560 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

560 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Хозяин земельного участка живет в Израиле. Как купить у него этот участок?

Действует ли на территории России доверенность, выданная в Израиле?

Как избежать подвоха?

доверенндоверенность1.jpgость1.jpg
доверенндоверенность2.jpgость2.jpg
доверенндоверенность3.jpgость3.jpg
доверенндоверенность4.jpgость4.jpg
07 Октября 2016, 18:56, вопрос №1400622 Алексей, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
100%
Юрист - Александр
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6911
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Да действует. Она переведена и апостилирована. Так что действует.

«Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов»

Статья 3
Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.
Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
07 Октября 2016, 19:02
q Отблагодарить
0 0
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6911
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Как избежать подвоха?
Алексей

Подвоха в чём именно?

Если убедиться, что продажа пройдёт нормально, то нужно проверить участок на предмет обременения, сделок в прошлом, как он был получен. Получить согласие на продажу участка от супруги продавца, если в браке. Проверить что у данного продавца нет долгов которые взыскивают приставы, что он дееспособен (не знаю как в Израиле проверяют на дееспособность при выдаче доверенности, но лучше попросить документ что не стоит на учёте у психиатра). То есть максимально проверить участок и продавца. На 100% не обезопаситесь конечно, но максимально сможете.

Плюс проверить что на участке реально находится, нет ли каких-то труб, ЛЭП и т.д.

07 Октября 2016, 19:06
Алексей
клиент, г. Москва

Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозванна там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.

Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.

07 Октября 2016, 21:10
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6911
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозванна там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.
Алексей

Может быть, но этого тут вы не узнаете, нужно будет узнавать в Израиле. От этого Вы не застрахованы безусловно.

07 Октября 2016, 21:11
Алексей
клиент, г. Москва

Если это откроется, можно будет все открутить назад? Или поезд уйдет безвозвратно?

07 Октября 2016, 21:20
Алексей
клиент, г. Москва

Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозванна там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.

Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.

07 Октября 2016, 21:12
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6911
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Если это откроется, можно будет все открутить назад? Или поезд уйдет безвозвратно?
Алексей

Сделка просто будет недействительной и Вам должны будут вернуть деньги. Но вот получите ли Вы их в реальности, большой вопрос.

07 Октября 2016, 21:21
Юрист - Анна
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 5390ответов
  • 3281отзыв

Алексей, добрый вечер.

Доверенность действует, а в чем вы ждете подвох? Кому эта доверенность выдана? Там право передоверия указано и получение денег, довольно странно это.

07 Октября 2016, 19:04
q Отблагодарить
0 0
Алексей
клиент, г. Москва

Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозванна там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.

Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.

07 Октября 2016, 21:10
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.
Алексей

Алексей, это совсем даже не фантазия, почему и интересует момент, кто указан доверенным лицом, так как очень много полномочий предоставлено. Например он может передоверить продажу участка другому лицу, но это совсем не помешает ему продать этот участок еще кому то. Деньги так же разрешено получать и причем даже прописана такая деталь, как получение аванса. Я бы рекомендовала Вам по-больше узнать как о самой недвижимости, так и о его хозяине и доверенном лице.

07 Октября 2016, 21:14
Алексей
клиент, г. Москва

А как можно продать участок дважды? Ведь регистрационный орган один. Или я не прав?

07 Октября 2016, 21:26
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Если это откроется, можно будет все открутить назад? Или поезд уйдет безвозвратно?
Алексей

Если в сделке не будет признаков мошенничества, то оно и открутится обратно, только деньги могут уже потратиться, а взыскивать их можно годами.

07 Октября 2016, 21:22
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А как можно продать участок дважды? Ведь регистрационный орган один. Или я не прав?
Алексей

Регистрационный один, но авансов набрать и договоров заключить можно столько, сколько успеется.

07 Октября 2016, 21:40
Алексей
клиент, г. Москва

Ааа!, Вот как это делается! Спасибо!

07 Октября 2016, 21:41
Юрист - Андрей
8,3
Рейтинг Правовед.ru
16051
ответ
6304
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Алексей, добрый вечер! Если указанное в доверенности имущество соответствует тому, что вы собираетесь приобрести у данного лица то доверенность вполне действующая. Чтобы исключить риски возьмите самостоятельно выписку и ЕГРП о владельце имущества и оформите сделку у нотариуса

07 Октября 2016, 19:06
q Отблагодарить
0 0
8,3
Рейтинг Правовед.ru
16051
ответ
6304
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозвана там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно.
Алексей

Согласно ст. 189 ГК

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии
отменившее ее, обязано известить об отмене
лицо, которому доверенность
выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед
которыми дана доверенность.
Если третьему лицу предъявлена доверенность, о
прекращении которой оно не знало и не должно было знать,
права и
обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия
которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его
правопреемников.


