем оформления выписки (3 дня с момента подачи документов).
Теперь ситуация обратная: ребенка нужно прописать в новую квартиру:
— обращаемся в органы ФМС по новому месту жительства с заявлением о прописке ребенка (также заполняется родителем или законным представителем). К заявлению прикладываем паспорт родителя, свидетельство о рождении ребенка, листок убытия с предыдущего места прописки, разрешение органа опеки, свидетельство о праве собственности на квартиру (если на имя ребенка);
— заполняем лист прибытия и ждем оформления прописки.
Если будут вопросы — обязательно задавайте.
С уважением,
Роман Новиков
Здравствуйте! Скажите, Вы будете при приобретении квартиры у родителей использовать средства материнского капитала?
Добрый день! Органы опеки могут сослаться на ч. 3 ст. 37 ГК РФ в силу которой
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Однако, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 13-П от 08.06.2010
специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Между тем, из содержания абзаца 2 п. 1 ст. 28 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.
Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего
Согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 84-КГ15-8 от 15 сентября 2015 г.) сделка по купле квартиры дочерью (в интересах двоих детей) у матери за счет материнского капитала также была призанан законной (даже с учетом ч. 3 ст. 37 ГК РФ)
Таким образом, обычно, если при мене/купле-продаже улучшается положение ребенка, обычно закрывают глаза на то, что сделка происходит между близкими родственниками. Поэтому, такая сделка возможна, а, если органы поеки окажут — отказ можно будет обжаловать в суде
Здравствуйте.
Может ли молодая семья продать свою однушку и купить двушку у родителей. Разрешат ли органы опеки такую сделку?
Да, такая сделка возможно. Нет статьи Закона, которая запрещает покупать недвижимое имущество в близких родственников.
Я придерживаюсь другой позиции, ссылка на ст. 37 ГК РФ в данном случае необоснована. поскольку имущество несовершеннолетнего не отчуждается в пользу близких родственников.
Данная позиция отражена в
Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П и другие акты высших судов Применимые нормы: абз. 2 п.
1 ст. 28, п. п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от
24.04.2008 N 48-ФЗ
Апелляционное определение Московского областного суда от 31.10.2016 по делу N 33а-29890/2016
И множество другой судебной практики.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Чтобы уйти от спорной ситуации по купле-продаже, которую описали мои коллеги, можно оформить договор мены, в котором Вы выступите от лица детей. Т.е. одной сделкой «убьете двух зайцев». В любом случае, вероятный исход Вы сможете узнать только в местном органе опеки, который будет впоследствии давать соответствующее заключение. Так как везде правоприменительная практика складывается по-разному, то лучше всего осведомиться об отношении к данному вопросу у местных чиновников, чтобы понимать перспективы.
P.S. присоединяюсь к вопросу о том, будет ли в сделке задействован «материнский капитал».
Здравствуйте, Марина. Между совершеннолетними детьми и их родителями никакого запрета на сделки нет и быть не может. Вы люди взрослые, и вправе между собой заключать в своих интересах любые сделки.
А вот в отношении сделки с имуществом несовершеннолетних детей требуется согласие органа опеки. Если вы планируете покупку жилья у родителей с участием средств материнского капитала, такую сделку не пропустит уже не опека, а ПФР, поскольку это может быть расценено как обналичивание материнского капитала.
Если это иные денежные средства и при этом жилищные и имущественные права детей не нарушаются, не вижу оснований для отказа в таких сделках.
Придерживайтесь, только в каких же случаях по-вашему ст. 37 ГК тогда применима? В данном случае речь о возмездной сделке по распоряжению имуществом н/летнего между опекуном и его (опекуна) близким родственником (родителем). Именно такие сделки ч. 3 ст. 37 ГК и запрещает. И орган опеки с большой вероятностью в согласовании такой сделки откажет по формальному основанию. Отказ придется оспаривать в суде где с учетом приведенной коллегой практикой ВС РФ отказ органа опеки (при условии совершения сделки к выгоде н/летних) будет признан незаконным.