Как защитить себя от расторжения ДКП недвижимости

Здравствуйте.

1. Если в день сделки один из собственников встанет на психиатрический учет и по окончанию регистрации начнет оспаривать сделку в суде, сможем ли мы как-то защититься от этого?
Елена

Если экспертиза впоследствии покажет, что уже на день сделки гражданин страдал психическим заболеванием и не мог руководить своими действиями, не мог осознавать их последствия, то никак не защититесь. Однако все же такое случается крайне и крайне редко.

2. Можно ли включить в договор пункт о коллективной ответственности, что если один выходит из сделки, то нам возвращают всю сумму или покупают аналогичную квартиру. Нотариус почему-то отказывает, это противоречит закону?
Елена

Законом такие последствия не предусмотрены. Каждый из продавцов продает свою долю в праве собственности, между собой при этом они не связаны. У вас фактически 5 самостоятельных сделок, оформленных одним договором. Поэтому привязать признание недействительной одной из сделок и последствия такового ко всем остальным не получится.

Условие о покупке аналогичной квартиры все чаще встречается в договорах, но его практическая реализация вызывает большие вопросы. В частности, такое последствие признания сделки недействительной законом не предусмотрено. Сособственников с надлежащей продажей долей заставить что-либо покупать невозможно. Плюс непонятно, как контролировать тождество объектов недвижимости. Мне неизвестно ни одного судебного решения, которым обязали бы продавца приобрести иное жилье. По моему мнению, пункт будет нерабочий.

Здравствуйте, Елена.

Постановка гражданина на психиатрический учет еще не говорит о недееспособности гражданина, то есть о его возможности руководить своими действиями, отдавать им отчет и соответственно о перспективе признании сделки недействительной.

Гражданский кодекс
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Условие о солдиарной ответственности остальных собственников спорно, поскольку они не будут требовать признания недействительным договор в части продажи их долей на квартиру.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, Елена!

1. Если в день сделки один из собственников встанет на психиатрический учет и по окончанию регистрации начнет оспаривать сделку в суде, сможем ли мы как-то защититься от этого?
Елена

То что один из продавцов в день сделки или даже за несколько дней до сделки встанет на психиатрический учет, то суд может наоборот посчитать, как злоупотребление правом. Так как это явно попытка расторгнуть сделку с умыслом навредить Вам забрав деньги и не передать Вам квартиру. Судья тоже человек и все понимаем, где явное мошенничество.

2. Можно ли включить в договор пункт о коллективной ответственности, что если один выходит из сделки, то нам возвращают всю сумму или покупают аналогичную квартиру. Нотариус почему-то отказывает, это противоречит закону?
Елена

У каждого нотариуса свои принципы работы. Если один нотариус отказывается включить в данный договор купли-продажи подобный пункт, то Вы можете попробовать обратиться к другому нотариусу.

А так данный пункт не противоречит закону, если Вы стороны в договоре согласятся его подписать. Данный пункт можно включить основываясь на принципах свободы договора, предусмотренный гражданским кодексом РФ.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

1. Если в день сделки один из собственников встанет на психиатрический учет и по окончанию регистрации начнет оспаривать сделку в суде, сможем ли мы как-то защититься от этого?
Елена

Здравствуйте. Сама по себе постановка на псих. учёт еще не значит что человек не осознаёт что делает когда договор подписывает. ДА и процедура постановки поверьте не занимает один день, это комплексное обследование и т.д. То есть такой вариант невероятен. Если только сейчас нет обследования и т.д. То есть тут всё будет решаться медицинскими документами, а не просто постановкой на учёт.

2. Можно ли включить в договор пункт о коллективной ответственности, что если один выходит из сделки, то нам возвращают всю сумму или покупают аналогичную квартиру. Нотариус почему-то отказывает, это противоречит закону?
Елена

Так если вы у всех дольщиков сразу покупаете то вы можете и требовать расторжения всей сделки.

Но тут нюанс как всё в договоре прописано, в принципе вы же можете и доли купить, а расторжение в части 1 дольщика не всегда означает полное расторжение договора.

