Нужна ли справка о дееспособности при продаже квартиры по доверенности?

Здравствуйте, Анна.

Непростая ситуация.

Во первых, проверьте доверенность у нотариуса, занесена ли она в реестр.

Во вторых, лучше потребовать справку о сегодняшнем состоянии доверителя, так как если выяснится что он сейчас недееспособен, то возможны проблемы.

С уважением! Г.А. Кураев

приобретаю квартиру, продавец не собственник, а его супруга по доверенности.

Да, данная процедура предусмотрена законодательством РФ( Основы законодательства Российской Федерации о нотариате ), и разъяснено письмом ФЕДЕРАЛЬНОЙ НОТАРИАЛЬНОЙ ПАЛАТЫ от 24 августа 2012 г. N 1739/06-06 «ОБ УДОСТОВЕРЕНИИ ВНЕ ПОМЕЩЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ ДОВЕРЕННОСТИ С УЧАСТИЕМ РУКОПРИКЛАДЧИКА»

В доверенности на продажу указано, что он подписал ее в здравом уме и в памяти в присутствии свидетеля который, расписывался вместо него.

Все верно, данная процедура предусмотрена законодательством

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 29.12.2015)

Статья 43.Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия:

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.

Это про свидетеля:

Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов:

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Нужно ли требовать справку на дату заключения договора, что собственник на данный момент находится в здравом уме?

Главное, чтобы собственник находился в здравом уме на момент нотариальных действий. То есть справка не нужна, нотариус уже зафиксировал, что собстенник был дееспособен перед совершением нотариальных действий.

Вот судебная практика(Это даже случай хуже Вашего):

