Право собственности на неоформленный в аренду земельный участок с постройкой

Здравствуйте, Татьяна!

На мой взгляд, надежнее было бы, если бы продавец помещения сначала оформил права на земельный участок, после чего продал бы помещение (и соответствующие права на земельный участок) Вам.

Но в любом случае постороннее (третье) лицо не сможет оформить права на данный участок, поскольку исключительное право на приобретение данного участка у собственника объекта, расположенного на нём.

Это следует из статьи 39.20 Земельного кодекса РФ:

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Добрый день!

Мне предлагают купить нежилое помещение (пристройку к дому)
Татьяна

Получается, что на пристройку к дому есть отдельно зарегистрированное право собственности и есть свой адрес, соответственно и должен быть отдельный адрес у земельного участка. Тот факт, что участок никак не оформлен, не может быть препятствием в продаже Вам строения на таком участке, главное, чтобы участок состоял на кадастровом учете.

Если какое-то третье лицо захочет оформить этот участок в собственность, выкупив его дороже кадастровой стоимости может ли он выкупить его, при условии что постройка не его?
Татьяна

За это можете не переживать, так как Вы как собственник здания будете иметь преимущественное право на участок:

ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По факту у Вашего продавца просто неоформленное право аренды участка, что не страшно для Вас.

Здравствуйте, Татьяна.

В Вашей ситуации, Вам лучше узнать о собственнике участка. Если он в муниципальной (городской) собственности, тогда Вам будет легче узнать об участке, в аренде он или нет. Сразу аренду на себя, если этот участок уже у кого-то в пользовании, Вы оформить не сможете.

Ну и конечно можно (лучше) заказать выписку из ЕГРП на строение и на земельный участок, в том числе и сведения из кадастровой палаты. Всё это нужно для проверки юридической чистоты.

Вывод: При покупке строения, Вам, после регистрации права собственности на это строение нужно будет оформлять договор аренды с собственником земельного участка (муниципалитет или ещё, кто), естественно прежний арендатор должен договор расторгнуть.

Надеюсь мой ответ поможет Вам.

С уважением, Микрюков Алексей

Здравствуйте!

Рекомендую на публичной кадастровой карте узнать кадастровый номер участка, и потом заказать выписку из кадастрового паспорта и выписку из ЕГРП на этот участок.

По этим документам будет видно, есть ли собственник участка, есть ли какие-либо ограничения и правопритязания на этот участок.

И решение принимать уже после получения этих документов. Сейчас мало информации для конкретных рекомендаций.

но нет никаких документов на земельный участок, на котором находится постройка.
Татьяна

Татьяна, а продавец платит земельный налог? арендную плату? неужели совсем ничего не платит?

Что делать в этом случае? Оформлять земельный участок в аренду сразу на себя? Не возникнет ли проблем? Или прежний хозяин должен сначала оформить участок, и только потом имеет право продавать помещение?
Татьяна

я думаю проблем не возникнет. без разницы кто будет оформлять права на земельный участок — вы или продавец. для начала узнайте кому принадлежит участок, стоит ли он на кадастровом учете. есть ли сведения о правах на это участок.

посмотрите все документы на здание: не только свидетельство, но и документ-основание возникновения права у продавца: договор, акт ввода в эксплуатацию, что там у него? технический паспорт, кадастровый паспорт на здание. возможно где-то есть сведения о земельном участке: его площади, праве на него…

Если какое-то третье лицо захочет оформить этот участок в собственность, выкупив его дороже кадастровой стоимости может ли он выкупить его, при условии что постройка не его?
Татьяна

нет, такого в принципе не должно произойти (по крайней мере это будет незаконно).

Если здание расположено на государственной или муниципальной земле, то в силу ст. 39.20 ЗК РФ собственник имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка в собственность или в аренду

Если земля в частной собственности то в соответствии со ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник…
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

на мой взгляд главный критерий в данной ситуации — хотите вы заниматься оформлением прав на ЗУ, или нет и хотите чтобы это сделал продавец.