Плюс коллективная ответственность тут не предусмотрена, так как они не поручители друг друга.

Так что (не видя что в договоре написано) скорее всего нотариус прав, у вас просто не наступит ответственности всех за 1 дольщика, такое действительно незаконно.

Добрый день!

1. Если в день сделки один из собственников встанет на психиатрический учет и по окончанию регистрации начнет оспаривать сделку в суде, сможем ли мы как-то защититься от этого?
Елена

Сделку будет проводить нотариус, которая прежде чем подписать договор должна будет убедиться в здравом ли уме находятся продавцы. попросите справку у Того кто потенциально хочет встать на учет на день совершения сделки, что он на таком учете не состоит, в дальнейшем это будет доказательством в Вашу пользу в суде.

2. Можно ли включить в договор пункт о коллективной ответственности, что если один выходит из сделки, то нам возвращают всю сумму или покупают аналогичную квартиру.
Елена

Считаю, что условие будет трудно исполнимо в дальнейшем, соответственно не имеет смысла его указывать. На мой взгляд лучше обратиться к нотариусу, чтобы тот подал документы на регистрацию в электронном вид — хорошая гарантия для Вас, хотя и дополнительный расход, получить документы также сможете у нотариуса — ст. 86,2 ФЗ «Основ о нотариате»: Нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.В случае представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в регистрационный орган в соответствии с настоящей статьей в электронной форме нотариус, совершивший нотариальное действие, получает документы, выданные регистрационным органом, в электронной форме и выдает их лицу, обратившемуся за совершением соответствующего нотариального действия, по его просьбе в электронной форме или в форме документов на бумажных носителях посредством удостоверения равнозначности документов на бумажных носителях электронным документам.

Здравствуйте, Елена!

1. Если в день сделки один из собственников встанет на психиатрический учет и по окончанию регистрации начнет оспаривать сделку в суде, сможем ли мы как-то защититься от этого?

Как уже указали коллеги, сама по себе постановка на психиатрический учет не является основанием для признанания сделки недействительной на основании статьи 179 Граждансктого кодекса РФ:

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Таким образом, для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы суд признал, что в момент совершения сделки гражданин не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Поскольку сделка будет удостоверяться нотариусом, то очень маловероятно, что в момент совершения сделки кто-либо будет «Не в себе» и не будет понимать значение своих действий, поскольку нотариус при удостоверении сделки обязан удостовериться во вменяемости сторон.

Основы законодательства о нотариате

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

Даже если чисто гипотетически предположить, что один из продавцов окажется в момент совершения сделки не способным понимать значение своих действий и руководить ими, то сделка все равно моежт быть признана действительной по заявлению опекуна этого гражданина, если она напрвлена к выгоде этого гражданина.

2. Можно ли включить в договор пункт о коллективной ответственности, что если один выходит из сделки, то нам возвращают всю сумму или покупают аналогичную квартиру.
Нотариус почему-то отказывает, это противоречит закону?

В принципе, стороны вольны включать в договор любые условия, если они не противоречат закону, а также общепризнанным принципам морали и нравственности.

Однако, данное Условие, которое Вы хотите указать в договоре по сути является обеспечением исполнения обязательства. Не могут остальные продавцы отвечать за отказ от исполнения обязательства одним из продавцов. Собственность-то долевая, а не совместная. Поэтому здесь не солидарные обязательства. Это условие можно будет оспорить в судебном порядке. Поэтому это условие считаю некорректным.

В обеспечение исполнения обязательства лучше заключить договор о задатке. Задаток-это один из способов обеспечения обязательств.

При этом, лучше, если условие о задатке бедет установлено в отношении каждого дольщика. Т… е. прописать в договоре о задатке, что задаток передается такому-то и такому -то (перечислить каждого собственника доли и указать какая сумма задатка передается этому собственнику доли).

ГК РФ

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, если кто-то из собственников откажется от продажи, то он должен будет отдать Вам двойную сумму задатка.