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании доверенности, договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки, мотивировав заявленные требования тем, что ей принадлежали 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного примерно в 8,45 км по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Новоалександровский район, Ставропольский край.
07.02.2013 года истицей была выдана доверенность сроком на три года, на основании которой она уполномочила ФИО7 продать по своему усмотрению принадлежащую ей долю на вышеуказанном земельном участке.
15.03.2013 года от ее имени был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей земельной доли, которая была продана ФИО2.
Истица является инвалидом второй группы по общему заболеванию, имеет заболевание с рождения — олигофрения в стадии выраженной дебильности (инвалид детства). Никогда не училась, читать, писать не умеет, никогда не работала. Под наблюдением врачей психиатров находилась с детского возраста, неоднократно госпитализировалась в СКПБ N, проживала всегда с родителями, которые полностью о ней заботились, и кроме бытовых поручений, которые она выполняла под присмотром, никогда самостоятельно в социальной жизни не участвовала, за пределы места проживания самостоятельно не выезжала.
Согласно заключению врача психиатра, которое ей было выдано 24.04.2015 года, в собственной личности ориентирована, в обстановке ориентирована частично (не может назвать населенный пункт и районный центр, где находится, дату рождения назвала не точно). Мышление замедленное, обменов восприятия, кроме элементарных, не обнаруживает, память и интеллект ослаблены.
Таким образом, в момент оформления доверенности она страдала хроническим психическим расстройством, не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
На основании изложенного просит признать недействительной доверенность, выданную 07.02.2013 года ФИО1 для продажи 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на имя ФИО7; признать недействительным договор купли-продажи 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенный между ФИО1 и ФИО2 15.03.2013 года; применить последствия недействительности данного договора, возвратить в собственность ФИО1 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное 09.04.2013 года на имя ФИО2.
Решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 17 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой считает решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судебной экспертизой не был дан однозначный ответ на поставленный судом вопрос.
Возражений на апелляционную жалобу не поступало.
В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.
В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, считая решение суда законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 171 ГК РФ (в редакции закона, действующего на день заключения договора) сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна.
В силу п. 1 ст. 177 ГК РФ (в редакции закона, действующего на день заключения договора) сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Из приведенной нормы закона следует, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, поскольку сделку, совершенную гражданином в состоянии, когда он не осознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог ими руководить, нельзя считать действительной.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, ФИО1 на праве собственности принадлежали 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного примерно в 8,45 км по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Новоалександровский район, Ставропольский край.
07.02.2013 года ФИО1 выдана доверенность на имя ФИО7 сроком на три года, которой она уполномочила ФИО7 продать по своему усмотрению принадлежащую ей долю на вышеуказанном земельном участке.
Ввиду неграмотности ФИО1 по ее личной просьбе в присутствии нотариуса как рукоприкладчик расписался ФИО8.
Доверенность удостоверена нотариусом ФИО9 Личность представляемого установлена, дееспособность ее проверена.
Личность ФИО8, подписавшего доверенность, установлена.
15.03.2013 года между ФИО7, действующей от имени ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому ФИО7, действуя в интересах ФИО1, продала, а ФИО2 купила 10\86 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>.
Местонахождение участка: участок находится примерно в 8,45 км по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Новоалександровский район, Ставропольский край.
Согласно п. 4 указанного договора указанный земельный участок находится в аренде в ООО Агрофирма «Раздольное» по договору аренды от 10.12.2012 года.
Указанная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок оценена по соглашению сторон и продана за <данные изъяты>, которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, расчет произведен полностью.
Согласно справке ВТЭК от 29.11.1988 года ФИО1 является инвалидом второй группы по общему заболеванию.
Согласно карте амбулаторного больного ФИО1 имеет заболевание с рождения олигофрения в стадии выраженной дебильности (инвалид детства).
В соответствии с заключением врача психиатра от 24.04.2015 года ФИО1 в собственной личности ориентирована, в обстановке ориентирована частично (не может назвать населенный пункт и районный центр, где находится, дату рождения назвала не точно). Мышление замедленное, обменов восприятия, кроме элементарных, не обнаруживает, память и интеллект ослаблены.
По ходатайству ФИО1, определением суда по делу была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза для определения психического состояния ФИО1, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: страдает ли ФИО1 каким-либо психическим, неврологическим или иным заболеванием, если да, то каким именно, как давно она страдает этим заболеванием; способна ли была ФИО1 на момент составления и подписания доверенности 07.02.2013 года, выданной на имя ФИО7, на право продажи земельного участка понимать значение своих действий и руководить ими и отдавать им отчет.
Согласно выводам заключения комиссии экспертов N от 02.09.2015 года ГБУЗ СК «Ставропольская краевая клиническая психиатрическая больница N» ФИО1 обнаруживает органическое расстройство личности, ей поставлен диагноз о наличии психического заболевания.
Однако ответить на экспертные вопросы о том, как давно она страдает этим заболеванием и способна ли была на момент составления и подписания доверенности 07.02.2013 года, выданной на имя ФИО7, на право продажи земельного участка понимать значение своих действии и руководить ими и отдавать им отчет, не представляется возможным из-за отсутствия в медицинской документации объективных сведений о психическом состоянии ФИО1 на тот период.
В ходе производства по делу в судебном заседании ранее были допрошены в качестве свидетелей нотариус ФИО9, выдавшая доверенность от 07.02.2013 года и ФИО8, расписавшийся в указанной доверенности и в реестровом журнале нотариуса от имени ФИО1.
Свидетель ФИО9 показала, что при оформлении доверенности ФИО1 присутствовала. Если человек неграмотный, за него подписывается рукоприкладчик. Только по этой причине в доверенности за ФИО1 расписался ФИО8. У нее, как у нотариуса, 07.02.2013 года не возникло сомнений в адекватности и дееспособности ФИО1.
Свидетель ФИО8 показал, что он зашел к нотариусу по своим делам. Там сидела ранее ему неизвестная ФИО11 с девушкой. Нотариус набрала текст доверенности и попросила его расписаться в доверенности, так как гражданка неграмотная. Он согласился. Он спросил у ФИО11, желает ли она, что бы он расписался в доверенности. ФИО11 сказала, что она неграмотная и попросила его расписаться за нее в доверенности. Сомнений, что ФИО1 недостаточно все понимает, у него не возникло. ФИО1 сама поясняла, что желает продать землю. В доверенности не было оговорено получение денег. Он об этом спросил у ФИО1, та ответила, что ей безразлично. Он расписался как рукоприкладчик.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Согласно ст. 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Учитывая изложенное, оценивая представленные доказательства по делу, а также принимая во внимание нотариальное удостоверение оспариваемой доверенности, что включает проверку дееспособности доверителя, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 177 ГК РФ для признания доверенности ФИО1 от 07.02.2013 года недействительной.
Довод апелляционной жалобы о неправильной оценке судом выводов экспертов о состоянии здоровья ФИО1 в момент подписания доверенности, является необоснованным, поскольку согласно заключению экспертов, данных указывающих на грубые психические нарушения у ФИО1 — нет.
Показания свидетелей были в распоряжении экспертов и использованы ими при составлении заключения. Кроме того сами по себе эти показания не могут свидетельствовать о том, что ФИО1 в момент составления оспариваемой доверенности не понимала значение своих действий.
Заключение экспертов получило надлежащую оценку суда по правилам статьи 67 ГПК РФ и согласуется с другими доказательствами.
Доводы жалобы о несоответствии выводов суда обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела, о неправильной оценке свидетельских показаний и оценке всех доказательств в их совокупности, о неправильном определении юридически значимых по делу обстоятельства, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку доводы жалобы не опровергают выводов суда, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции, по существу направлены на иную оценку доказательств по делу, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем не могут являться основанием к отмене решения суда.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение и оснований в соответствии со ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 17 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Тут у человека, уже на момент нотариальных действий было психическое расстройство, и не смотря на это суд не отменил сделку.