8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Анализ договора аренды помещения

Добрый день, нужно провести анализ договора аренды со стороны субарендатора:

- нет ли каких-то подводных камней

- нет ли нестандартных требований

и другое всё, что бросится в глаза.

  • Договор субаренды - шаблон ИП
    .doc
, Артём, г. Москва
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.6
Эксперт

Здравствуйте.

1 — попросить от арендодателя письмо — можно ли сдавать помещения в субаренду (п. 1.1. это отражает в принципе- согласие собственника там указано)

2 — попросить свидетельство о праве собственности у арендодателя

п. 2.2. -определитесь со сроком и с тем будет ли у вас гос регистрация из за этого

п. 4.7- исключить — никакого одностороннего изменения оплаты быть не может

п. 4.8- на вас будет лежать компенсация затрат на жкх- в стоимость они не входят

п 4.9 — 2х кратный обеспечительный платеж- можно попробовать договориться на однократный

и там же- почему то оплата восстановительного ремонта + штрафы арендатора за ваши действия

4.15- доплата ремонтных работ — чем это должно быть подтверждено- не понятно

п .5.1.3- корректировка аренд платы по инфляции

п .5.1.7- удержание вашего имущества в счет долга- вообще это незаконно в рамках аренды — пускай взыскивают все через суд

п .5.4.17 — текущий ремонт на вас

п. 7.3 -штраф несоразмерный

п. 7.5 — возмещать штрафы вы никому не обязаны если нарушение органы нашли и признали виновным арендатора

п. 7.3 в разделе форс мажор- сбилась нумерация и там акты органов гос власти считаются форс мажором- это не так

2
0
2
0
Артём
Артём
Клиент, г. Москва

спасибо за разбор, пара вопросов:

п. 4.7- исключить — никакого одностороннего изменения оплаты быть не может

=если они будут настаивать на его включении, может обговорить размер повышения, например, не более 10%?

п 4.9 — 2х кратный обеспечительный платеж- можно попробовать договориться на однократный

и там же- почему то оплата восстановительного ремонта + штрафы арендатора за ваши действия

=по идее логично - если мы что-то сломаем, то надо будет восстанавливать, или вы имеете в виду что-то другое?

п .5.1.3- корректировка аренд платы по инфляции

=что здесь смущает?

п. 7.5 — возмещать штрафы вы никому не обязаны если нарушение органы нашли и признали виновным арендатора

=если они включают незаконно требование, то я не обязан его соблюдать, так? Где это оговорено?

может обговорить размер повышения, например, не более 10%?
Артём

можете

если мы что-то сломаем, то надо будет восстанавливать, или вы имеете в виду что-то другое?
Артём

штрафы я имел в виду со стороны гос органов

а ущерб надо называть- возмещения вреда имуществу тогда, но это не штраф

что здесь смущает?
Артём

проще было бы этот пункт вставить в раздел оплаты — начало 4 главы договора

е, то я не обязан его соблюдать, так? Где это оговорено?
Артём

то то и оно — нигде

штраф накладывает гос орган если признает лицо виновным — если признали виновным их — вы не должны за это платить

1
0
1
0
Григорий Бровкин
Григорий Бровкин
Юрист, г. Тольятти

Добрый день.

3.3. Возврат
Помещения осуществляется по итогам
совместного осмотра Помещения сторонами
настоящего Договора с составлением
акта осмотра Помещения и фиксацией его
технического состояния. Неявка стороны
на осмотр Помещения не препятствует
его проведению в одностороннем порядке
Арендатором с фиксацией технического
состояния и направления копии акта
осмотра стороне Договора.
Возврат
Помещения оформляется Актом приема-передачи
(возврата) Помещения, подписываемого
Сторонами в день фактической передачи
Помещения Субарендатором Арендатору.

Не описан механизм приглашения стороны на осмотр.

3.4.
Начисление
арендных платежей прекращается с даты
передачи Помещения.

Будут проблемы если арендатор уклоняется от передачи помещения.

