Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Должно ли физлицо уплачивать НДФЛ при продаже нежилого помещения?
Здравствуйте коллеги! прошу ответить как правильно? я, как физическое лицо владею нежилым помещением с 2006 года. Продаю. До этого сдавал в аренду: как физлицо - юрлицу.. и следовательно деньги получал на карточку, за вычетом 13%. (никаких ИП не было).
Вопрос: при продаже должен ли я платить НДФЛ? или как уйти от него законным путем. Прошу указать ссылки на документы.
Заранее благодарю Вас!
Здравствуйте, Дмитрий Александрович!
Налог на доходы физ.лиц можно не платить, поскольку недвижимость была в собственности более 3 лет (ст.217.1 НК РФ).
Что касается возможной квалификации данной сделки как сделки от предпринимательской деятельности, то не думаю, что это возможно, т.к. сделка носит разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли.
С Уважением, Олег Рябинин.
Вопрос: при продаже должен ли я платить НДФЛ? или как уйти от него законным путем.
Дмитрий Александрович
Здравствуйте Дмитрий Александрович. Поскольку Вы владеете указанным помещением, приобретенным в 2006 году более трех лет, то платить НДФЛ при продаже Вы не будете.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Из Письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1100:
Положения пункта 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
В целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».
Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Таким образом поскольку Вы не зарегистрированы в качестве предпринимателя и осуществляли сдачу в аренду как физическое лицо, НДФЛ с продажи этого объекта Вы уплачивать не будете.
Хотелось бы дополнить следующими разъяснениями, имеющими принципиальное значение:
В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки детализированы в информационных письмах Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
— устойчивые связи с контрагентами (продавцами, покупателями и пр.).
Является ли деятельность гражданина по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений предпринимательской?
На этот вопрос Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) в письме от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» дает отрицательный ответ, указав, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.
territoriaprava.ru/topics/35929
Ответ может быть иной в случае, если Вы имеете некоторое множество объектов и активно управляете всем своим имуществом. Но в этом случае остро встает дополнительный вопрос о ведении предпринимательской деятельности без регистрации.
Надеюсь, что это не Ваш случай и Вы продаете один объект, который ранее сдавали в аренду. В этом случае все наши разъяснения верны и Вы НДФЛ не уплачиваете с продажи этого объекта, а при требовании налоговой уплатить налог, у Вас есть все шансы получить положительное решение суда при обжаловании такого требования.
И не буду рисковать занижение цены (это может вызовет вопрос НО). Покупатель предлагает оформить за 5, и расписку 15, когда кадастровая стоимость 1,9. Наверное в ДКП указать все 20 и ждать реакции НО? правильно?
Дмитрий Александрович
Не вижу смысла в занижении цены. Это всегда крайне рискованное дело. Обратите внимание, что Вы даже декларацию подавать не обязаны. Поэтому ожидайте, будут ли к Вам какие-то претензии налоговиков. На мой взгляд, если этот объект у Вас один сдавался в аренду, их не будет.
ЗДравствуйте, если вы никакой предпринимательской деятельности не вели (вы не ИП и не юр.лицо), то налог платить не надо будет никакой. оно у вас в собственности. В собственности оно у вас более 3 лет. Платить налог не придется.
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
А то, что вы сдавали в аренду не означает, что вы вели предпринимательскую деятельность.Налоговые органы наврядли побегут это доказывать, так что в принципе продадите спокойно.
Доброе утро Дмитрий Александрович!
Соглашусь с коллегами и приведу выденржку из статьи.
Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и
применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое
использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается
налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент
продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени
прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской
деятельности.
Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в
налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также
независимо от того, используется имущество к моменту продажи для
извлечения дохода или нет.
При этом «срок давности» использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/business/551624/#ixzz4dFiAWXSp
Здравствуйте, Дмитрий Александрович!
Вопрос: при продаже должен ли я платить НДФЛ? или как уйти от него законным путем. Прошу указать ссылки на документы.
При продаже у вас возникает доход. А доход — это объект налогообложения по НДФЛ.
Однако согласно ст.217 НК РФ доходы от продажи недвижимости не подлежат налогообложению, если срок владения ей составляет более 5 лет (в некоторых случаях 3 лет).
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Однако все это не относится к объектам, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
В вашем случае вы не были зарегистрированы предепринимателем, но сам факт того, что объект нежилой воспринимается налоговыми органами как свидетельство того, что он может использоваться только в предпринимательской деятельности.
Какие-либо советы в этой ситуации дать сложно, так как все равно все упираются в позицию вашего налогового органа. Думаю, вы должны просто продать объект и не платить налог с его продажи за сроком права собственности. А вот в случае, если налоговый орган решит доначислять налог — обжаловать его решение. В том числе и в суде. Шанс на положительный исход здесь очень больший.
Кроме этого, для того чтобы не связаывать с налоговым органом по вопросу сроку владения вы можете просто учесть расходы на этот объект в целях налогообложения, если они у вас были. То есть уменьшить доход на сумму расходов на приобретение этого имущества. И платить налог с разницы.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Спасибо Тимур! Наверное так и сделаю, т е в режим ожидания. И не буду рисковать занижение цены (это может вызовет вопрос НО). Покупатель предлагает оформить за 5, и расписку 15, когда кадастровая стоимость 1,9. Наверное в ДКП указать все 20 и ждать реакции НО? правильно?
Наверное так и сделаю, т е в режим ожидания. И не буду рисковать занижение цены (это может вызовет вопрос НО). Покупатель предлагает оформить за 5, и расписку 15, когда кадастровая стоимость 1,9. Наверное в ДКП указать все 20 и ждать реакции НО? правильно?
Дмитрий Александрович
Правильно. С заниженной ценой лучше вообще не связываться. Обычно в такой ситуации возникают совсем другие риски, не связанные с налогообложением.
Дополню, что даже если бы ИП было зарегистрировано, то все равно можно бы было избежать уплаты налога (при отсутствии при регистрации вида деятельности, связанного с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества), но скорее всего это бы пришлось делать в судебном порядке.
А в Вашем случае, поскольку ИП не было зарегистрировано налоговая не обратит никакого внимания на продажу недвижимости, как имущества, принадлежащего гражданину-физическому лицу. Несмотря на то, что «де-факто» имущество было использовано для ведения предпринимательской деятельности, но ИП не было, налог 13% Вы платили выше, чем налог 6% на УСН. Поэтому не думаю, что возникнут какие-то вопросы при продаже.
На всякий случай (если все-таки налоговая будет настаивать, что у Вас до этого имущество использовалось в предпринимательской деятельности, но, думаю, что такого не будет) приведу в пример парочку решений судов:
Цитата из первого решения:
Цитата из второго решения: