Как правильно продать квартиру

Здравствуйте, Ольга!
Вы можете занизить стоимость квартиры, но не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Также можете применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн.рублей, то есть уменьшить доход от продажи на 1 млн.рублей.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

И наконец, вместо вычета вы можете уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, которые вы понесли на ее приобретение. Но только обязательно нужно документально подтвердить эти расходы.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Через несколько месяцев закрываю ипотеку и буду продать эту квартиру. Обязательно ли писать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры с учетом того, что она в собственности менее 3х лет. И как вообще правильно поступить?
Ольга

Здравствуйте. Дело Ваше, можете и не указывать полную стоимость. Но если сильно занизите у налоговой теоретически могут возникнуть вопросы, почему сумма намного меньше.

НК РФ

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
2) физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору:

либо на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.
либо на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества (Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ (вместе с Письмом Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913)). Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Через несколько месяцев закрываю ипотеку и буду продать эту квартиру. Обязательно ли писать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры с учетом того, что она в собственности менее 3х лет. И как вообще правильно поступить?
Ольга

Добрый день.

Если у Вас сохранили все документы, подтверждающие оплату предыдущему продавцу, то в такой ситуации Вы вправе указать в договоре стоимость, равную той стоимости, за которую купили квартиру и тогда налога не возникнет. То есть если к примеру Вы купили квартиру за 3 млн. руб. и продадите за 3 млн. руб., то дохода у Вас не возникло, поскольку продали ровно за столько же, за сколько и купили.

Единственное Вам нужно уточнить сколько сейчас составляет кадастровая стоимость квартиры. Если вдруг 70% кадастровой стоимости квартиры будет больше, чем стоимость продажи, то в соответствующей части, которая превышает стоимость расходов на покупку придется заплатить налог. Но это вряд ли возможно.

То есть можете продать и дороже, но в договоре нужно указать ту сумму, за которую Вы купили и квартиру.

Добрый день!

И как вообще правильно поступить?
Ольга

Возможно написать и не полную, если будет продажа не под ипотеку, но в настоящее время смысла в этом нет, так как согласно:

ст. 217.1 НК РФ: 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Т. е., если укажите меньше кадастровой стоимости, то будут считать от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Т. е. следует указывать, на мой взгляд, стоимости 0,7* на кадастровую стоимость квартиры, в году, котором будете продавать или её реальную стоимость, чтобы в дальнейшем меньше оплатить налог.

Здравствуйте!

Полную стоимость в договоре купли-продажи можно и не писать. По договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, которые были приобретены продавцом до 1 января 2016 года, не применяются правила статьи 217.1 Налогового кодекса РФ об увеличении на коэффициент 0,7 налоговой базы при продаже квартиры по цене, которая меньше кадастровой стоимости.

Но надо договариваться с покупателем, чтобы он согласился на заключение второго договора — договора купли-продажи неотделимых улучшений в квартире, который обычно заключается для того, чтобы у покупателя была гарантия возможного возврата всей уплаченной им суммы.

Здравствуйте!

Нет, не обязаны, с учетом того что право собственности возникло до 2016 года.

я Вам рекомендую указать цену договору равную расходам на ее приобретение, включая уплаченные проценты по ипотеки взятой на ее приобретение.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 июня 2015 г. N БС-4-11/10707@
О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25.05.2015 N 03-04-07/29913 о порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 мая 2015 г. N 03-04-07/29913
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества.
Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса.

Директор Департамента
И.В.ТРУНИН