5.4.10.
Самостоятельно и за свой счет принимать
все необходимые меры для обеспечения
соблюдения санитарных норм и требований
противопожарной безопасности. Оснастить
Помещения средствами пожарной
безопасности: автоматической системой
пожарной сигнализации и оповещения
людей, установкой порошкового
пожаротушения, огнетушителей, схем
эвакуации людей и т.д.

На мой взгляд странный пункт.

7.
САНКЦИИ

Очень много в главе штрафов.

8.
ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1.
Неисполнение Субарендатором полностью
или частично условий настоящего Договора
является основанием для расторжения
договора аренды в соответствии с
действующим законодательством.
8.2.
Договор аренды прекращает свое действие
в следующих случаях:
8.2.1.
Ликвидации Субарендатора в установленном
порядке;
8.2.2.
Признания Субарендатора несостоятельным
(банкротом);
8.2.3.
Досрочного расторжения договора аренды
по соглашению сторон или в судебном
порядке;

п. 8.2.3. означает, что до истечения срока договора, просто так его не прекратишь если арендатор не согласен. А по условиям, надо платить до сдачи помещения арендатору, а он может уклонятся + куча штрафов.

Уже был прецедент, где в Вашей ситуации при досрочном расторжении не удалось добиться расторжения договора в судебном порядке по аналогичному договору.

0
0
0
0
Артём
Артём
Клиент, г. Москва

а как мне прописать в договоре так, чтобы они не могли уклониться от сдачи помещения?

а как мне прописать в договоре так, чтобы они не могли уклониться от сдачи помещения?
Артём

Включить соответствующую редакцию, подготовить протокол разногласий. В нём указать способ уведомления о дне и времени сдачи помещения Арендатору. Срок в течении которого, если Арендатор уклоняется от принятия помещения, помещение считается передано Арендатору с составлением соответствующего акту за подписью (например) 2-х сотрудников Субарендатора и охраны (если есть). Комлект ключей (если есть) сдаётся на пост охраны с составлением соответствующего акта.

А вообще лучше предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора с направлением другой стороне за месяц (или два) соответствующего уведомления.

Обязательно, добавить пункт, что вся переписка ведётся с помощью электронной почты, где адрес арендатора____________, адрес арендодателя _________

с дублированием указанных писем почтой России.

0
0
0
0
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9
Эксперт

Здравствуйте, Артем.

Самое главное, что требуется для заключения договора субаренды — это согласие Арендодателя.

Из Вашего договора этого согласия не усматривается.

Декларативного утверждения в пункте 1.1. Договора что действует с согласия, не достаточно. Вам лучше затребовать это согласие в письменной форме.

Также Вам нужно знать срок действия основного договора аренды, так как Ваш срок субаренды не может быть более срока аренды.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С уважением! Г.А. Кураев

0
0
0
0
Дмитрий Васильев
Дмитрий Васильев
Адвокат, г. Москва
рейтинг 10
Эксперт

Добрый день, Артем.

Арендатор подтверждает, что настоящий
Договор заключается с письменного согласия собственника Помещения.

Этот момент нужно проверить — не верьте на слово, обязательно проверьте наличие письменного согласия собственника и возьмите себе копию, чтобы в дальнейшем к Вам не было претензий со стороны Арендодателя.

2.2. Договор вступает в законную силу с
даты его:
— подписания (если заключается на срок
до 1 года);
— государственной регистрации (если
заключается на срок более 1 года.).

тут нужно выбрать что-то одно.

4.1.
За пользование арендуемым Помещением Субарендатор уплачивает Арендатору арендную
плату в следующем порядке:
· за
период с «__» ______ 201_ года по «__» ___ 201_ года (включительно) арендная
плата составляет ____________ (______________) руб.,
без НДС, уплачивается
Субарендатором в течение 3 (три) рабочих дней с даты подписания Акта
приема-передачи Помещения, указанного в п.1.1. настоящего Договора; При необходимости
· начиная с «___» ______
201__ года до окончания срока действия Договора или его досрочного расторжения
арендная плата составляет __________ (__________) рублей, без НДС, уплачивается Субарендатором в сроки
указанные в п.4.4. настоящего Договора.

