8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Правильно исчислить сумму налога при сложной сделке с недвижимостью

Здравствуйте. Есть объект недвижимости - квартира. Половина ее была получена мною по наследству (от близкого родственника, у которого она находилась в собственности более трех лет), вторая половина досталась моему родственнику по договору дарения.

Насколько я понимаю, моему родственнику необходимо будет заплатить 13% НДФЛ за принятую в дар часть квартиры (дарение не между родственниками.

Вопрос 1: от кадастровой или рыночной стоимости будет исчисляться налог? Если от рыночной, то как она будет определена и кем?

Далее, обе половины этого объекта недвижимости будут продаваться (разными договорами). При этом на ту часть, что была получена моим родственником по договору дарения, уже будет уплачен налог (допустим, если по кадастровой оценке стоимость этой доли составляет 500 тыс руб, тогда - 65 тыс руб (13%) уже будут уплачены как налог).

Вопрос 2: продавая эту долю в объекте недвижимости, можно ли уменьшить сумму налога на ранее выплаченный при принятии в дар налог в размере 65 тыс руб? Как в данном случае избежать двойного налогообложения? Например, продаем эту долю за 1.5 млн руб; из них 1 млн руб - имущественный налоговый вычет, итого сумма начисленного налога = 1.5 млн - 1 млн = 500 тыс руб *13% = 65 тыс руб - (ранее выплаченный налог при принятии в дар) 65 тыс руб = 0 руб?

Далее, на ту часть, которая была получена мною в наследство, также действует вычет в размере 1 млн руб. Допустим, это доля продается за 2.5 млн руб, тогда сумма налога составит 2.5 млн - 1 млн = 1.5 млн * 13% = 195 тыс руб. Однако, в этом же году мною будет покупаться другой объект недвижимости стоимостью, допустим, 9 млн руб.

Вопрос 3: можно ли будет не платить налог с продажи объекта недвижимости ввиду того, что в этом же году будут понесены затраты на приобретение другого объекта недвижимости?

Вопрос 4: можно ли будет на разницу между суммой продажи и покупки (9 млн - 2.5 млн = 6.5 млн) запросить налоговый вычет уже для нового объекта недвижимости (насколько я помню, максимальный - 2 млн руб, что означает возмещение НДФЛ в размере 260 тыс руб).

Вопрос 5: если новый объект недвижимости покупается совместно с супругом/супругой в равных долях, могут ли оба супруга запросить максимальный налоговый вычет?

Соответственно, для одного супруга: 9/2=4.5 млн руб стоимость объекта, максимальная база = 2 млн руб, налоговый вычет (возмещение НДФЛ) = 260 тыс руб

Для второго супруга: 9/2 = 4.5 млн руб - 2.5 млн руб (доходы от продажи другого объекта недвижимости), максимальная база = 2 млн руб, налоговый вычет (возмещение НДФЛ) = 260 тыс руб.

Спасибо!

14 февраля 2016, 20:08, Антон, г. Москва
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
9.9 рейтинг

Антон, добрый вечер!

Вопрос 1: от кадастровой или рыночной стоимости будет исчисляться налог? Если от рыночной, то как она будет определена и кем?
Антон

При получении доли в порядке дарения подлежит уплате 13% НДФЛ от рыночной стоимости квартиры. Рыночная стоимость определяется в оценщиком в соответствии с ФЗ Об оценочной деятельности.

напр. Письмо Минфина России от 28.09.2015 N 03-04-05/55266

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопрос ууплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210
Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических
лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в
денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у
него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Согласно статье 41
Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или
натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той
мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для
физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
При дарении одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в дар имущества или имущественного права.
Доход в виде указанной экономической выгоды подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке. Только в случаях,
предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения.
Величина полученной одаряемым физическим лицом экономической выгоды в случае дарения доли в праве собственности на квартируопределяется исходя из ее рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость не учитывает всех факторов, влияющих на рыночную стоимость имущества, и, соответственно, не может достоверно характеризовать экономическую выгоду, получаемую одаряемым физическим лицом.
Вопрос 2: продавая эту долю в объекте недвижимости, можно ли уменьшить сумму налога на ранее выплаченный при принятии в дар налог в размере 65 тыс руб? Как в данном случае избежать двойного налогообложения? Например, продаем эту долю за 1.5 млн руб; из них 1 млн руб — имущественный налоговый вычет, итого сумма начисленного налога = 1.5 млн — 1 млн = 500 тыс руб *13% = 65 тыс руб — (ранее выплаченный налог при принятии в дар) 65 тыс руб = 0 руб?
Антон

Так сделать не получиться — в соответствии со ст. 220 НК либо вычет в размере 1 млн. либо уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму фактических расходов на приобретение. В данном случае имеет место два налогооблагаемых дохода в соот. с НК — полученная безвозмездно доля и деньги полученные от продажи этой доли.

14 февраля 2016, 20:41
0
0
0
0
Вопрос 3: можно ли будет не платить налог с продажи объекта недвижимости ввиду того, что в этом же году будут понесены затраты на приобретение другого объекта недвижимости?
Антон

Если обе сделки совершены в одном налоговом периоде (для НДФЛ это календарный год), отразив обе сделки в поданной по окончании года 3-НДФЛ и заявив о получении налогового вычета в связи с приобретением объекта недвижимости на основании п. 3 ч. 1 ст. 220 НК вы им так сказать «заминусуете» подлежащий оплате налог с продажи полученной в наследство доли т.к. размер вычета (260 тыс.) превышает подлежащий уплате с продажи налог. Следовательно обязанности по оплате налога с продажи у вас не возникнет.

Но все это можно будет сделать, при условии что никогда ранее вы налоговым вычетом на приобретение недвижимости не пользовались, либо если пользовались им в отношении объектов н/д, право собственности на которые возникло после 01.01.2014 и вычет не был использован полность (т.е. приобретенный объект стоил менее 2 млн. В последнем случае использовать можно только оставшуюся часть вычета.

14 февраля 2016, 20:50
Вопрос 4: можно ли будет на разницу между суммой продажи и покупки (9 млн — 2.5 млн = 6.5 млн) запросить налоговый вычет уже для нового объекта недвижимости (насколько я помню, максимальный — 2 млн руб, что означает возмещение НДФЛ в размере 260 тыс руб).
Антон

Нет, вычет при продаже отдельно вычет при покупке отдельно. К тому же вычет при покупке, в отличие от первого предоставляется 1 раз в жизни (т.е. 260 тыс. вернуть по этому основанию можно 1 раз, но с нескольких объектов а не с каждого). Они схлопываются частично когда происходят две сделки (продажа и покупка в одном налоговом периоде)

14 февраля 2016, 20:59
Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.6 рейтинг

Антон, здравствуйте!

когда возникли права собственности у Вас и сособственника

Насколько я понимаю, моему родственнику необходимо будет заплатить 13% НДФЛ за принятую в дар часть квартиры (дарение не между родственниками.
Антон

правильно

от кадастровой или рыночной стоимости будет исчисляться налог?
Антон

кадастровой

: продавая эту долю в объекте недвижимости, можно ли уменьшить сумму налога на ранее выплаченный при принятии в дар налог в размере 65 тыс руб? Как в данном случае избежать двойного налогообложения? Например, продаем эту долю за 1.5 млн руб; из них 1 млн руб — имущественный налоговый вычет, итого сумма начисленного налога = 1.5 млн — 1 млн = 500 тыс руб *13% = 65 тыс руб — (ранее выплаченный налог при принятии в дар) 65 тыс руб = 0 руб?
Антон

нет, нельзя уменьшить, т.к. один налог будет с дохода от дарения, а второй от ДКП

Далее, на ту часть, которая была получена мною в наследство, также действует вычет в размере 1 млн руб. Допустим, это доля продается за 2.5 млн руб, тогда сумма налога составит 2.5 млн — 1 млн = 1.5 млн * 13% = 195 тыс руб. Однако, в этом же году мною будет покупаться другой объект недвижимости стоимостью, допустим, 9 млн руб.
Антон
можно ли будет не платить налог с продажи объекта недвижимости ввиду того, что в этом же году будут понесены затраты на приобретение другого объекта недвижимости?
Антон

да. кроме того к возврату у Вас еще останется 260 000 — 195 000 = 65 000

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
30.01.2015
{Вопрос: О получении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде. (Письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3648) {КонсультантПлюс}}
Вопрос 5: если новый объект недвижимости покупается совместно с супругом/супругой в равных долях, могут ли оба супруга запросить максимальный налоговый вычет?
Антон

да, могут

Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Соответственно, для одного супруга: 9/2=4.5 млн руб стоимость объекта, максимальная база = 2 млн руб, налоговый вычет (возмещение НДФЛ) = 260 тыс руб Для второго супруга: 9/2 = 4.5 млн руб — 2.5 млн руб (доходы от продажи другого объекта недвижимости), максимальная база = 2 млн руб, налоговый вычет (возмещение НДФЛ) = 260 тыс руб.
Антон

