Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

352 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
352 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Субаренда с устного разрешения арендодателя

Арендую у администрации нежилое помещение.С устного разрешения сдаю в субаренду часть помещения. Новая администрация хочет меня выселить экрименирует субаренду без письменного разрешения. Есть свидетельские показания прежней администрации об устном разрешении субаренды. Могут они меня выселить или нет? Прежде никаких претензий ко мне не было.

16 Июля 2013, 09:32, вопрос №131936 Мария, г. Краснодар
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Печеницын Александр Александрович

    Здравствуйте, субаренда должна быть предусмотрена договором аренды и порядок уведомления арендодателя тоже… если что либо сделано не в соответствии с договором аренды (нарушены его условия), то возможно расторжение договора… можете выложить договор?

    Устно и свидетели это хорошо… если разрешен такой порядок договором...

    16 Июля 2013, 09:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая Мария!

    Было бы неплохо посмотреть Ваш договор. По общему правилу, согласно ст. 615 ГК РФ:

    1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Таким образом, Вам нужно согласие Арендодателя. Такое согласие может быть получено разными способами:

    — указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу имущества в субаренду;

    — согласие может быть оформлено в виде письма, соглашения, дополнения к договору аренды и т. п., копию которого субарендатору нужно выдать на руки.

    Устное согласие не является согласием Арендодателя.

    16 Июля 2013, 09:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день, Мария!

    Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
    Такое согласие может быть выражено в самом договоре или в отдельном документе. Устное согласие таковым не является.

    В этом случае договор субаренды является ничтожным, как противоречащий закону.

    При ничтожности договора субаренды арендная плата по такому договору является неосновательным обогащением арендатора, но только в части, превышающей размер платы по договору аренды.

    И согласно п. 3 ст. 515 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендодатель действительно может расторгнуть договор в судебном порядке.

    16 Июля 2013, 09:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, начинать необходимо от договора аренды и условий субаренды, все изменения должны быть оформлены письменно, несоблюдение этого требования лишает права ссылаться на свидетельские показания, соответственно не видя текста договора, посчитав это существенным нарушением с Вами могут расторгнуть и основной договора аренды.

    16 Июля 2013, 09:45
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Хотя вот есть судебная практика для защиты Вашей позиции:

    Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01
    «В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Пунктом 11.2 договора аренды от 05.02.93 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе без согласия другой стороны передавать свои обязательства по договору аренды. Однако, как правомерно отмечено в постановлении апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни договор аренды не обязывают получать согласие на заключение договоров субаренды в письменном виде.
    Поскольку суд пришел к выводу о том, что ОАО „Светогорск“ путем совершения определенных действий дало согласие на использование имущественного комплекса субарендатором, договор субаренды от 06.03.2000 обоснованно не признан судом противоречащим статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации...»

    Но это судебная практика единичная. Вам будет крайне непросто доказать наличие такого согласия.

    16 Июля 2013, 09:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей

    Здравствуйте!

    Недействительные сделки бывают оспоримыми  и ничтожными. За недействительностью оспоримой надо обращаться в суд, а по ничтожной — нет (ст. 165 ГК РФ).

    Несоблюдение требования о получении согласия, влечет ничтожность субаренды (а не невозможность ссылаться на свидетельские показания). Это следует из ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.» Статья 615  ГК РФ не устанавливает других последствий несоблюдения требования о получении согласия. Поэтому — ничтожность.

    В соответствии со ст. 167 ГК РФ, «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.» Иные — не предусмотрены.

    Поэтому новый арендодатель вправе, в силу  п. 2 ст. 166 ГК РФ, обратиться в суд за признанием ничтожности договора субаренды. Впрочем, как и не обращаясь в суд поменять замки, поскольку ничтожность договора возникает независимо от признания ее судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). 

    Вы ему возвращаете помещение, он Вам не возвращает ничего, поскольку вы пользовались помещением.

    16 Июля 2013, 10:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласна с Константином Жуковым, что такая практика единичная. Более того, есть противоположная практика, так например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2:

    Если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной, а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ) в судебном порядке.

    Нормами ГК РФ прямо не установлена форма согласия арендодателя на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, такое согласие должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды.
    16 Июля 2013, 10:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей

    Однако, если предыдущий арендодатель сейчас письменно подтвердит выдачу ранее им согласия, то все вышеуказанное Вас не коснется.

    16 Июля 2013, 10:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats