Налоговый вычет при продаже кв-ры

Здравствуйте!
К сожалению, так не получится, это будет противоречить НК.
Сумма налогового вычета по недвижимости 13%, но никак не больше. 1 000 000 рублей, это уже более 30% стоимости квартиры. Налоговая Вам не одобрит такой вычет.

Можно ли продать кв-ру одному покупателю 4-мя отдельными долями, чтобы каждый из 4-х собственников-продавцов получил вычет по 1 000 000 руб?
Рустем Муртазин

Здравствуйте!

И это правильное решение, так как в соответствии с п/п 3 п.2 со ст.220 НК РФ

при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Если же каждый продаст свою долю одним договором, то имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 рублей на каждого продавца долевой собственности.

Как в этом случае правильно оформить продажу?
Рустем Муртазин

Абсолютно также как и одним договором, но в данном случае каждый продавец продаст 1 покупателю 1/4 долю в праве отдельным договором купли-продажи.

Данная позиция подтверждается Минфином России в Письме Минфина России от 22.07.2014 N 03-04-05/35799.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, применяемой к правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П,применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Можно ли продать кв-ру одному покупателю 4-мя отдельными долями, чтобы каждый из 4-х собственников-продавцов получил вычет по 1 000 000 руб?
Рустем Муртазин

Здравствуйте!

В Вашем случае это будет самый правильный вариант, который позволит минимизировать налог. Поскольку в случае продажи квартиры отдельными долями воспользоваться правом на вычет в полном размере сможет каждый собственник.

Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
«По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажиналогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.
Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Как в этом случае правильно оформить продажу?
Рустем Муртазин

никаких нюансов в оформлении не будет, это будет один договор купли-продажи, где необходимо будет прописать, что каждый собственник продает свою долю.

Рустем, здравствуйте!

дополню коллег в части заключения на каждую долю в праве отдельного договора.

если раньше заключение договора не требовало обязательного нотариального заверения, то начиная с 2016 года заключение сделок по продаже долей в объекте недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения, а также соблюдения положений ст.250 ГК «Преимущественное право покупки..», в том числе нотариально заверенного отказа сособственника от преимущественного права".

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
ст. 24, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» {КонсультантПлюс}