Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка документов перед покупкой квартиры
Добрый день!
Ситуация такая, понравилась квартира, хочу приобрести, начал изучать документы, продавец физическое лицо, квартира в собственности меньше года.
Есть Договор купли-продажи между Юр.лицом и физ. лицом, есть подписанный акт приемки передачи квартиры в котором сказано дословно "Взаиморасчеты завершены".
Нюанс в том, что физ.лицо оплатило Юр.лицу квартиру векселем, а в Договоре купли-продажи сказано, что оплата должна быть произведена на расчетный счет Продавца.
В акте приема-передачи тоже ни слова про вексель.
Это вообще безопасно делать такую покупку?
Как себя обезопасить? Застраховать титул?
Документов подтверждающих оплату у продавца нет, она сказала "я отдала им Вексель и всё".
Что посоветуете?
Это вообще безопасно делать такую покупку?
Иван
В любом случае у Вас никаких обязательств по оплате долгов предыдущего собственника не возникнет, все средства юр лицо будет взыскивать с физ лица, т.к. договор заключен между ними
Как себя обезопасить? Застраховать титул?
Иван
а документы подтверждающие передачу векселя есть? кроме
есть подписанный акт приемки передачи квартиры в котором сказано дословно «Взаиморасчеты завершены».
Иван
Исходя из данного акта так же можно сделать вываоды, что претензий между сторонами не имеется в части оплаты
что оплата должна быть произведена на расчетный счет Продавца.
Иван
Никаких допсоглашений не было заключено об изменении способа оплаты?
Иван, добрый вечер.
Что посоветуете?
Иван
Для начала обратитесь с запросом в росреестр на предмет уточнения сведений о собственнике жилья или имеющихся на квартире обременениях.
Если собственником заявлено физическое лицо, то государственная регистрация права собственности прошла без каких-либо проволочек и совершенная ими сделка является легитимной.
Есть Договор купли-продажи между Юр.лицом и физ. лицом, есть подписанный акт приемки передачи квартиры в котором сказано дословно «Взаиморасчеты завершены».
Иван
Данный документ, также дает Вам дополнительную гарантию того, что юр.лицо в будущем не оспорит сделку в связи с пороком в ее оплате, например, как сделку, совершенная под влиянием заблуждения. Да и, более того, в Вашем случае Вы являетесь добросовестным приобретателем данной квартиры и юр. лицу, придется доказывать, что на момент покупки Вы обладали информацией о незаконности ранее совершенной сделки.
И, главное, стоит отметить на этот счет позицию Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П
3.1. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
3.2. Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.
Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.
Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2013 N 20-КГ13-23
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева»).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Таким образом, особых оснований для переживания здесь нет.
Здравствуйте! Если право собственности зарегистрировано, обременений нет, то для Вас никаких рисков не вижу.
Если проблемы и возникнут, то у продавца по сделке между ним и юр лицом.
Вы добросовестный приобретатель, продавец имел право отчуждать квартиру, поэтому сделка действительна.
Дополнительно можете запросить выписку из ЕГРП в Росреестре на предмет обременений.
Если их нет, то рисков не вижу.
Уважаемый Иван,
Как себя обезопасить? Застраховать титул?
Иван
Это самая здравая идея. Даже в сделках которые не вызывают вопросов.
Что посоветуете?
Иван
Получить справку на этот объект в Росреестре о имеющихся обременениях и правопритязаниях. Если ипотека в силу закона не установлена и в договоре по которому покупал продавец не указано, что и неполной оплате ипотека в силу закона не устанавливается, то скорее всего продавец, со своим продавцом за квартиру расплатился.
По большому счету, Вас не должно волновать исполнил или нет ваш продавец свои обязательства по оплате продаваемого товара. Даже если и не исполнил. Если нет обременения на квартиру, то для Вас это не имеет ровно никакого значения.
Не исполнение стороной договора своих обязательств по оплате, а равно любых других обязательств не делает сделку недействительной… Другое дело, что именно в договоре купли-продажи недвижимости, если оплата не произведена, то автоматически (если иного не указано в договоре) возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. Тогда да, последующая перепродажа будет недействительной. Но, в данном случае это все выяснится при подаче документов на регистрацию. Можно выяснить это и раньше — взяв справку из Росреестра.
Здравствуйте.
Можно уточнить у юр. лица, произошла ли оплата, продавец может взять у них справку, что претензий по расчетам нет (в конце концов, это продавцу ведь надо продать и предоставить документы на свою квартиру, которые не вызывают сомнения у покупателя).
Я бы еще рекомендовала ознакомиться с текстом договора на предмет того, есть ли там положение, согласно которому при неоплате/просрочке/неполной оплате продавец имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. Если такого положения нет, то, скорее всего, разбирательства бывшего продавца с вашим продавцом по взаиморасчетам вас не должны будут затронуть, поскольку по общей сложившейся практике суды не признают неоплату основанием к расторжению договора или признанию сделки недействительной, предлагая продавцу взыскивать сумму задолженности с покупателя, но не возвращать квартиру.
Электронный журнал «Азбука права», 05.02.2016
КАК ПРОВЕРИТЬ ЧИСТОТУ СДЕЛКИ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?
Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру.
Поводом для такого спора могут быть:
— конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
— признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
— возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
— появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
— выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
1. Документы продавца:
— паспорт (гражданство РФ или иное);
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:
— свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельств, оформленных на бланках старого образца, не требуется (Информация Росреестра от 25.05.2015).
— правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство) (ст. 17 Закона);
— нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (ст. 185.1 ГК РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
— нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
— выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
— выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).
Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом бесплатно в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (абз. 13 п. 3 ст. 7 Закона; абз. 6 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Обратите внимание!
Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.
Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Примечание. сведения о квартире можно получить на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Документов больше у Продавца никаких нет
Доп. соглашений не было