Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли основания для отказа в регистрации права собственности и ипотеки по договору?
Здравствуйте!
Необходимо разъяснение специалиста, ситуация заключается в следующем:
Заключается трехсторонний смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) договор, содержащий элементы займа, залога (ипотеки) и купли-продажи, по которому:
1). Сторона-1 (заимодавец, залогодержатель) передает деньги в заем Стороне-2 (заемщик, покупатель);
2). Сторона-3 (залогодатель, продавец) в обеспечение обязательства Стороны-2 по возврату займа передает в залог (ипотеку) Стороне-1 квартиру, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке;
3). Сторона-3 продает эту же квартиру Стороне-2 (заемщику) с согласия Стороны-1 (залогодержателя).
По итогам договора:
Обязательство, обеспеченное залогом (ипотекой), сохраняется в том же объеме, стороны в этом обязательстве, то есть кредитор (он же залогодержатель) и должник - не меняются, при этом должник (он же покупатель предмета залога) становится залогодателем.
Вопрос:
Есть ли основания для отказа (или приостановки) в государственной регистрации ипотеки (обременения) в пользу Стороны-1 и одновременной регистрации перехода права собственности на предмет залога к Стороне-2?
Закон разрешает совершать сделки по отчуждению имущества с согласия залогодержателя, нарушений вроде нет. Не должны отказать или приостановить. Но почему сразу не погасить долг, а необходимо покупать залоговое имущество.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Всё это я знаю, спасибо.
Суть заключается в том, что Сторона-1 предоставляет Стороне-2 заем на покупку этой квартиры, а поскольку Сторона-1 является физ.лицом, а не банком или иной кредитной организацией, и не другим юр.лицом, предоставляющим целевой заем на покупку жилого помещения, то ипотека в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» возникнуть не может.
Поэтому Сторона-1 (займодавец) хочет избежать того, что обязательство по возврату Стороной-2 займа какое-то время не будет ничем обеспечено, ведь согласно ст.5 ФЗ "Об ипотеке" заложено может быть лишь то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. А то и вовсе Сторона-2 (заемщик) после регистрации на свое имя права собственности откажется передать приобретенную квартиру в залог. Вот и мудрим..
Кстати, была приостановлена гос.регистрация по такому же трехстороннему договору, отличающемуся от описанного мной выше тем, что квартира передавалась займодавцу в залог не продавцом (права которого на квартиру зарегистрированы), а именно заемщик-покупатель обязался передать квартиру в залог после регистрации за ним права собственности, причем по условиям договора квартира считалась переданной в залог лишь после регистрации права собственности на нее заемщика, и, соответственно, одновременной регистрации ипотеки.
Регистратор этого не понял, у него возникли сомнения в основании права залога Займодавца