Консультируйтесь с юристом онлайн

776 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
776 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Приобретение участка с ветхим домом, в котором прописан человек

Собираюсь приобрести участок с ветхим домом, в котором прописан человек. Человек там никогда не жил и не живет.

В числе документов есть копия паспорта этого человека, свидетельство о разводе с этим человеком от собственника участка с домом.

Имею нотар.доверенность от собственника на ведение дел в судах, администр.органах и тд и тп (в общем стандартный карт-бланш).

Прошу описать полный алгоритм действий.

2017-01-11 2017-01-11 11-17-20.JPG11-17-20.JPG
2017-01-11 2017-01-11 11-17-47.JPG11-17-47.JPG
2017-01-11 2017-01-11 11-17-51.JPG11-17-51.JPG
2017-01-11 2017-01-11 11-18-01.JPG11-18-01.JPG
2017-01-11 2017-01-11 11-18-06.JPG11-18-06.JPG
2017-01-11 2017-01-11 11-18-11.JPG11-18-11.JPG
14 Января 2017, 13:33, вопрос №1499497
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Анастасия
    Юрист, г. Томск
    • 4022ответа
    • 4071отзыв

    Здравствуйте.

    В числе документов есть копия паспорта этого человека, свидетельство о разводе с этим человеком от собственника участка с домом.
    Денис Васильевич

    Свидетельство о разводе — а дом когда построен/куплен, в период брака с этим человеком? Когда развод был?

    14 Января 2017, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, дом был куплен в период брака, развод был ок.5 лет назад

    14 Января 2017, 14:05
  • Юрист - Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Прошу описать полный алгоритм действий.

    Все будет зависеть от того, каким образом был оформлен в собственность земельный участок и дом и в период брака это были или нет.

    Можете приложить документы, которые у Вас есть на дом и землю?

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    14 Января 2017, 13:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это все что пока предоставил продавец. У меня есть основания считать что он не получал на руки свидетельство о собственности. В местных (сельских) органах подтвердили ее право собсвенности. Могу повторить запрос в необх.форме.

    2017-01-11 2017-01-11 11-17-20.JPG11-17-20.JPG
    2017-01-11 2017-01-11 11-17-47.JPG11-17-47.JPG
    2017-01-11 2017-01-11 11-17-51.JPG11-17-51.JPG
    2017-01-11 2017-01-11 11-18-01.JPG11-18-01.JPG
    2017-01-11 2017-01-11 11-18-06.JPG11-18-06.JPG
    2017-01-11 2017-01-11 11-18-11.JPG11-18-11.JPG
    14 Января 2017, 14:18
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Денис Васильевич.

    Если собственность не общая с собственником, а была у собственника до заключения брака или приобретена по безвозмездной сделке, то такая сделка может иметь место, это нужно проверить.

    Также следует проверить не имел ли прописанный жилец право приватизации на квартиру и не отказался ли от участия в ней, если дом был приобретен в собственность в порядке приватизации, поскольку он сохраняет право пожизненного пользования жильем.

    Жилищный кодекс

    Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
    1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
    2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
    3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
    (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

    КонсультантПлюс: примечание.
    Статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ установлено, что действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П.


    4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

    www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=200993&dst=4294967295&req=doc&rnd=242442.1075916270#0

    Если все в порядке, то после регистрации права собственности, Вы вправе подать иск в отношении указанного жильца и просить его признать утратившим право пользования жилым помещением на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса.

    Гражданский кодекс

    Статья 209. Содержание права собственности
    1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
    2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

    4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

    Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

    Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    После вступления решения суда в силу, подать его в органы миграционного учета МВД для снятия его с регистрационного учета.

    Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713
    (ред. от 23.12.2016)

    «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»

    31. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:

    е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

    14 Января 2017, 13:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    Юрист
    Общаться в чате

    Денис Васильевич, добрый день! В первую очередь берете выписку из ЕГРП чтобы убедиться в отсутствии обременений на участок и дом и втом за кем зарегистрировано право собственности. Если указанное имущество приобреталось в браке по возмездной сделке в силу ст. 34 СК это совместное имущество супругов

    Общим имуществом супругов являются также
    приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи,
    ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные
    учреждения или в иные коммерческие организации,и любое другое нажитое
    супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из
    супругов оно приобретено
    либо на имя кого или кем из супругов внесены
    денежные средства.

