Последствия продажи долевой собственности

Здравствуйте!

Согласно ст.250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет правов течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Но это срок еще и можно восстановить при уважительных причинах пропуска.

Для законной сделки сумма должна соответствовать той, которая указана в уведомлении других долевых собственников, иначе просто переводятся права покупателя на таких лиц в судебном порядке. Но и после этого срока возможно признать данную сделку недействительной в виду нарушения требований закона.

Гос. органы по таким вопросам никаких проверок не проводят, так как это чисто гражданско-правовые отношения и регулируются только ГК РФ.

Здравствуйте, Сергей!

Какие возможные последствия могут быть, если продать долю в жилой недвижимости стороннему покупателю по цене, ниже указанной в официальном письме владельцам других долей недвижимости?
Сергей

Заинтересованное лицо может оспорить сделку. Согласно ст 166 ГК РФ

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может
быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в
интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если
нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Легко ли признать такую сделку недействительной?
Сергей

Есть все основания оспорить данную сделку в судебном порядке

Какие могут быть претензии со стороны органов государственной власти?
Сергей

Никаких, однако есть еще одна проблема. Такую сделку не пропустит нотариус, а с начала этого года подобные сделки подлежат нотариальному заверению.

Каков срок действия обжалования подобной сделки?
Сергей

Стандартный срок исковой давности — 3 года.

Согласно ст 196, 200 ГК РФ

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности
начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении
своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о
защите этого права.

Добрый день.

Какие возможные последствия могут быть, если продать долю в жилой недвижимости стороннему покупателю по цене, ниже указанной в официальном письме владельцам других долей недвижимости?
Сергей

Последствие может быть одно — другие сособственники выйдут с иском в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Это единственное последствие. Причем в этом случае им еще нужно будет найти сразу деньги и перевести их на депозит суда, что подтвердить, что они готовы оплатить цену по договору.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

акие могут быть претензии со стороны органов государственной власти? Каков срок действия обжалования подобной сделки?
Сергей

Претензий никаких не будет, так как это только гражданско-правовые отношений.

Срок давности — 3 месяца.

Здравствуйте, Сергей. такая сделка может быть оспорена. А в договоре купли-продажи указали стоимость действительную? т.е. она не соответствует предложенной другому участнику долевой стоимости?

Легко ли признать такую сделку недействительной?
Сергей

Недействительной её никто не признает, а вот перевести права и обязанности покупателя по такой сделке Ваши сособственники смогут

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)
Статья 250. Преимущественное право покупки
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Каков срок действия обжалования подобной сделки?
Сергей

три месяца

Какие могут быть претензии со стороны органов государственной власти?
Сергей

никаких — эти вопросы регулируются только сособственниками

Здравствуйте, Сергей!

Какие возможные последствия могут быть, если продать долю в жилой недвижимости стороннему покупателю по цене, ниже указанной в официальном письме владельцам других долей недвижимости?
Сергей

В этом случае другой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя — по цене, предусмотренному договором со сторонним покупателем.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Легко ли признать такую сделку недействительной?
Сергей

В данном случае признание такой сделки недействительной не допускается, т.к. законом предусмотрены специальные последствия —в виде перевода прав и обязанностей покупателя.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Здравствуйте!

Во-первых, довести такую сделку до конца будет крайне проблематично, так как договор будет подлежать нотариальному удостоверению, а нотариус затрубет доказательство того, что соблюдено преимущественное право иных собственников. выявив, что собственникам была предложена цена выше указанной в договоре, нотариус «завернет» договор.

Если вдруг повезло и нотариус «просмотрел» данный момент, удостоверил договор, регистрация права собственности произошла, то иные собственники в течении трех месяцев могут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Шансы у собственников, которым выкуп был предложен по завешенной цене очень велики, в отличии от шансов продавца.

Однако, если в договоре указана «правильная» цена, а по факту продано имущество дешевле, то другим собственника нужно будет доказать это, что является в целом проблематичным. Это видится реальным, если расчет шел по безналу, путем перевода со счета на счет, то возможно истребовать выписку банка. Если документального подтверждения нет, то доказать это практически не реально.

Наталья, здравствуйте! В договоре указана недействительная стоимость, реальная стоимость меньше (оплачена наличными)
Сергей

Здравствуйте. В таком случае последствий не будет, если никто не установит, что вы обошли закон. Но сумма налога на продажу с вас будет взыскана с суммы, указанной в договоре (если у вас нет льгот по освобождению налога)