Покупка земельного участка

Могу ли я в договоре купли продаже отразить земельный участок, а оформлением дома заняться потом самостоятельно или лучше заставить собственника оформить дом?
Алексей

Здравствуйте. Я бы советовал именно собственника попросить оформить. Так как меньше беготни Вам и в любом случае собственник знает что и как строилось, было ли разрешение или же самострой.

Земельный участок ИЖС?

При оформлении дома и последующей его продаже собственник попадает на налог с продажи объекта, который находится в собственности менее 5 лет (ведь он будет ставить на учет ЕГРП текущей датой)?
Алексей

Да, так как учитыватсья дом будет именно с момента регистрации дома.

ГК РФ

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На дом есть паспорт БТИ, но дом не стоит на учете в ЕГРП!!! Как лучше провести сделку? Могу ли я в договоре купли продаже отразить земельный участок, а оформлением дома заняться потом самостоятельно или лучше заставить собственника оформить дом?
Алексей

Добрый день, Алексей.

Намного проще и выгоднее Вам, чтобы сам собственник оформил дом, а уже после этого продал дом Вам. Либо если оформлением будете заниматься Вы уже после покупки дома, то в такой ситуации на мой взгляд есть смысл требовать уменьшения цены покупки, поскольку это займет много времени и сил на различные согласования и прочее.

При оформлении дома и последующей его продаже собственник попадает на налог с продажи объекта, который находится в собственности менее 5 лет (ведь он будет ставить на учет ЕГРП текущей датой)?
Алексей

Да, конечно. Но даже если сначала Вы купите дом, а потом его оформите, то в такой ситуации 5-летний срок также будет исчисляться с момента покупки дома.

Отмечу, что если разрешение не оформлялось, то дом является самовольной постройкой:

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! Так, ну если на дом есть паспорт БТИ, значит это уже ранее «учтенный объект», другой разговор, что просто в свое время что-то не додали в УФРС (или ранее Роснедвижимость) или ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» (ранее по иному называлась).

По уму лучше поставить на государственный кадастровый учет, а далее уже Продавцу получить кадастровый план и произвести регистрацию права собственности.

Далее уже продавать спокойно и ЗУ и дом.

С другой стороны, можно и оформить все куплей-продажей только ЗУ, а вот дом уже узаконивать будете Вы.

Вы кого больше-то интересы хотите соблюсти?

Здравствуйте!

по вопросу

При оформлении дома и последующей его продаже собственник попадает на налог с продажи объекта, который находится в собственности менее 5 лет (ведь он будет ставить на учет ЕГРП текущей датой)?
Алексей

добавлю, что поскольку он стоил, то сможет уменьшить доход на понесенные расходы по строительству

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

да и вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК вероятно сможет получить, если это именно жилой дом.

Здравствуйте!

Надо чтоб нынешний собственник зарегистрировали свое право собственности на дом, иначе ваша сделка не состоится.

При регистрации перехода права собственности отдельного земельного участка Росреестр требует акт БТИ об отсутствии на участке ОКС. А в данном случае такую справку не дадут.

Еще один момент, может быть дом уже зарегистрирован, т.е. может быть есть договор купли-продажи или типовой договор с отметкой БТИ (такие отметки ставись до 98 (99) года) Это надо проверить., так как в этих случаях эти ранее возникшее право, и это позволяет дом продать вместе с участком.

Здравствуйте, Алексей.

На дом есть паспорт БТИ, но дом не стоит на учете в ЕГРП!!!
Алексей

То, что на дом есть паспорт БТИ (Технический паспорт) не имеет ровно никакого значения. Техническая инвентаризация не имеет правоустанавливающего значения.

В ЕГРП объекты недвижимости на учет и не ставят, в него вносят запись о праве собственности на объекты недвижимого имущества. Объекты недвижимости ставят на кадастровый учет в Государственный кадастр Недвижимости.

Каким образом ваш продавец стал владельцем дома? Он его купил у кого-то или построил сам? Вообще есть какой-нибудь на дом правоустанавливающий документ?

Все надлежащим образом оформленные документы, составленные до 1997 года имеют юридическую силу и их государственная регистрация не носит правоустанавливающего значения, а имеет правоподтверждающее значение и проводится по желанию собственника.
Поэтому этот вопрос вам надо выяснить. А если вы его УЖЕ выяснили — предоставить нам информацию для конкретного ответа.

