Можно ли продать квартиру, в счет оплаты ипотеки за которую в прошлом году был перечислен материнский капитал?

Скажите, пожалуйста, существует ли какая-нибудь возможность продать московскую квартиру?
Валерия

Поясните пожалуйста, доли детям уже выделены? Ипотека выплачена?

Здравствуйте. Да, вы можете продать квартиру при наличии согласия банка если ипотека не выплачена полностью и квартира в залоге и наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу, т.к. собственником доли является несовершеннолетний.

Статья 37 Федерального закона «Об ипотеке»:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»:

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

В вашем случае поскольку истрачен материнский капитал, то вы обязаны наделить ребенка долей именно в этой квартире. То, что ребенок получает по Закону о приватизации жилищного фонда долю в иной квартире никак не умаляет его прав на получение его доли здесь. Если изначально у ребенка в квартире нет доли, то до выплаты ипотеки вам банк не даст согласия выделить долю ребенка, но при наличии договоренности сделать это можно. В дальнейшем продажа квартиры с согласия органа опеки и попечительства на основании ст. 37 ГК РФ и также ествественно с согласия банка, если кредит не будет погашен. Обычно покупатель погашает кредит, снимается обременение и продается квартира покупателю. Так что у вас есть такой вариант — найти покупателя, который будет готов оплатить кредит в счет оплаты за квартиру, далее придется наделить долей ребенка (не ясно, у вас один ребенок?) и мужа если он такжде пока без доли и получение согласие опеки. Опека даст согласие при условии наделения ребенка долей в иной квартире, но только не той, которая и так ребенку полагается по приватизации, а иной

Скажите, пожалуйста, существует ли какая-нибудь возможность продать московскую квартиру?
Валерия

Добрый день, Валерия.

В данном случае Вы можете продать квартиру при соблюдении 2-х следующих условий:

1. У Вас ипотека либо должна быть погашена, либо Вы должны получить согласие банка на продажу.

2. С учетом того, что квартира куплена на материнский капитал должна быть выделена доля ребенка в этой квартире, а затем получено согласие органов опеки на продажу доли ребенка.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Валерия!

Несмотря на то, что в приватизируемой квартире ребенок получит свою долю, Вы все равно обязаны выделить долю детям в той квартире, в которую вкладывались средства материнского капитала.

Следовательно при продаже ипотечной квартиры, необходимо чтобы во первых ипотека была погашена, во вторых нужно будет после продаже квартиры приобрести новую квартиру, чтобы в ней была так же выделена доля детей по площади не менее, чем в ипотечной квартире (несмотря на то, что у детей будет иметься доля в приватизированной квартире).

При этом при продаже квартиры нужно получать согласие на сделку из органов опеки.

Вы можете при продаже квартиры, отдать свои доли в приватизируемой квартире детям, если площадь в приватизируемой квартире больше или равна площади ипотечной квартиры.

Да, вы можете продать квартиру при наличии согласия банка если ипотека не выплачена полностью и квартира в залоге и наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу, т.к. собственником доли является несовершеннолетний.
Агибалов Иван Иванович

Продажа квартиры, приобретенной с привлечением материнского капитала, без выделения долей не законна: ведь клиент давал нотариальное обязательство выделить доли. На такую сделку опека согласия не даст. Да ПФР легко оспорит эту продажу в суде. А выделить доли до погашения ипотеки нельзя.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 30.12.2015)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 28.07.2010 N 241-ФЗ)

Если изначально у ребенка в квартире нет доли, то до выплаты ипотеки вам банк не даст согласия выделить долю ребенка, но при наличии договоренности сделать это можно.
Саломатова Татьяна

До погашения ипотеки и снятия обременения выделить доли нельзя. Это требование закона, договоренность не возможна.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862
(ред. от 09.09.2015)
«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

12. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 и подпунктах «а» — «в» пункта 8, либо пункте 6 и подпунктах «а» и «б» пункта 9, либо пункте 6 и подпунктах «а» и «б» пункта 10 настоящих Правил, представляет:
(...)
в) засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2010 N 937)
после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);

Ребенок (4 года) прописан в другой нашей квартире, в Подмосковье, мы сейчас начинаем процесс ее приватизации и ребенок там будет одним из собственников, т.е. наделен долей.
Валерия

Добрый день! Для начала — проделайте действия по приватизации данной квартиры с выделением доли ребёнку.

Мы с мужем хотели продать квартиру в Москве, за которую выплачиваем ипотеку. В прошлом году мы перевели в счет оплаты материнский капитал.
Валерия

Сообщите Вы доли уже распределили между членами семьи или составили только письменное обязательство для ПФР — о том что обязуетесь выделить доли всем членам семьи?

Скажите, пожалуйста, существует ли какая-нибудь возможность продать московскую квартиру?
Валерия

Сложность и заключается у Вас в том, что использовали м/капитал — а тут сразу потребуется разрешение ПФР, Банка и органов опеки на отчуждение жилья — и оно может быть получено только с условием не ущемления жилищных прав ребёнка т.е. приоритет для приобретения жилья большего размера или комфорта. Для решения данного вопроса рекомендую: Пройти в ПФР в отдел по работе с материнскими капиталами и поинтересоваться данным вопросом или подать письменное заявление о предоставлении информации по Вашему вопросу с ссылками на нормы закона. Так же можете обратиться к юристам для юридического анализа имеющихся у Вас документов и ситуации. С Уважением...