Расторжение договора аренды

Уважаемый Шамиль! Здравствуйте! Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ

переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.

По аналогии и применимо к Вашей ситуации расторгнуть договор аренды МО «Сельсовет Таловский» не сможет… Кроме того, по оспариванию сделки 2004 года все мыслимые и немыслимые сроки исковой давности прошли.

Добрый день, Шамиль!

А должны ли проводится торги вообще? Участок для каких целей арендован? Есть ряд случаев, когда аренда без проведения торгов возможна:

Статья 39.6 ЗК РФ. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
6) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
7) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
8) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
13) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
13.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
(пп. 13.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)
14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее — казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
(пп. 23.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
33) земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Добрый день.

Администрация МО «Сельсовет Таловский » хочет расторгнуть данный договор. Может ли Сельсовет Таловский расторгнуть договор ссылаясь на то, что не было проведено торгов при заключении договора аренды.?
Шамиль

нет, не может, так как уже прошли все сроки давности для оспаривания процедуры заключения договора.

Кроме того смена собственника никак не влияет на права арендатора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Здравствуйте. В данное время администрация сельсовета не может расторгнуть договор по такому основанию, так как договор был заключен в 2004 году в соответствии с нормами Земельного кодекса, действовавшего на тот момент. С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс внесены изменения, но в связи с изменениями норм закона, ранее заключенный договор аренды является действующим и не имеет значение каким образом он был заключен, на торгах или без торгов. Закон на вашей стороне и в случае расторжения, можете смело обжаловать незаконные действия администрации. Чтобы не доводить до расторжения, объясните чиновникам их неправоту и последствия для них в связи с незаконным расторжением договора.

Здравствуйте!

Думаю,
что основания для прекращения аренды нет.

Согласно ст.
6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его
собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного)
пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного
пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения,
права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с
Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.46
ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными основаниями аренда
земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по
основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК:

при ненадлежащем использовании земельного
участка, а именно при:

использовании
земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования
земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым
назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической
обстановки;

порче
земель;

невыполнении
обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению
земель и охране почв;

невыполнении
обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по
целевому назначению;

неиспользовании
земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,
если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не
включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение
которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами,
предусмотренными ЗК.

Наряду с указанными основаниями
аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в
случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в
отношении такого земельного участка или образованных из него земельных
участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории,
предусмотренного данным договором.

Так что сейчас оснований нет, а порядок заключения
сделки по аренде в 2004 никто не оспаривал, сейчас сроки давности прошли,
соответственно можно прекратить право аренды только по вышеуказанным
основаниям. Если их нет, то такое требование незаконно.

Может ли Сельсовет Таловский расторгнуть договор ссылаясь на то, что не было проведено торгов при заключении договора аренд
Шамиль

Нужно обратиться к соответствующим положениям законодательства

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
[Земельный кодекс РФ] [Глава VII] [Статья 46]
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
[Земельный кодекс РФ] [Глава VII] [Статья 45]
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

Как видите вашего случая тут нет. ПОэтому целесообразно будет подать в суд и восстанавливать свое право если администрация расторгнет договор.

Здравствуйте, Шамиль! Если в Вашем случае торги были обязательны, то договор считается заключенным с нарушением закона. И здесь расторгнуть его нельзя, его можно признать недействительным (ничтожным).

Здравствуйте. Дело в том, что в одностороннем порядке они не вправе расторгнуть договор и обязаны обратиться в суд с иском о расторжении договора, а по указанным Вами основаниям даже не о расторжении, а о его недействительности по ст. 168 ГК РФ.

Однако ими пропущен срок исковой давности, в том числе и десятилетний.

Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
5. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
6. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Главное не забудьте заявить об этом в суде.

Добрый день!

Уважаемые Коллеги, уважаемый Клиент, как уже указывалось выше, исходя из вводных данных оснований для расторжения договора аренды не имеется. Действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора аренды по вине арендатора, как правило это:

1. Неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за период более чем 6 месяцев, это наиболее часто встречаемая ситуация для расторжения договора аренды;

2. Не целевое использование земельного участка, в данном случае необходимо понимать какой у Вас вид разрешенного использования земельного участка;

3. Не использование земельного участка в течение более чем 3-х лет. В данном случае администрация должна ежегодно фиксировать не использование земельного участка и составлять акты. Дело это неблагодарное, поэтому по этому пути никто не идет.

Ну а человека, который занял арендуемый Вами участок нужно прогонять, поскольку земля у Вас в аренде. Если сам не уйдет, уведомляйте администрацию о самозахвате земли этим лицом.

Расторгнуть договор аренды долгое и неблагодарное дело, администрация должна будет обратиться в суд, предварительно уведомив Вас о расторжении договора не менее чем за 3 месяца. Скорее всего они просто Вас запугивают.

С Уважением