Как лучше провести сделку? Могу ли я в договоре купли продаже отразить земельный участок, а оформлением дома заняться потом самостоятельно или лучше заставить собственника оформить дом?
Алексей

Все зависит от статуса дома. Если дом законный и право собственности на него у продавца ранее возникшее, то у вас нет другого выбора кроме как заключать сделку на купли-продажу и дома и участка. В этом случае вы сразу подадите документы на одновременную регистрацию права собственности на дом и перехода права собственности на дом. В этом нет никаких проблем.

Если же дом самострой — то требовать его оформления от продавца я не вижу смысла. В этом моменте я согласен с Д. Васильевым — это предмет для торга.

Да, конечно. Но даже если сначала Вы купите дом, а потом его оформите, то в такой ситуации 5-летний срок также будет исчисляться с момента покупки дома.
Васильев Дмитрий

А вот здесь я не согласен. Если право ранее возникшее, соответственно пятилетний срок давно вышел и дата гос. регистрации значения иметь не будет. Значение будет иметь правоустанавливающий документ.

Все таки, Алексей, чтобы не гадать, а дать конкретный совет я вас попрошу озвучить правовой статус дома.

С уважением,

Не вижу никаких проблем в том, чтобы купить земельный участок и зарегистрировать самостоятельно право собственности на дом в упрощенном порядке, пока законодательство это позволяет. В договоре купли продажи необходимо будет отразить, что на земельном участке расположен жилой дом, правовая регистрация не проводилась, покупатель вправе самостоятельно зарегистрировать право собственности на жилой дом. И оговорка о том, что в данном жилом доме никто не зарегистрирован. Конечно, при условии, что участок ИЖС.

Таким образом Вы сэкономите время и деньги. Регистрация права собственности на дом в упрощенном порядке — 350 руб, регистрация перехода права собственности — 2000 рублей. Постановка на кадастровый учет бесплатно.

Я сам предлагал своим клиентам и делал так много раз.

Здравствуйте, я хотела бы у вас уточнить на каких основаниях дом был приобретен его собственником (строительство, покупка, может есть какие-либо иные старые свидетельства на дом)?

1. Вам необходимо убедиться, что на земельном участке возможно возведение такого типа строение (просмотреть графу разрешенное использование) в свидетельстве о праве собственности или кадастровом паспорте.

2. Если есть паспорт БТИ, но нет регистрации это значит что дом возведен либо имеются какие-либо «старые» документы о правах на дом, вам необходимо уточнить данный вопрос у собственника, а также узнать какого года паспорт БТИ.

3. Вам надо убедиться поставлен ли дом на кадастровый учет, для этого в любом МФЦ или Росреестре (даже на сайте Росреестра) можно заказать кадастровую выписку или же просто для себя посмотреть в разделе справочная информация сведения из ГКН. Если сведений нет лучше внести (но это если решите покупать пустую землю, тогда не надо, лучше что бы в ГКН не числился)

4. Если продавец имеет на руках «старые» документы, то вы можете совершать сделку и с домом в том числе, просто одновременно с заявлением о переходе права к вам будет принято заявление о регистрации прав на продавца (как правило, если дома нет в ГКН по запросу Росреестра он ставиться там на учет, но может быть приостановка).

5. Вариант если дом был построен. С точки зрения права Вам сказали правильно — пускай продавец оформить на себя, а у вы у него купите. В том случае, если вы будете покупать только землю Вас обяжут указать, что строений нету (а оно есть) и есть доказательства его наличия (паспорт БТИ). Это может повлечь различные проблемы: продавец (если было разрешение на строительство) может пытать требовать денег; лица, которые будут оформлять недвижимость могут обратить внимание на то, что дом построен раньше, чем вы приобрели землю; вам для получения кадастрового паспорта придется оформить разрешение на строительство; на земле нельзя строить по каким-либо причинам и тп.

Вам для себя необходимо убедиться в наличии у продавца разрешения на строительство и в том, что отсутствуют обременения запрещающие строительство- это позволит вам определить возможно ли строительство дома на таком участке и не будет ли дом снесен как самовольная постройка. Вам необходимо учитывать, что срок для регистрации объектов без получения разрешения на ввод только по кадастровому паспорту (техпаспорту) ограничен (сейчас 1 марта 2018 года), но при этом разрешение на строительство жилого дома требуется всегда.