Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача в аренду не выделенной доли в нежилом помещении
Нежилое помещение 600 кв.м. 2 собственника, физлица. У каждого своё свидетельство на собственность. В Свидетельстве указано : Общая долевая собственность, доля в праве 1/2. В натуре доли не выделены. Как правильно заключить договор аренды на 300 кв.м с юридическим лицом? Я так понимаю, что " долю" сдать в аренду нельзя. То-есть " доля в праве" - это не вещь, а юридическое понятие ? В настоящее время заключен договор аренды на основании свидетельства о собственности и в договоре указана площадь 300 кв.м. Законно ли это? Выделить в натуре невозможно, просьба этот вопрос не обсуждать.
Добрый день.
Это возможно только действуя с согласия второго собственника. Это вопрос обсуждается?
ГК РФ
...
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимсяв долевой собственности, осуществляетсяпо соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В настоящее время заключен договор аренды на основании свидетельства о собственности и в договоре указана площадь 300 кв.м. Законно ли это? Выделить в натуре невозможно, просьба этот вопрос не обсуждать.
Алексей
Здравствуйте. Незаконно, т.к. доля не выделена. О возможном варианте указал Олег Феофанов.
Но есть одно НО
Эта сделка не будет недействительной пока её не оспорят или стороны договора или второй сособственник, т.к. в данном случае сделка является оспоримой.
Статья 168. ГК РФ Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Здравствуйте, Алексей!
Вам нужно заключать договор аренды именно на 1/2 долю, так как именно она принадлежит Вам. Сдать в аренду 300 кв. м не получится, так как доля в натуре не выделена и не может быть выделена.
Но для сдачи в аренду своей 1/2 доли потребуется согласие второго сособственника, что можно отразить в договоре за его подписью или отдельным документом.
То- есть в договоре аренды указать не 300 кв.м., 1/2 доли ? И расчёт делать не за кв.м, а за 1/2 доли? А как же не выделенная доля? Как арендатору понять где его 300 кв.м в здании?
То- есть в договоре аренды указать не 300 кв.м., 1/2 доли? И расчёт делать не за кв.м, а за 1/2 доли? А как же не выделенная доля? Как арендатору понять где его 300 кв.м в здании?
Алексей
Алексей, Вы можете распорядиться только тем, что у Вас есть в собственности. А у Вас 1/2 в праве собственности. Вот ей и распорядитесь, заключив договор аренды, но с согласия второго сособственника.
Определить, где именно 300 кв. м, можете по соглашению со вторым сособственником.
Здравствуйте!
на основании ст.247 ГК заключите между собой (собственниками) соглашение о порядке пользования имуществом, в котором укажите кто и чем пользуется.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
именно этим и будет пользоваться арендатор.
Я согласен что можно определить границы пользования между собой. Но можно ли это ПОЛЬЗОВАНИЕ сдать в аренду? Что я сдаю - получается ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ, а не ВЕЩЬ в виде квадратных метров.
Я согласен что можно определить границы пользования между собой. Но можно ли это ПОЛЬЗОВАНИЕ сдать в аренду? Что я сдаю — получается ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ, а не ВЕЩЬ в виде квадратных метров.
Алексей
сдавать Вы будете долю в виде пропорционального ей количества метров, и пользоваться ими арендатор будет в пределах согласованных собственниками в своем порядке пользовании.
Здравствуйте, Алексей!
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому нельзя сдавать абстрактные метры в омещении. Можно сдавать часть помещения, которую можно определить в договоре номером помещения согласно паспорту, либо иным образом, позволяющим идентифицировать эту часть помещения.
Думаю, что в договоре необязательно указывать в качестве арендодателя обоих собственников долей. Арендодателем может быть собтсвенник одной доли, а второй собственник может в договоре указать свое согласие на сдачу части помещения в аренду. Тогда у второго собственника не возникнет обязанности уплаты НДФЛ от сдачи имущества в аренду.
То-есть не выделенную долю можно сдавать по согласованию со вторым собственником? И юридически не выделенная доля является объектом договора?
То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен
Вот об этом я и говорю Второй собственник не должен выступать на стороне арендодателя. Иначе получается, что у него возникнет доход, с которого он должен будет уплачивать налог. Второй осбственник в договоре должен лишь изъявить свое согласие на сдачу имущетсва в аренду. В договоре указывается, кто арендодатель (первый собственник) и что он получает арендную плату. А второй собственник соглашается на сдачу в аренду части помещения, находящегося в общей долевой собственности.
Здравствуйте!
Здравствуйте! В Вашем случае арендодателями будут оба сособственника, и сдают они в аренду часть помещения площадью 300 кв.м.(как указали коллеги), при этом номера сдаваемых помещений (комнат) рекомендую указать по техническому (кадастровому) паспорту.
То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен.
Здравствуйте, Алексей. Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Кроме того, согласно п.15 указанного Постановления
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Я, конечно, рекомендую заключать договор на 11 месяцев, чтобы его не регистрировать, так как Росреестр, думаю, в подобных ситуациях крайне консервативен. Но, думаю, разрешается такая ситуация несложно. Как правильно указали коллеги, Вам необходимо заключить с сособственником соглашение о порядке пользования помещением, находящимся в долевой собственности, получить у сособственника согласие на передачу части помещения в аренду. И заключить договор части помещения с описанием части, передаваемой в аренду, в котором сделать ссылку на соглашение о порядке пользования, на согласие сособственника, и дополнительно указать, что часть помещения, передаваемая в аренду, соответствует 1/2 доле в праве собственности арендодателя на указанное помещение. Конечно же, идеальная доля не может быть передана в аренду, но в данном случае Вы индивидуализируете конкретную часть помещения, передаваемую в аренду.
Согласие второго собственника будет. То-есть не выделенную долю сдавать в аренду можно? Договор аренды законен?
Ну Вы по сути сдаете не долю, а часть помещения. О сдаче именно доли в праве собственности речь не идет.
И если второй собственник согласен, то проблем не вижу. Вы как собственнники вольны сдавать хоть все помещение, хоть его часть, гавное — это достижение между Вами согласия по этому поводу