Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа долей квартиры, находящейся в общей долевой собственности
В 4-х комнатной квартире в СПб заключено между 3 сестрами соглашение о порядке пользования жилыми помещениями. 2 сестры намерены продать 2 комнаты(которыми пользуются). Каким образом (по какому закону?) прекращает действовать соглашение? Необходимо ли заключать новое соглашение с новыми собственниками?
Здравствуйте.
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Как следует из ст. 247 ГК РФ:
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, чтобы продать доли в праве общей долевой собственности, сестры должны сначала уведомить третью сестру о продаже долей (предложить выкупить доли), а затем, в случае отказа сестры (или в случае игнорирования сестрой уведомления в течение 30 дней), продавать доли третьим лицам. В настоящее время в ГК РФ внесены изменения, согласно которым сделка купли-продажи долей в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Что касается самой продажи, то это будет не продажа комнат, а продажа долей в праве собственности. При наличии соглашения, новый собственник может рассчитывать на то, что он будет иметь возможность пользоваться конкретной комнатой, однако ему все же необходимо будет либо заключить соответствующее соглашение по порядку пользования с остальными собственниками, либо обратиться для определения такого порядка в суд. Поскольку ранее порядок между прежними собственниками был определен, суд должен исходить именно из ранее сложившегося порядка, а значит много хлопот это новому собственнику не доставит.
Соглашения прекращает действовать с момента прекращения права собственности одного из лиц, подписавших соглашение. Соглашением определен порядок пользования только в отношении конкретных людей (собственников), следовательно с прекращением права собственности, прекращается право пользования конкретной комнатой. Автоматически такое право у нового собственника возникнуть не может, поэтому ему придется либо заключать соглашение, либо обращаться в суд.