8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Есть ли основания для отказа в регистрации права собственности и ипотеки по договору?

Здравствуйте!

Необходимо разъяснение специалиста, ситуация заключается в следующем:

Заключается трехсторонний смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) договор, содержащий элементы займа, залога (ипотеки) и купли-продажи, по которому:

1). Сторона-1 (заимодавец, залогодержатель) передает деньги в заем Стороне-2 (заемщик, покупатель);

2). Сторона-3 (залогодатель, продавец) в обеспечение обязательства Стороны-2 по возврату займа передает в залог (ипотеку) Стороне-1 квартиру, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке;

3). Сторона-3 продает эту же квартиру Стороне-2 (заемщику) с согласия Стороны-1 (залогодержателя).

По итогам договора:

Обязательство, обеспеченное залогом (ипотекой), сохраняется в том же объеме, стороны в этом обязательстве, то есть кредитор (он же залогодержатель) и должник - не меняются, при этом должник (он же покупатель предмета залога) становится залогодателем.

Вопрос:

Есть ли основания для отказа (или приостановки) в государственной регистрации ипотеки (обременения) в пользу Стороны-1 и одновременной регистрации перехода права собственности на предмет залога к Стороне-2?

Показать полностью
, Ярослав, г. Санкт-Петербург
Владимир Зинатуллин
Владимир Зинатуллин
Адвокат, г. Санкт-Петербург

Закон разрешает совершать сделки по отчуждению имущества с согласия залогодержателя, нарушений вроде нет. Не должны отказать или приостановить. Но почему сразу не погасить долг, а необходимо покупать залоговое имущество.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

0
0
0
0
Ярослав
Ярослав
Клиент, г. Санкт-Петербург

Всё это я знаю, спасибо.

Суть заключается в том, что Сторона-1 предоставляет Стороне-2 заем на покупку этой квартиры, а поскольку Сторона-1 является физ.лицом, а не банком или иной кредитной организацией, и не другим юр.лицом, предоставляющим целевой заем на покупку жилого помещения, то ипотека в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» возникнуть не может.

Поэтому Сторона-1 (займодавец) хочет избежать того, что обязательство по возврату Стороной-2 займа какое-то время не будет ничем обеспечено, ведь согласно ст.5 ФЗ "Об ипотеке" заложено может быть лишь то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. А то и вовсе Сторона-2 (заемщик) после регистрации на свое имя права собственности откажется передать приобретенную квартиру в залог. Вот и мудрим..

Кстати, была приостановлена гос.регистрация по такому же трехстороннему договору, отличающемуся от описанного мной выше тем, что квартира передавалась займодавцу в залог не продавцом (права которого на квартиру зарегистрированы), а именно заемщик-покупатель обязался передать квартиру в залог после регистрации за ним права собственности, причем по условиям договора квартира считалась переданной в залог лишь после регистрации права собственности на нее заемщика, и, соответственно, одновременной регистрации ипотеки.

Регистратор этого не понял, у него возникли сомнения в основании права залога Займодавца

Похожие вопросы
Семейное право
И будет ли иметь права потом этот ребёнок на собственность в моей квартире?
Мой сын хочет прописать на мою собственность свою падчерицу несовершеееолетнюю по временной прописки, я так понимаю что это нужно прописывать ребенка с мамой? Чем мне это грозит? Смогу ли я потом выписать несовершеннолетнего ребенка без их согласия( родителей)? И будет ли иметь права потом этот ребёнок на собственность в моей квартире?
, вопрос №4061692, Инна, г. Москва
800 ₽
Недвижимость
Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме?
Мы продаем квартиру по ДКП. Покупатель будет производить оплату посредством ипотеки. Проблема в том, что у покупателя на руках не вся сумма для первоначального взноса (ждет недостающую часть с продажи другого имущества). По факту ему недостает около 500 тыс руб. Нам предлагают оформить отдельно от ДКП договор займа для покупателя на эту сумму, а в ДКП для дополнительной подстраховки прописать условие передачи ключей только после полного возврата займа. При этом в условиях оплаты будет прописано якобы покупатель эти 500 тыс нам платит наличными заранее (чтобы у банка не было вопросов). Дело в том, что нам тоже важно как можно скорее выйти на сделку, иначе мы упустим другую квартиру, которую уже мы хотим далее купить. Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме? Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд? А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано). При этом регистрация сделки пройдет и собственник сменится, аккредитив мы откроем и получим деньги.
, вопрос №4061068, Станислав, г. Москва
386 ₽
Защита прав потребителей
Есть ли возможность подать в суд хоть на каком-нибудь основании из вышенаписанного?
Добрый день! Ситуация такова: я забронировала площадку для проведения мероприятия и внесла предоплату в размере 50%. Письменного договора не было, все в устной форме, подтвердить можно только перепиской и чеками об оплате. Спустя 2 месяца площадка выкатила новые условия, а после вообще отказалась оказывать услугу, хотя мы были готовы уже и к новым условиям (которые сильно противоречили тем, о чем мы договаривались при оплате брони). В том числе, было и много дополнительных платежей, но так как нас загнали в угол, мы были вынуждены согласиться. Теперь же мы несем большие убытки, так как найти нормальную площадку в короткий срок на большое количество людей очень трудно. Было потрачено много сил и денег на реализацию проекта на той площадке, теперь мы вынуждены делать всё с нуля. Есть ли возможность подать в суд хоть на каком-нибудь основании из вышенаписанного? Дело не в деньгах, предоплату они готовы вернуть. Дело во времени, которое они у нас забрали. Мы 2 месяца ждали договор, а по итогу лишились площадки, потеряв кучу времени и возможность найти другой подходящий вариант
, вопрос №4060698, Виктория, г. Москва
Налоговое право
Придется ли моей дочери либо мне платить налоги при переходе права собственности?
Добрый день! В этом месяце получил квартиру по договору дарственной от своей родной сестры (соответствующие изменения в реестре недвижимости произведены). Квартиру хочу подарить своей дочери. Могу ли я составить договор дарственной и передать по нему квартиру моей дочери в этом году? Придется ли моей дочери либо мне платить налоги при переходе права собственности?
, вопрос №4060542, Анастасия, г. Владикавказ
Защита прав потребителей
И есть ли смысл привлекать претензией 3-сторону и как правильно это сделать?
Здравствуйте, мы ООО -1, заключили договор на грузоперевозку с логистами-2, с нашей стороны все условия договора выполнены полностью, со стороны логистов-нет оплаты по условиям договора. (В этой грузоперезке была и третья сторона, это грузоотправитель/грузополучатель-3 непосредственный заказчик. Связались с третьей стороной они выплатили логистам-2 всю сумму, но подтверждать факт оплаты отказались). На сегодня от компании логистов пострадало более 40 компаний, на общую сумму более 7.5млн.руб. Частично мы подали заявление в МВД признать факт мошенничества. А вопрос такой: стоит ли сейчас подавать досудебную претензию логистам? И есть ли смысл привлекать претензией 3-сторону и как правильно это сделать?
, вопрос №4060482, Инна, г. Москва
Дата обновления страницы 31.07.2016