Можно ли покупать зем. участок без документов?

Продать что-либо (будь-то участок или мобильный телефон) может только собственник.

Если земля никак не оформлена, то Ваш продавец — не продавец.
Иногда встречаются случаи, когда при Советском Союзе земля выдавалась колхозникам и т.п. Однако, это должно быть установлено соответствующим приказом, указом и т.д.

Задача человека, который фактически владеет землей, оформить ее официально (возможно, для этого потребуется признать право собственности через суд), а затем уже продавать.

Иначе, никто не даст Вам гарантии, что завтра на этой земле не построят какой-нибудь торговый центр и Вы никому ничего не докажете.