Как получить налоговый взаимовычет на квартиру?

Здравствуйте!

При продаже квартиры у Вашего супруга появится обязанность уплатить НДФЛ в размере 13 % от продажной стоимости квартиры.

Но, во-первых, Ваш супруг сможет воспользоваться налоговым вычетом при продаже с суммы до 1 млн. руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Соответственно, с суммы 4 млн. руб. возникает обязанность уплаты НДФЛ (4 млн. руб. * 13 % = 520 000 руб.

А, во-вторых, при покупке новой квартиры Вы вместе с супругом сможете воспользоваться налоговым вычетом при покупке на сумму до 2 млн. руб. (если ранее таким вычетом Вы и супруг не пользовались).

Следовательно, сможете вернуть из бюджета до 260 000 руб.

Чтобы сделать взаимозачет, надо подать налоговую декларацию, в которой указать оба вычета.

Соответственно, к уплате будет НДФЛ в размере: 520 000 — 260 000 = 260 000 руб.

Здравствуйте, Ирина!

В Вашем случае необходимо чтобы муж в один и тот же год продал квартиры и в этом же году ее купил.

После чего на следующий год, Вашему мужу нужно будет подать налоговую декларацию по форме НДФЛ-3, где указать что в качестве налогового вычета так же использовать расходы на приобретение квартиры в размере 2000000 руб.

По этому вопросу имеется разъяснение Минфина РФ

Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
30.01.2015

С учетом возможности использования налогового вычета в размере 1000000 руб. который возникает при продаже и с учетом налогового вычета при покупке квартиры в размере 2000000 руб. у Вас возникает обязанность уплатить налог в размере 260000 руб. (5000000 — (2000000 + 100000) *13% (т.е. налог рассчитывается от суммы 2000000 руб.).

Здравствуйте!

поскольку Ваш супруг получил свою долю от деда либо по наследству, либо по дарению, т.е. по безвозмездной сделке, то это его личное имущество. таким и останется вся квартира после дарения от сестры, а значит средства вырученные от продажи его личные. в результате купленная на эти средства квартира, также будет его личным имуществом, а не совместной собственностью супругов.

чтобы был «взаимозачет» сделки необходимо провести в одном налоговом периоде (год)

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
30.01.2015
{Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде. (Письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3648) {КонсультантПлюс}}

в итоге Вы сможете заявить 2 вычета: по подп.1 и 3 п.1 ст.220 НК в сумме 3 000 000 рублей. НДФЛ составит 260 000 (5 млн. — 3 млн.).

чтобы у Вас обоих было право на получение вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, я считаю Вам нужно покупать в долевую собственность и оформлять документы, подтверждающие оплату каждым из Вас от своего имени. тогда супруг в совокупности получит вычет в 3 млн., а Вы будете вправе заявить в размере не более 2 млн.

Письмо Минфина РФ от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении супругами квартиры по договору долевого участия в строительстве, акт приема-передачи которой получен в 2014 г., а право собственности оформлено на супруга.
03.04.2015
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из обращения, супруги приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи получен в 2014 году. При этом право собственности на квартиру оформлено на супруга.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости,но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

результат НДФЛ не надо платить

Ирина, налоговое законодательство не позволяет каждому из покупателей одного объекта недвижимости воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме (то есть с суммы 2 млн. руб. каждый из покупателей).Только с 2 млн. руб. на двоих.
Берестов Сергей

В редакции НК действовавшей до 01.01.2014 действительно не позволяло

ст. 220

При приобретении имущества в общую долевую либо общую
совместную собственностьразмер имущественного налогового вычета,
исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры,
комнаты в общую совместную собственность).

сейчас такое правило осталось только при продаже

3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае
реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Здравствуйте Ирина.

Так как квартира в собственности мужа будет находится менее 3-х лет и она досталась вам безвозмездно, то вся сумма от продажи и будет доходом, единственным вычетом при этом будет вычет в 1 000 000 рублей.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Вот если бы вы могли указать в договоре купли продажи сумму в 1 млн. руб., а фактически получить сумму в 5 млн., то обязанности уплаты налога не возникло. Но это нужно обговорить с новым владельцем.

Если говорить о взаимозачете, то это лучше делать в следующем году, так как суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходит за один календарный год, то обе процедуры можно совместить.

Расчет:

Вы должны выплатить налог с суммы 5 млн руб. – 1 млн руб.=4 млн руб.
Со второй сделки (покупка) возможен возврат 13% с 2 млн руб.
Считаем оставшийся после продажи доход, с которого выплачивается налог: 4 млн руб. – 2 млн руб. = 2 000 000 руб.
С этой суммы = 2 000 000 руб. останется выплатить 13% государству – 260 000 руб. Это если налоговый вычет при покупке будет брать один человек, а так как вы хотите брать вдвоем, то, как заметили коллеги, вы можете к этому прибавить еще и ваш вычет — 260 000 руб. и сумма сравняется с 0 руб.

Главное все это грамотно оформите в декларации и подайте в один год продажи и покупки жилья.

Желаю Удачи!