    если при разводе не было соглашения о разделе имущества или его статус не изменялся на основании брачного договора. поскольку брак уже расторгнут в данном случае будет применяться положение ст. 253 ГК а не ст. 35 СК по которой в данном случае требовалось бы нотариальное согласие

    ст. 253 ГК

    1.Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено
    соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом
    .
    2.Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности,
    осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается
    независимо от того,
    кем из участников совершается сделка по распоряжению
    имуществом.
    3.Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки
    по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения
    всех участников. Совершенная одним из участников совместной
    собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может
    быть признана недействительной по требованию остальных участников по
    мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых
    полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке
    знала или заведомо должна была знать об этом.

    при этом, согласно ст. 460 ГК

    1.Продавец обязан передать покупателю товарсвободным от любых прав
    третьих лиц,
    за исключением случая, когда покупатель согласился принять
    товар, обремененный правами третьих лиц.Неисполнение
    продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения
    цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет
    доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц
    на этот товар.
    2. Правила, предусмотренные пунктом 1
    настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в
    отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания
    третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания
    впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    что касается снятия с регистрационного учета то оптимальным будет возложить это на продавца, тут во-первых у вас меньше будет забот заниматься этим после покупки (снять с регистрации при несогласии лица можно и через суд, данное обстоятельство регистрации сделки не препятствует), во-вторых если снятие с регистрации пройдет косвенно будет понятно что претензий по имуществу со стороны бывшего супруга нет.

    14 Января 2017, 13:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я слышал что-то вроде следующего: мол, если после развода один из супругов не выдвигал требований в отношении раздела имущества в теч.какого-то срока, то он утрачивает это право. Это верно?

    14 Января 2017, 14:04
  • Юрист - Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате
    Я слышал что-то вроде следующего: мол, если после развода один из
    супругов не выдвигал требований в отношении раздела имущества в
    теч.какого-то срока, то он утрачивает это право. Это верно?

    Нет, он имеет право заявить о своих правах.

    Пунктом 7 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
    При этом течение трехлетнего срока исковой давности для требований о
    разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов,
    брак которых расторгнут, следует исчислять со дня, когда супруг узнал
    или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество
    (п. 2 ст. 9 Семейного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 19 постановления Пленума
    Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О
    применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении
    брака», в котором указано, что течение трехлетнего срока исковой
    давности для требований о разделе имущества, являющегося общей
    совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (пункт 7
    статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации), следует исчислять не
    со времени прекращения брака (дня государственной регистрации
    расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при
    расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при
    расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со
    дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    14 Января 2017, 14:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате
    Да, дом был куплен в период брака, развод был ок.5 лет назад
    Денис Васильевич

    Значит дом находится в совместной собственности супругов.

    Исковая давность теоретически пропущена, но срок давности применяется со дня когда узнали о нарушении.

    То есть второй собственник — муж бывший может узнать о нарушении его прав на имущество при подаче Вами иска о выселении (признании утратившим право пользования) и подать встречный иск.

    Исковая давность применяется только судом.

    Гражданский кодекс
    Статья 196. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня,определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

    Статья 199. Применение исковой давности
    1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

    2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

    Статья 200. Начало течения срока исковой давности
    1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
    14 Января 2017, 14:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    На настоящий момент место нахождения бывшего упруга неизвестно.

    Не очень понимаю риски и вообще возможность совершения такой сделки.

    14 Января 2017, 14:14
  • Юрист - Наталья
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате
    Да, дом был куплен в период брака, развод был ок.5 лет назад

    Тогда, если у Вас пройдет регистрацию переход права собственности на данное имущество в Управлении Росреестра, Вы можете подать заявление, как новый собственник на признание утратившим право пользования и снятия с регистрационного учета данного лица.

