Как продать квартиру с долей собственности у несовершеннолетнего?

Добрый вечер. В 2005 г. была приватизирована квартира (2-ух комнатная 44,9 кв.м) на меня и двух детей (мы все в равной доле 1/3), муж отказался участвовать в приватизации. Дочь уже совершеннолетняя живет в другом городе, а сыну 12 лет. Решили к ней перебраться. Мы с мужем планировали купить квартиру (в другом городе) в ипотеку, там выделить доли детям, продать нашу "старую" квартиру (за 3 млн.) этими деньгами закрыть часть ипотеки, и в течении года погасить полностью. Купили квартиру (77, 5 кв.м) в ипотеку в другом городе (за 4500тыс) и только при оформлении ипотеки в банке узнали, что детей они не включают в долю. У меня с мужем совместная собственность в новой квартире. А теперь получается, мы не можем продать "старую" квартиру, так как бабушек и дедушек у нас нет, что бы при продаже квартиры, могли выделить сыну долю в другом месте. Я теперь уже понимаю, что мы поторопились с покупкой (не знали законов и нюансов). Сумма по ипотеке очень большая, и ждать когда сын (а он уже переехал к дочери и будет учиться там) станет совершеннолетним мы не сможем (не вытянем). Помогите пожалуйста, как нам теперь быть? Как нам поступить, что бы опека дала свое согласие на продажу квартиры?