Стоит ли покупать квартиру, обремененную ипотекой?

Здравствуйте, предлагают купить квартиру, обремененную ипотекой с использованием материнского капитала, схема такая: мы отдаем непогашенную часть по ипотеке, они получают четыре сертификата (двое взрослых, двое детей), дети должны получить свою долю в этой квартире, поэтому они обращаются в органы опеки с просьбой о предоставлении им доли в квартире их бабушки, которая не против, потом только может произойти сделка купли-продажи. Подскажите, пожалуйста, насколько рискованно соглашаться на такую сделку и сколько это занимает по времени?