Тут опять не совсем понятно, нужно выбрать что-то.

4.7. Размер платежей может быть изменен
Арендатором в одностороннем порядке, в случае изменения ставок арендной платы с
учётом изменения величины уровня инфляции, а также в других случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации путём направления
уведомления в адрес Субарендатора.

Это пункт не выгоден, смотрите сами соглашаться на него или нет.

5.3.2. Субарендатор вправе с письменного
согласия Арендатора установить на фасаде здания вывеску со своим названием и
зарегистрировать ее в установленном порядке при превышении размеров вывески 60х40 см. и размеров
букв более 10 см.

Это пункт также под вопросом — проще сразу закрепить право на размещение вывески.

5.4.10.
Самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения
соблюдения санитарных норм и требований противопожарной безопасности. Оснастить
Помещения средствами пожарной безопасности: автоматической системой пожарной
сигнализации и оповещения людей, установкой порошкового пожаротушения,
огнетушителей, схем эвакуации людей и т.д.

Опять таки — нужно обратить внимание на данный пункт, не накладно ли Вам размещать все это за свой счет.

Вроде все.

В целом договор нормальный, но нужно обратить внимание на обозначенные пункты, согласны ли Вы работать на таких условиях. Если они Вас не смущают, то в принципе можете подписывать.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

1
0
1
0
Анастасия Наумова
Анастасия Наумова
Юрист, г. Томск

Здравствуйте.

П. 4.1

" начиная с «___» ______ 201__ года до окончания срока действия Договора или его досрочного расторжения арендная плата составляет __________ (__________) рублей, без НДС, уплачивается Субарендатором в сроки указанные в п.4.4. настоящего Договора."

Не совсем понятно, что имеется в виду под «досрочного расторжения». Если арендатор подразумевает, что при досрочном расторжении нужно пересчитать арендную плату за весь предыдущий период аренды в повышенном размере, то об этом нужно прямо и четко прописывать в договоре плюс это условие вызывает некоторые вопросы, т.к. по сути представляет собою штраф за досрочное расторжение договора.

Однако досрочное расторжение возможно и по вине вашего арендатора — н-р, он не обеспечивает поставку ком. услуг, — или по независящим от сторон обстоятельствам, в частности, когда помещение стало негодным для использования. В этих случаях перерасчет арендной платы для субарендатора выглядит несправедливым. На мой взгляд, вам нужно доработать данный пункт.

П. 4.3

4.3. Ежемесячная арендная плата включает в себя плату за временное владение и пользование Помещением, вывоз снега в зимнее время и уборку прилегающей территории.

Странное условие. Получается, что сначала в договоре установлен четкий фиксированный размер арендной платы. Потом в договоре указано, что в него входит уборка и вывоз снега зимой. В таком случае летом получается арендная плата необоснованно выше, чем зимой, т.к. нет вывоза снега. Такие неясности могут стать проблемой при расчете задолженности по арендной плате или переплате, т.к. трудно определить, сколько же именно за аренду надлежит платить.

П. 4.4:

4.4. Внесение платежей производится Арендатором с даты, указанной в п. 2.1. настоящего Договора.

Противоречит п. 2.1:

В случае если Субарендатор не занимает Помещение на дату, указанную в п. 2.1., условия заключенного Договора аренды в части внесения арендных платежей применяются с момента фактической передачи Помещения по Акту приема-передачи Помещения.

П. 4.4 можно вообще убрать, т.к. условия прописаны в п. 2.1.

П. 4.7 — неясно, о каком изменении ставок арендной платы идет речь:

4.7. Размер платежей может быть изменен Арендатором в одностороннем порядке, в случае изменения ставок арендной платы с учётом изменения величины уровня инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации путём направления уведомления в адрес Субарендатора.

0
0
0
0
=если они будут настаивать на его включении, может обговорить размер повышения, например, не более 10%?
Артём

У вас по договору не более 30% в год прописано.

0
0
0
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт

Артем, добрый день!