правильно

14 февраля 2016, 20:50
0
0
0
0
Дмитрий, а обоснование не хотите привести? Я вот в письме Минфина свежем увидел рыночную, а вы где увидели кадастровую? Речь не о налоге с продажи квартиры а о налоге с дарения. Возможно не прав и изменения после 01.01.2016 затронули и эту часть НК
Власов Андрей
6. Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества.
Как показало изучение судебной практики, суды сталкиваются с трудностями при рассмотрении споров об исчислении гражданами налога с дохода, полученного при получении имущества в дар.
По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (подпункт 7 пункта 1, пункт 2 статьи 228 Кодекса).
Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения.
Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества.
В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика. На этом основании действия гражданина, исчислившего налог по данным об иной стоимости имущества, например, инвентаризационной, признаются неправомерными и приведшими к образованию недоимки (по материалам судебной практики Алтайского краевого суда, Верховного Суда Республики Карелия, Московского городского суда, Новосибирского областного суда, Рязанского областного суда).
Вместе с тем судам необходимо учитывать следующее.
Главой 23 НК РФ прямо не определено, на основании каких именно документально подтвержденных данных о стоимости имущества гражданин обязан исчислять налог в случае получения имущества в дар от другого физического лица.
В силу закрепленных в статье 3 Кодекса основных начал законодательства о налогах и сборах акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить, а все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (пункты 6 и 7 статьи 3 Кодекса).
Поэтому в рассматриваемой ситуации надлежит исходить из положений пункта 3 статьи 54 Кодекса, в силу которых по общему правилу физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организаций и (или) физических лиц сведений об объектах налогообложения.
К числу таких сведений об объекте налогообложения могут быть отнесены официальные данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости, который является систематизированным сводом сведений об учтенном в Российской Федерации недвижимом имуществе (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости имущества не исключается также право гражданина использовать сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации, одной из целей определения которой является налогообложение физических лиц (пункт 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301).
В ситуации, когда не установлена недостоверность официальных сведений о стоимости имущества, на основании которых гражданином был исчислен и уплачен налог, достаточные основания для взыскания с него недоимки отсутствуют.
Так, при разрешении одного из дел о взимании налога при дарении имущества суд апелляционной инстанции согласился с правильностью исчисления налога гражданином исходя из инвентаризационной стоимости полученной в дар квартиры. Судебная коллегия областного суда отметила, что НК РФ не содержит конкретной методики определения налоговой базы при дарении имущества, в связи с чем денежным измерением дохода может быть признана инвентаризационная стоимость такого имущества по данным бюро технической инвентаризации и указанная в договоре в качестве той стоимости имущества, от уплаты которой даритель освободил гражданина (по материалам судебной практики Томского областного суда).

{«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}}
14 февраля 2016, 21:33
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Налоговое право
Как правильно рассчитать сумму налога, выплачиваемую при продаже недвижимости?
В октябре 2016 года в Краснодарском крае куплен дом с земельным участком за 2,6 млн рублей. Покупателем, а следовательно собственницей стала гражданка Иванова И.А., состоящая в браке с Ивановым В.Д. В июне 2019 года гражданка Иванова И.А. скончалась, в право наследования вступил супруг Иванов В.Д., унаследовав 3/4 и дочь Иванова Е.В., унаследовав 1/4. На протяжении трёх лет жизни супруги построили хоз постройку, сделали мансардный этаж и провели работы по благоустройству участка. Теперь наследники продают дом с участком за 3,7 млн рублей. Как правильно рассчитать сумму налога в пользу государства, выплачиваемую при продаже?
10 декабря 2019, 05:17, вопрос №2615377, Богдан, г. Краснодар
1 ответ
Налоговое право
Как правильно посчитать сумму налогов, которые мы должны оплатить?
Добрый день ! не сдали две накладных за третий квартал . сейчас хотим сделать корректировку . как правильно посчитать сумму налогов которые мы должны оплатить (ндс+20 % от суммы накладных или ндс + 20 % от валовой прибыли то есть приход минус расход)?
22 января 2018, 08:39, вопрос №1880006, Сергей, г. Уфа
1 ответ
Налоговое право
Какой вид налогообложения выбрать и как правильно рассчитать сумму налога?
Добрый вечер! Я имею в собственности гектар земли, выращиваю овощи и сдаю оптом в магазин. Город Санкт-Петербург. Какой вид налогообложения выбрать и как правильно рассчитать сумму налога?
28 августа 2017, 17:46, вопрос №1736722, Вика, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Налоговое право
Налоговый вычет "исчислена сумма налога", что это?
Добрый день подскажите пожалуйста. Куплена квартира по договору ДДУ. При подаче документов на налоговый вычет, указано, что " В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества." Подскажите пожалуйста, что значит "исчислена сумма налога", как это понять. Какую сумму указывать в этом заявлении, если стоимость квартиры 2 млн. Заранее спасибо
17 марта 2017, 14:17, вопрос №1575435, Екатерина, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Налоговое право
Как уменьшить сумму налога с продажи недвижимости?
Добрый день ! Можно узнать как уменьшить сумму налога с продажи недвижимости ? Можно ли уменьшить налог с расходов на покупку другой квартиры , ремонта , и за какой год учитываются расходы ?
10 сентября 2016, 08:50, вопрос №1373132, Александра, г. Нарьян-Мар
1 ответ
Дата обновления страницы 15.02.2016