Как перевести ипотеку на фиксированную ставку?

Добрый день, Олег.

Рефинансировать ипотеку в другом банке пока не удается, т.к. предмет залога договора был не приобретаемая квартира, а другая имеющаяся в собственности (банки, которым я отправлял запросы, просто не имеют подходящих случаю программ рефинансирования). Возможно ли в данном случае как либо улучшить ситуацию для меня?
Олег

Если у Вас в договоре прописана плавающая ставка после 5 лет выплат и эта дата уже наступила, то в такой ситуации использование банком плавающей ставки вполне законно. Вместе с тем, необходимо понимать, что плавающая ставка не дает банку права самостоятельно выбирать абсолютно любую ставку. Как правило плавающая ставка привязана к чему-либо, к примеру к ставки рефинансирования, либо ключевой ставке.

Поэтому я бы рекомендовал Вам посмотреть новый график и Ваш договор, посмотреть чем именно банк обосновывает плавающую ставку, которая в 1,5 раза выше первоначальной. Если обоснование там есть и оно соответствует договору, то в такой ситуации банк не обязан идти Вам на уступки и Вам действительно лучше всего просто рефинансировать ипотеку в другом банке.

Если же по подсчетам плавающая процентная ставка должна быть другой, то в такой ситуации необходимо писать претензию в банк и требовать применять другую процентную ставку. В случае отказа можно обратиться в суд.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Олег.

Как уже правильно сказал коллега, Дмитрий Васильев, вы вправе оспорить принятое банком решение в судебном порядке.

Привожу пример судебной практики, где за основу увеличения берется ключевая ставка Центрального Банка России.

sudact.ru/arbitral/doc/WEYbhIJUKEoX/

Цитирую выдержки из указанного решения суда

По смыслу статьи 819 ГК РФ, статьи 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011г. № 147 одностороннее изменение банком условий кредитных договоров о размере процентов допускается, если возможность такого изменения предусмотрена договором.

Согласно Информации Банка России от 13.09.2013 «О проведении Банком России кредитного аукциона по предоставлению кредитным организациям кредитов Банка России, обеспеченных нерыночными активами, по плавающей процентной ставке» Департамент внешних и общественных связей Банка России сообщает, что начиная с 16 сентября 2013 года система инструментов денежно-кредитной политики Банка России дополняется аукционом по предоставлению кредитов, обеспеченных нерыночными активами, в соответствии с Положением Банка России от 12 ноября 2007 года N 312-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами или поручительствами» по плавающей процентной ставке на срок 3 месяца. Согласно открытой информации с официального сайта \vw\v.cbr.ru, 16.12.2014 года Банком России был увеличен размер учетной ставки до 18%. При таких обстоятельствах, Банк правомерно воспользовался правом на увеличение процентной ставки по договору в соответствии с положениями п. 1.7 договора.

Таким образом, процентная ставка по кредиту Истца была увеличена с 18 % до 25 % по состоянию на 7 процентных пункта, что меньше динамики ключевой ставки Банка России в период с 06.06.2014 г., то есть дня заключения договора размер ключевой ставки составлял 7,5 % и до 29.12.2014 г., то есть дня заключения соглашения № 2 об изменении договора размер ключевой ставки составлял 17%, разница составляет 9,5 процентных пункта. Увеличение процентной ставки по кредиту на 7 % не нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон договора и не противоречит устоявшимся деловым обыкновениям в кредитных правоотношениях. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015 г., по делу № А72-9662/2015, постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 17 декабря 2015 г. по делу № А49-4844/2015.

С уважением! Г.А. Кураев

Олег, приветствую!

Прошу уточнить два момента:

1. Вы ипотечный кредит брали для личных нужд? Не в связи с предпринимательской деятельностью?

2. Напишите, пожалуйста, как точно в договоре сформулировано условие о ставке процента, дату выдачи кредита и дату, с которой действует новая процентная ставка.

Я к чему это спрашиваю — базовое правило, абз. 4 ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» выглядит вот так:

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Поэтому очень важно как сформулировано. Допустим, если написано «в случае повышения ставки рефинансирования, банк вправе увеличить процентную ставку» — это одно дело. Если же написано, что «процентная ставка рассчитывается на основании ставки рефинансирования + 4%» — совсем другое. И другие могут быть нюансы.