Согласно ст. 615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Это два основных условия в соблюдении которых надо убедиться до заключения договора

В самом договоре в вначале речь об арендной плате под которой подразумевается размер ежемесячного платежа, а в п. 4.9 речь уже об арендной ставке. Поскольку сумма в общем то указана это не критично но стоило бы прив5ести используемые в договоре термины к единому знаменателю поменяв в данном случае арендную ставку в п. 4.9 на арендную плату либо заменив в начале договора понятие «арендная плата» на «арендная ставка»

Из существенного п. 4.14 на субарендтора вешаются расходы ремонт в случае ухудшения состояния, превышающего естественный износ — не совсем понятно о чем тут вообще речь, как определяется что износ превышает естественный

по п. 8.2.2 признании СА банкротом не влечет прекращения действия договора аренды,

0
0
0
0
Похожие вопросы
Земельное право
Я живу в селе, мой дом стоит на окраине, соседи рядом с моим домом взяли в аренду землю для ЛПХ, построили
Я живу в селе,мой дом стоит на окраине,соседи рядом с моим домом взяли в аренду землю для ЛПХ,построили крытое помещение для КРС,и содержат там более 10 голов телят ,которые в последствии забивают на мясо.От моего дома до помещения где содержатся телята максимум 35-40 метров.Навоз соседи не вывозят,сено в тюках складируют на улице, расстояние от моего дома до ихнего стога в тюках(более 100 тюков)40-45 метров.Забивают скотину не на бойне а у себя дома во дворе.Скажите пожалуйста как с ними бороться,к какому юристу лучше обратиться для составления грамотных жалоб, заявлений, претензий.Спасибо
, вопрос №4059715, Андрей, г. Иркутск
Защита прав потребителей
Заявила, что хочу расторгнуть договор, отказались отдавать всю сумму, сославшись на то, что часть работы выполнили
Заключила договор с юридической фирмой на определенные услуги, на следующий день начиталась отзывов и передумала с ними сотрудничать. Заявила, что хочу расторгнуть договор, отказались отдавать всю сумму, сославшись на то, что часть работы выполнили. Хотя ничего сделать они не успели. В договор включили консультацию, которая изначально была бесплатной и «правовой анализ ситуации». И за это хотят удержать часть суммы. Как быть?
, вопрос №4059242, Юлия, г. Москва
Налоговое право
Как правильно оформить договор?
Добрый день. В качестве самозанятого занимаюсь репетиторством в нежилом помещении (собственность). Хочу сдать часть помещения в аренду ИП на ПСН. Как правильно оформить договор?
, вопрос №4058110, Ирина, г. Нарьян-Мар
800 ₽
Договорное право
И несу ли я ответственность за их имущество?
Добрый день. Приобрел помещение в бизнес центре с действующим арендатором 5.03.24. Арендатор отказывается подписывать новый договор со мной и сказали, что будут сидеть месяц за обеспечительный платеж, который перешёл мне от предыдущего собственника (до 10.04.24). На контакт не идут и не говорят будут оставаться или съезжать. Новый договор со мной арендатор не заключает. В случае если они не выйдут на связь, что мне я могу сделать с их имуществом? Могу ли я освободить помещение от их мебели и пр. И несу ли я ответственность за их имущество? и заселить нового арендатора? Доступ в помещение у меня есть Договор аренды между предыдущим собственником и арендатором прикладываю
, вопрос №4057279, Рустем Радикович, г. Москва
Договорное право
Могу ли я не отдавать деньги за последний месяц, т
Здравствуйте. Что делать, если квартиросьёмщик заключил договор аренды на 11 месяцев, а сьезжает через 8 месяцев и предупредив за неделю, а не за 1 месяц, как указано в договоре. Но, в договоре не указаны штрафные санкции. При этом он при въезде заплатил аренду за первый и последний месяц,. Могу ли я не отдавать деньги за последний месяц, т. к он меня не придупредил за месяц.
, вопрос №4057091, Оля, г. Санкт-Петербург
Дата обновления страницы 23.09.2016