Как получить налоговый взаимовычет на квартиру?

Question

Добрый день! У мужа есть квартира в собственности менее 3х лет, мы хотим ее продать за 5 млн и купить за 4,7 млн другую. В совместную собственность. Как можно получить взаимозачет налогов? Также уточняем, квартира которая у мужа досталрсь ему от деда, который в советское время получил ее государства. Муж владеет этой квартирой наполовину с несовершеннолетней сестрой, но в ноябре ей исполнится 18 лет и она подарит свою долю моему мужу, таким образом он будет единоличным собственником.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте! При продаже квартиры у Вашего супруга появится обязанность уплатить НДФЛ в размере 13 % от продажной стоимости квартиры. Но, во-первых, Ваш супруг сможет воспользоваться налоговым вычетом при продаже с суммы до 1 млн. руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Соответственно, с суммы 4 млн. руб. возникает обязанность уплаты НДФЛ (4 млн. руб. * 13 % = 520 000 руб. А, во-вторых, при покупке новой квартиры Вы вместе с супругом сможете воспользоваться налоговым вычетом при покупке на сумму до 2 млн. руб. (если ранее таким вычетом Вы и супруг не пользовались). Следовательно, сможете вернуть из бюджета до 260 000 руб. Чтобы сделать взаимозачет, надо подать налоговую декларацию, в которой указать оба вычета. Соответственно, к уплате будет НДФЛ в размере: 520 000 — 260 000 = 260 000 руб.

Эдуард Мирасов · Answer

Здравствуйте, Ирина! В Вашем случае необходимо чтобы муж в один и тот же год продал квартиры и в этом же году ее купил. После чего на следующий год, Вашему мужу нужно будет подать налоговую декларацию по форме НДФЛ-3, где указать что в качестве налогового вычета так же использовать расходы на приобретение квартиры в размере 2000000 руб. По этому вопросу имеется разъяснение Минфина РФ Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде. Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей. В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней. Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами. Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН 30.01.2015 С учетом возможности использования налогового вычета в размере 1000000 руб. который возникает при продаже и с учетом налогового вычета при покупке квартиры в размере 2000000 руб. у Вас возникает обязанность уплатить налог в размере 260000 руб. (5000000 — (2000000 + 100000) *13% (т.е. налог рассчитывается от суммы 2000000 руб.).

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! поскольку Ваш супруг получил свою долю от деда либо по наследству, либо по дарению, т.е. по безвозмездной сделке, то это его личное имущество. таким и останется вся квартира после дарения от сестры, а значит средства вырученные от продажи его личные. в результате купленная на эти средства квартира, также будет его личным имуществом, а не совместной собственностью супругов. чтобы был «взаимозачет» сделки необходимо провести в одном налоговом периоде (год) МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей. В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней. Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами. Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН 30.01.2015 {Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде. (Письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3648) {КонсультантПлюс}} в итоге Вы сможете заявить 2 вычета: по подп.1 и 3 п.1 ст.220 НК в сумме 3 000 000 рублей. НДФЛ составит 260 000 (5 млн. — 3 млн.). чтобы у Вас обоих было право на получение вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, я считаю Вам нужно покупать в долевую собственность и оформлять документы, подтверждающие оплату каждым из Вас от своего имени. тогда супруг в совокупности получит вычет в 3 млн., а Вы будете вправе заявить в размере не более 2 млн. Письмо Минфина РФ от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480 Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении супругами квартиры по договору долевого участия в строительстве, акт приема-передачи которой получен в 2014 г., а право собственности оформлено на супруга. 03.04.2015 Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Как следует из обращения, супруги приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи получен в 2014 году. При этом право собственности на квартиру оформлено на супруга. В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них. В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении. Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами , или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН результат НДФЛ не надо платить

Андрей Власов · Answer

Ирина, налоговое законодательство не позволяет каждому из покупателей одного объекта недвижимости воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме (то есть с суммы 2 млн. руб. каждый из покупателей).Только с 2 млн. руб. на двоих. Берестов Сергей В редакции НК действовавшей до 01.01.2014 действительно не позволяло ст. 220 При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). сейчас такое правило осталось только при продаже 3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Сергей Терешенко · Answer

Здравствуйте Ирина. Так как квартира в собственности мужа будет находится менее 3-х лет и она досталась вам безвозмездно, то вся сумма от продажи и будет доходом, единственным вычетом при этом будет вычет в 1 000 000 рублей. НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей ; Вот если бы вы могли указать в договоре купли продажи сумму в 1 млн. руб., а фактически получить сумму в 5 млн., то обязанности уплаты налога не возникло. Но это нужно обговорить с новым владельцем. Если говорить о взаимозачете, то это лучше делать в следующем году, так как суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходит за один календарный год, то обе процедуры можно совместить. Расчет: Вы должны выплатить налог с суммы 5 млн руб. – 1 млн руб.=4 млн руб. Со второй сделки (покупка) возможен возврат 13% с 2 млн руб. Считаем оставшийся после продажи доход, с которого выплачивается налог: 4 млн руб. – 2 млн руб. = 2 000 000 руб. С этой суммы = 2 000 000 руб. останется выплатить 13% государству – 260 000 руб. Это если налоговый вычет при покупке будет брать один человек, а так как вы хотите брать вдвоем, то, как заметили коллеги, вы можете к этому прибавить еще и ваш вычет — 260 000 руб. и сумма сравняется с 0 руб . Главное все это грамотно оформите в декларации и подайте в один год продажи и покупки жилья. Желаю Удачи!