Есть ли в законе ограничения на дарение недвижимого имущества?

Ни в том ни в другом случае ограничений на дарение нет. Согласия опеки здесь не надо, поскольку ребенок не является собственником. После дарения сестра имеет право вас выписать из квартиры как новый собственник.

Здравствуйте, Олег!

В силу ст. 209 ГК РФ вы вправе распорядиться своей собственностью как вам заблагорассудится. В том числе подарить ее кому угодно. Дети не имеют права на имущество родителей (и наоборот).

Имею наследника (сын 4 года), который прописан в другом месте и в собственности у сына также ничего нет.
Олег

Наследником ваш сын станет только после вашей смерти и только в том случае, если вы не оставите завещание в пользу иного лица. Так что никакого ущемления его прав здесь нет. Ничье согласие на такую сделку (опека, нотариус) вам получать не требуется.

Главное, чтобы вы сами понимали последствия такой сделки. Отменить дарение практически невозможно.