Схема по улучшению жилищных условий

1. Может ли применяться классическая альтернативная сделка в нашем случае? Смущает то, что собственники 1-комнатной родители, а собственники приобретаемой 3-х комнатной уже дочь и гражданский муж. 2. Не лучше ли будет сначала официально расписаться или лишь затем приобретать новую квартиру уже состоя в браке? Чем это лучше или хуже для нас? Какие нюансы?
Александр

Добрый день. Александр.

В Вашем случае самый простой вариант — заключить между собой брачный договор, в котором указать, что квартира принадлежит каждому в равных долях. В этом случае уже не будет иметь значит кто сколько и каким именно средства внес.

Без брачного договора будет риск того, что они в дальнейшем смогут претендовать на большую долю при разделе, так как внести больше, чем Вы своих личных средств.

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015)СК РФ, Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.

3. Нужно ли сначала закрыть ипотеку на 1-ку, чтобы начать ее продавать или безопаснее будет сделку провести с участием банка?
Александр

Банк безопасности здесь не добавит, только мороки добавит. Поэтому сначала гасите ипотеку, а затем спокойно продавайте квартиру.

4. Если будет оформляться страхование титула и ипотека, то есть ли смысл привлекать риэлтора к сделке?
Александр

Риелтор Вам в принципе не нужен, от него толку никакого для Вас не будет в любом случае, как бы они Вам не доказывали обратное.

5. Нужен ли нам для оформления всего этого риэлтор или риэлторское агентство? Кому доверия больше? Как сэкономить?
Александр

Риелторы не нужны вообще, тем более с учетом того, что у Вас будет ипотека — банк сам все проверит.

6. Если подбирать квартиру и продавать (искать покупателя) мы планируем сами, то мы должны будем заказывать услугу «сопровождение сделки» со средним чеком в 50 тр или же нам всё равно нужно будет заказывать услугу альтернативной сделки (около 200к)?

7. Как нам провести всё максимально безопасно и не переплатить?
8. Какой порядок действий для нас вы посоветуете?

Александр

Это все лишнее для Вас.

Вам нужно:

1. Погасить ипотеку на 1 к кв.

2. Продать 1 к кв.

3. Получить согласие от банка на предоставление Вам ипотеки 20%.

4. Найти для покупки 3 к.кв.,

5. Проверить у продавца выписку из ЕГРП и уточнить приобретали ли они квартиру в браке, если да, то нужно согласие супруги.

6. Подать документы в банк, банк еще раз сам все проверит.

7. Подать документы в росреестр для регистрации.

Квартиру планируем приобретать в совместную собственность на меня и на гражданскую супругу (50/50).
Александр

Добрый день, квартира может быть в совместной собственности, только после вступления в брак

Статья 34. Совместная собственность супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 34]
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Можете оформить по 1/2 на каждого или в иных долях.

Насколько нам известно, ипотеку нам нужно будут оформлять вдвоём как созаёмщики в этом случае, но проблем с этим у нас нет.
Александр

Кто- то должна быть заемщиком, кто — то созаемщиком. Это решать Вам.

1. Может ли применяться классическая альтернативная сделка в нашем случае? Смущает то, что собственники 1-комнатной родители, а собственники приобретаемой 3-х комнатной уже дочь и гражданский муж.
Александр

Если ипотека не будет погашена, в таком случае продать смогут квартиру только по переуступке прав.

Если же Вы указываете, что есть возможность закрыть ипотеку, то лучше закрывайте. А далее выставляйте квартиру на продажу

2. Не лучше ли будет сначала официально расписаться или лишь затем приобретать новую квартиру уже состоя в браке? Чем это лучше или хуже для нас? Какие нюансы?
Александр

Если вы будете изначально определять доли, то не имеет значения будете состоять в браке или нет.