    Однако, супруг может оспорить сделку в судебном порядке и пытаться признать его совместно нажитым имуществом.

    А решать пропустил ли он данный срок или нет будет уже суд.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    14 Января 2017, 14:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате
    На настоящий момент место нахождения бывшего упруга неизвестно. Не очень понимаю риски и вообще возможность совершения такой сделки.
    Денис Васильевич

    Риск даже в том, что в регистрации могут отказать.

    Решение суда как пример

    sudact.ru/regular/doc/7BbfnalGQBdC/

    14 Января 2017, 14:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Валерий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Тула
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Предлагаю следующую схему действий:

    Получить у собственника все право устанавливающие документы на домовладение;

    Получить от собственника как можно больше информации о зарегистрированном лице, а так же о всех ранее зарегистрированных и выписанных за три года по домовой книги ( особое внимание детям, членам семьи, бывшим супругам, лицам отказавшимся от приватизации)

    На основании выданной доверенности получить выписку из ЕГРП на земельный участок и дом;

    Уточнить у собственника основания приобретения права собственности на домовладение;

    Уточнить имеется ли между собственником и бывшим членом семьи соглашение о праве пользования и владения домовладением;

    Обратиться с письменной претензией от имени собственника к зарегистрированному о добровольном снятии с регистрационного учета, во избежании судебных расходов по его выселению;

    Если существенных проблем нет и цена снижена с учетом вашего оформления можете заключать сделку и регистрировать свое право на домовладение.

    При отказе лица или неизвестности его места проживания, вопрос о признании лица утратившим право на жилое помещение и снятия его с регистрационного учета, лучше решать в суде до заключения сделки. Так как в суде могут вскрыться новы обстоятельства о которых вам не было известно

    14 Января 2017, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Хм... А могу ли я в судебном порядке инициировать вопрос о признании лица утратившим право на данное совместно нажитое имущество?

    14 Января 2017, 14:43
  • Юрист - Анастасия
    Юрист, г. Томск
    • 4022ответа
    • 4071отзыв
    Да, дом был куплен в период брака, развод был ок.5 лет назад
    Денис Васильевич

    У вас такие риски: дом является совместно нажитым имуществом. Срок исковой давности для раздела — 3 года, но не с момента развода, а с момента, как лицо узнало о нарушении своего права. Следовательно, есть риск, что данный гражданин заявит в суде, что узнал о нарушении своего права только в момент продажи, т.к. раньше ему препятствий в пользовании домом не чинили, и начнет требовать свою долю денег с продавца. Если так, то вас это особо не коснется, пусть сами разбираются. Другое дело, если он потребует признать сделку недействительной по мотиву отсутствия согласия его на отчуждение доли. И вот тут для вас большой риск.

    Т.к. супруги уже не в браке, для регистрации сделки по отчуждению общей совместной собственности в Росреестре нотариального согласия от бывшего мужа не надо, у вас сделка там пройдет. Но закон говорит, что такое согласие должно быть, причем при сделке такое согласие второго собственника предполагается. На практике в суде вам нужно будет доказывать, что он знал о сделке и был не против отчуждения его доли — что практически невозможно, т.к. вы даже не знаете, где он находится.

    У меня буквально недавно было дело, где как раз вот такой вот отсутствующий бывший муж предъявил требование о признании купли-продажи недействительной. Факт его осведомленности о сделке подтверждали около 6 свидетелей, только тогда суд ему отказал.

    На мой взгляд, эта сделка для вас крайне рискованна, т.к. влечет риск разбирательства с данным гражданином. Выселить его, если дом совместно нажитое имущество, в суде может и не получиться несмотря на прошедшие 5 вместо трех лет. Я считаю, что вам лучше отказаться от данной сделки.

    14 Января 2017, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате
    Хм… А могу ли я в судебном порядке инициировать вопрос о признании лица утратившим право на данное совместно нажитое имущество?
    Денис Васильевич

    Именно, что не можете.

    14 Января 2017, 14:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.