Что нужно чтобы продать квартиру из-под залога (под ипотекой) если использовали материнский капитал на частичное погашение

Здравствуйте!

Закон не предусматривает продажу квартиры, которая приобретена с использованием средств материнского капитала до оформления ее по нотариальному обязательству в общую собственность всех членов семьи.

При этом закон не предусматривает выделение долей в другой квартире вместо той, которая приобретена с использованием средств материнского капитала, даже если жилищные условия детей при этом улучшатся.

Таким образом, ответ на все ваши вопросы нет, нет, нет.

Возможно в будущем такой механизм будет. Пока его не предусмотрено законом.

получЗдравствуйте.

Но в банке говорят что т.к. я свои обязательства выполнить по текущей
квартире не смогу, но одобрения никто не даст, они рискуют потерять эту
квартиру по суду и не будет сделки.

На данный момент существует только один законный вариант оформления данных объектов:

1) Погашения задолженности перед Банком (если есть возможность — за счет средств Покупателя)

2) Снятия обременения с квартиры

3) Выделение доли детям

4) Получение разрешения органов опеки и попечительства

5) Продажа данного объекта недвижимости.

Подскажите, какими законными основаниями можно оперировать для
проведения сделки и куда обращаться (в ПФ и т.п.) чтобы с юридической
стороны не было проблем с правом на квартиру.

К сожалению, Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 30.12.2015)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016), содержит требование, чтобы получатель материнского капитала выделил долю детям в той квартире, на покупку которой были пущены средства материнского капитала.

Судебная практика, на данный момент, исходит из того, что если квартира продается, и в ней не были выделены доли детям, такая сделка может быть оспорена судом.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Напомню готовы выделить доли в новой покупаемой квартире, так же после погашения ипотеки.
Виталий

Здравствуйте, Виталий.

К сожалению для вас, вам предъявляют правомерное требование. Доли детям должны быть выделены именно в квартире, на покупку которой пущены средства материнского капитала. Об этом прямо говорится в законе:

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 30.12.2015)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
3) письменного обязательства лица (лиц), в чьей собственности находится объект индивидуального жилищного строительства, оформить указанный объектв общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала — в случае, если объект индивидуального жилищного строительства оформлен не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

В данном случае надлежит сначала выделить доли детям, затем совершать отчуждение жилого помещения. Правовых оснований принудить Пенсионный Фонд к разрешению на выделение долей в другой квартире не имеется.

Виталий, добрый день.

Могу предложить следующий вариант, заменить одно обязательство другим. Так как обязательство Вы давали ПФР, то напишите заявление на имя начальника с просьбой о замене обязательства, пусть дадут письменный ответ, либо с одобрением, либо с отказом.

Статья 308.2. Факультативное обязательство

[Гражданский кодекс РФ][Глава 21][Статья 308.2]

Факультативным признается обязательство, по которому
должнику предоставляется право заменить основное исполнение другим
(факультативным) исполнением, предусмотренным условиями обязательства. В
случае, если должник осуществляет свое право на замену исполнения,
предусмотренного условиями обязательства, кредитор обязан принять от
должника соответствующее исполнение по обязательству.

А с банком попробуйте договориться о переводе долга, а не о полном погашении и выдаче кредита покупателю, тогда ваше обязательство о выделении долей будет практически не выполнимо.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

[Гражданский кодекс РФ][Глава 24][Статья 391]

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Не знаю, насколько это все выполнимо, слишком много сторон будут договариваться, но как вариант.

Здравствуйте, Виталий.

Не нашёл законных оснований препятствовать продаже квартиры. Согласие органов опеки не требуется, т.к. нет несовершеннолетних собственников. В однои из отделений ПФ сотрудница сказала, что «они свою работу сделали и не обязаны что-то переделывать по новой квартире и выдавать справки по данной ситуации».

Таких оснований и не может быть. Есть обязанность родителей перераспределить доли на всех членов семьи в купленном за счет средств маткапитала жилом помещении.

Кроме того, нельзя говорить, что нет несовершеннолетних. Не было, вы бы маткапитал не получили. То обстоятельство, что на детей доли пока не оформили, не свидетельствует об отсутствии у детей права требования (выдела доли) в отношении уже купленной вами квартиры. Право детей претендовать на эту квартиру есть уже в момент предоставления вам материнского капитала.

Думаю, что единственная возможность продать квартиру — это возместить ПФР средства материального капитала.

С предложением Анны Проворовой согласиться не могу, хотя сама идея интересна. Теоретически. Однако на практике не выполнима. Обязательство распределить доли возникает на основании закона и данного вами нотариально заверенного обязательства. Причем доли — в данной конкретной покупаемой квартире.

А на что предлагается заменить? На квартиру по ДДУ. Которая, может, будет построена, может, нет. Кроме того, если вы получите согласие продать квартиру, вы получите в свое распоряжение средства маткапитала. А обналичка маткапитала запрещена. Для ПФР также нет гарантий, что маткапитал будет использован в квартире, которая будет построена в будущем, и что вы средства от маткапитала вложите в покупку новой квартиры, да еще и выделите в ней доли.

Кроме того, это и будет обналичкой маткапитала. А она — запрещена.

Маткапитал переводится при заключении реальной сделки, и сразу — на счет покупателя. И это — гарантия, он не будет незаконно обналичен, и что на всех членов семьи будут в дальнейшем распределены доли.

А движение маткапитала в случае продажи квартиры невозможно проконтролировать, да и никто не обязан этим заниматься.