Имеется 2-комнатная квартира в долевой собственности. У мужа и жены по 14/30 у двух детей по 1/30. В квартире была перепланировка. Снесена стена между кухней и коридором. Интересует схема продажи квартиры покупателю с ипотекой без оформления перепланировки. Какие документы необходимы для сделки?
Спасибо! Проще поставить стенку на место!
Здравствуйте! Перепланировка квартиры на продажу не влияет.
В остальном потребуется согласие банка на продажу квартиры, предварительное разрешение органов опеки и попечительства если собственниками долевой собственности являются несовершеннолетние дети.
Технический или кадастровый паспорт для продажи квартиры не требуется. На словах и в договоре можете пояснить и указать, что имеется перепланировка и покупателя все устраивает. После покупки он может сам узаконить перепланировку.
Здравствуйте!
Сама по себе перепланировка (даже не согласованная в установленном порядке) не препятствует купле-продаже квартиры, поскольку технический паспорт, тех. плана в Росреестр при гос. регистрации перехода права собственности не предоставляются.
Но если сделка происходит с привлечением ипотечных средств, то банк (будущий залогодержатель квартиры), как правило, проводит осмотр и оценку квартиры, в результате чего перепланировка, разумеется, станет известная банку.
Но если сама по себе перепланировка не нарушает СНиПы (если, к примеру, снесена перегородка, не являющаяся несущей стеной), то банк может одобрить выдачу кредита на приобретение и такой квартиры.
Тут по большому счету всё зависит от банка, который будет давать покупателю ипотечный кредит на приобретение данной квартиры.
Если банк одобрит выдачу кредита, то проблем не будет.
Банку при этом потребуются, как правило, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация поэтажного плана (чтобы можно было передать данные документы оценщику для проведения осмотра и оценки).
Но банк (исходя из своей внутренней политики) может и отказать покупателю в выдаче кредита на покупку квартиры с несогласованной перепланировкой.
В этом случае следует узаконить перепланировку в судебном порядке. Но этот процесс не быстрый и может занять порядка от 3 и более месяцев.
Здравствуйте. 1. Нужно предупредить что перепланировка не была узаконена. И желательно это сделать не в договоре, а отдельным соглашением, распиской, чем угодно. Либо указывать в договоре, но тогда банк будет включать условие о узаканивании перепланировки.
2. Техпаспорт и кадастровый должны быть либо со старой планировкой, либо техпаспорт должен быть без отметки, что перепланировка была без подтверждающих документов. Это для банка, чтобы вопросы не возникали. Но лучше старые и про перепланировку не упоминать, так как заставят узаконить или Вас или новых собственников.
Но тут момент, могут фото попросить квартиры в банке и тогда перепланировка будет видна.
То есть для самой продажи это не столь важно, что была перепланировка, а вот в последующем риски будет нести уже новый владелец. Или может быть расторгнут договор, если не предупредите о том что она не законна.
Здравствуйте.
Банк который одобрил ипотечную заявку, как правило выдает клиенту перечень документов необходимых для представления в банк. Поскольку банк оценивает риски при выдаче кредитов, то как правило анализируется была ли перепланировка\переустройство или нет. Если разрешения на перепланировку не было, в случае если об этом станет известно банку он вполне может потребовать устранить это обстоятельство, что в свою очередь может повлечь срыв сделки. Поэтому рекомендую этот момент уточнить с покупателем, поскольку сама работа по узакониванию перепланировки может занять значительное время от 1 месяца и выше.
Как уже было сказано сам по себе факт перепланировки не влияет на регистрацию перехода права собственности, поскольку технический и кадастровый паспорт не представляется Росреестр.
Кроме того согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Поэтому обратитесь к нотариусу, который не только оформит договор, но и сопроводит сделку.
Как банк узнает о перепланировке в продаваемой квартире? Через оценщика?
Банк не узнает о перепланировке. Оценка для продажи не требуется. Если вопрос связан с покупкой квартиры в ипотеку, то технический паспорт требуется, а также оценка. Но, проще найти покупателя за наличные, если он ставит свои условия.