При вступлении в брак, все имущество, которое будет приобретено после заключения брака, будет подлежать разделу пополам Т.е. оформить можете как на одного супруга, так и на обоих в долях ( на ваше усмотрение)

3. Нужно ли сначала закрыть ипотеку на 1-ку, чтобы начать ее продавать или безопаснее будет сделку провести с участием банка?
Александр

Считаю, что лучше продать, чтобы было меньше возни с бумагами

4. Если будет оформляться страхование титула и ипотека, то есть ли смысл привлекать риэлтора к сделке?
Александр

Александр, на сегодняшний день к сожалению рынок недвижимости в Москве поглащен риэлторами и что — либо приобрести смоете только через них (или же по знакомству). Через риэлторов надежнее, они могут проверить квартиру на чистоту ( хотя вы это тоже можете сделать самостоятельно)

5. Нужен ли нам для оформления всего этого риэлтор или риэлторское агентство? Кому доверия больше? Как сэкономить?
Александр

Случаи бывают разные, лучше все же через агентство.

6. Если подбирать квартиру и продавать (искать покупателя) мы планируем сами, то мы должны будем заказывать услугу «сопровождение сделки» со средним чеком в 50 тр или же нам всё равно нужно будет заказывать услугу альтернативной сделки (около 200к)?
Александр

В стоимость услуг будет включено сразу все и Вам проще и беготни меньше.

Здравствуйте, Александр!

1. Может ли применяться классическая альтернативная сделка в нашем случае? Смущает то, что собственники 1-комнатной родители, а собственники приобретаемой 3-х комнатной уже дочь и гражданский муж.
Александр

Никаких проблем в этом случае нет, вы вправе применить такую сделку, она не противозаконна.

2. Не лучше ли будет сначала официально расписаться или лишь затем приобретать новую квартиру уже состоя в браке? Чем это лучше или хуже для нас? Какие нюансы?
Александр

По опыту могу сказать, что банк охотнее делает созаемщиками супругов, нежели чужих людей. Поэтому вероятность одобрения ипотеки у вас повышается, если вы будете состоять в браке. Хотя вы можете попробовать поискать банк, который одобрит ипотеку по предложенной вами схеме.

3. Нужно ли сначала закрыть ипотеку на 1-ку, чтобы начать ее продавать или безопаснее будет сделку провести с участием банка?
Александр

Я бы советовал вам закрыть ипотеку и снять обременение перед продажей. Так и для потенциального покупателя будет спокойнее.

4. Если будет оформляться страхование титула и ипотека, то есть ли смысл привлекать риэлтора к сделке?
Александр

Сопровождение сделки разумно доверить грамотному в вопросах недвижимости юристу. Что касается риэлтора — решать вам.

5. Нужен ли нам для оформления всего этого риэлтор или риэлторское агентство? Кому доверия больше? Как сэкономить?
Александр

Если вы найдете покупателя на квартиру самостоятельно и сможете все оформить, то наличие риэлтора не обязательно. Мой совет в силе — желательно, чтобы сделку сопровождал юрист.На банк тоже надеяться не стоит — он действует, в первую очередь, в своих интересах.

6. Если подбирать квартиру и продавать (искать покупателя) мы планируем сами, то мы должны будем заказывать услугу «сопровождение сделки» со средним чеком в 50 тр или же нам всё равно нужно будет заказывать услугу альтернативной сделки (около 200к)?
Александр

Вопрос не по адресу. Тут решение принимаете вы сами. А что входит в обозначенные вами «пакеты услуг» не совсем понятно.

7. Как нам провести всё максимально безопасно и не переплатить?
Александр

Привлечь юриста к сопровождению сделок (безопасно) либо заниматься самостоятельно (не переплатить).

8. Какой порядок действий для нас вы посоветуете?
Александр

Сначала закрыть ипотеку по первой квартире, далее — заниматься поисками покупателя на эту квартиру и одобрением ипотеки на новую. После получения одобрения — найти трешку, проверить ее чистоту, продать старую квартиру и оформить ипотеку в банке.