что касается

А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.
Алексей

согласно ст. 174 ГК

Сделка, совершенная представителем или
действующим от имени юридического лица без доверенности органом
юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам
юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях,
предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным
лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Подробнее данная норма раскрыта в п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если
имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически
оправданной
(например, совершение сделки было способом предотвращения
еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка
хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если
установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре
либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в
ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых
материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом
интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой
репутации).

Т.е. в вашем случае если участок и дом продаются за рыночную или приближенную к рыночной цену, а также с учетом приведенной ст. 189 ГК так просто расторгнуть сделку не выйдет. тут скорее риски с набранными у нескольких покупателей авансами могут быть как отметила коллега

08 Октября 2016, 00:26
Юрист - Эдуард
9931
ответ
4318
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алексей!

Правовое регулирование доверенности закреплено в Гаагской конвенции, от 05.10.1961 г., отменяющая требование легализации иностранных официальных документов(полный текст по ссылке www.tamognia.ru/doc_base/document.php?j=f&a=ar&b=diopnst&id=1559919) Израиль и РФ подписали данную конвенцию, а значит доверенность выданная в Израиле при наличии апостиля действует в РФ.

С учетом информации изложенной в доверенности, в которой подробно прописано для чего она выдана, данную доверенность можно использовать для оформления сделки купли-продажи недвижимости в РФ,

07 Октября 2016, 19:08
q Отблагодарить
0 0
Алексей
клиент, г. Москва

Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозвана там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.

Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.

07 Октября 2016, 21:11
9931
ответ
4318
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозвана там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок. Может это моя фантазия, конечно, но возможно, ведь такое.
Алексей

Такое возможно и с доверенностью которая будет изготовлена в РФ.

Вопрос в другом, после регистрации сделки, даже если окажется что доверенность была отозвана, еще не означает что сделку признают недействительной. Возможно суд усмотрит со стороны продавца злоупотребление правом и оставит сделку в силе. Вообще в случае если сделка заключается по доверенности, то лучше чтобы оплата в итоге поступала на именной счет именно продавца, в этом случае получается явно что продавец получил деньги за сделку.

07 Октября 2016, 21:23
Юрист - Дмитрий
8,4
Рейтинг Правовед.ru
15100
ответов
5983
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

да, действует, т.к. она легализована, необходимо только перевести (иностранные печати) и нотариально заверить перевод. права на заключение ДКП и получение денег у поверенного имеется.

07 Октября 2016, 19:08
q Отблагодарить
0 0
8,4
Рейтинг Правовед.ru
15100
ответов
5983
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Подвох в том, что, например, эта доверенность может быть вчера отозванна там, в Израиле. А здесь об этом ничего не известно. А потом хозяин заявит, что сделка недействительна и это по-прежнему его участок.
Алексей

единственной возможностью подстраховаться в таком случае это оплата после регистрации перехода прав, например оплата с использованием аккредитива. в таком случае если доверенность отменена, но Росреестр не уведомлен доверителем об этом своевременно, то Вы просто не могли знать или узнать об этом, то сможете быть признаны добросовестным покупателем.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
07 Октября 2016, 21:20
Юрист - Роман
7,2
Рейтинг Правовед.ru
1342
ответа
719
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Алексей!

Доверенность составлена в целом правильно, единственный ее недостаток — это то, что в ней не указан кадастровый номер земельного участка.

Хотя такой номер участку присвоен: 50:13:0060325:2, то есть он состоит на кадастровом учете.

При заключении договора купли-продажи указание кадастрового номера участка в тексте договора обязательно, так как это признак, позволяющий идентифицировать продаваемый участок как индивидуально-определенную вещь.

Статья 37 Земельного кодекса говорит о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Поэтому и указание кадастрового номера в договоре купли-продажи обязательно.

Поэтому возможно, что Росреестр при заключении договора купли-продажи может придраться к тому, что в договоре указан кадастровый номер участка, а в доверенности — нет. Хотя, В принципе, в доверенности указаны иные признаки, позволяющие индивидуализировать этот участок: адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования. Поэтому могут и по такой неполной доверенности, в которой не указан кадастровый номер, провести сделку. Все зависит от дотошности регистратора, который будет рассматривать ваши документы.

Поэтому, если есть возможность, лучше доверенность переделать и внести в нее кадастровый номер отчуждаемого земельного участка, чтобы не возникало лишних вопросов при регистрации.

Также, разумеется, непосредственно перед сделкой купли-продажи вам необходимо получить выписку из ЕГРП о том, кто является собственником данного участка на данную дату, имеются ли какие-либо обременения или ограничения в отношении данного участка, состоит ли он под арестом, судебным разбирательством.

Не забудьте также перед сделкой проверить документы, на основании которых продавец приобрел этот участок в собственность на предмет их юридической чистоты и возможного оспаривания. Если убедитесь, что участок юридически чист, то можете его приобретать.

С уважением, Роман.

08 Октября 2016, 04:33
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

560 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут