Как расторгнуть договор аренды здания, без лишних выплат, если оно не использовалось?

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (далее по тексту – Помещение) общей площадью 50,4 кв.м, расположенное в здании (далее – Здание), по адресу: 412861, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, Пионерский проезд, д.1.

1.2.Помещение указано (заштриховано и выделено цветом) на Плане расположения нежилого помещения (Приложение №1), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.3.Помещение предоставляется Арендатору для индивидуальной предпринимательской деятельности.

1.4. Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64 АА № 492917

1.5. Балансовая стоимость Помещения составляет 841 922 (Восемьсот сорок одна тысяча девятьсот двадцать два) рубля 67 копеек.

1.6. Срок аренды 11 (Одиннадцать) месяцев со дня заключения Договора.

2. Порядок передачи Помещения

2.1. Передача Помещения оформляется Актом приема-передачи Помещения в аренду (далее – Акт приема-передачи), составленным по форме Приложения № 2 к Договору, с подробным описанием состояния Помещения и инженерного оборудования на момент передачи.

Помещение передается Арендатору чистым, полностью освобожденным от не передаваемого Арендатору имущества Арендодателя и третьих лиц.

2.2. В случае прекращения действия Договора Арендатор не позднее 3 (Трех) дней со дня прекращения действия Договора передает Арендодателю Помещение по Акту приема-передачи, составленному по форме Приложения № 3, в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений.

Помещение должно быть освобождено от инвентаря, рекламных вывесок, оборудования и иных вещей Арендатора.

2.3. Все произведенные Арендатором неотделимые улучшения становятся собственностью Арендодателя без возмещения Арендатору стоимости этих улучшений.

2.4. В случае возврата Арендатором Помещения в состоянии, не соответствующем условиям Договора (п. 2.2 Договора), Стороны фиксируют данные несоответствия в Акте приема-передачи и согласовывают сроки и способы устранения недостатков. В случае не устранения (отказа от устранения) Арендатором выявленных Арендодателем недостатков Арендодатель устраняет их своими силами или с привлечением третьих лиц, а Арендатор обязуется возместить Арендодателю все разумные и документально подтвержденные расходы, связанные с устранением данных недостатков, а также выплатить неустойку в размере 50 %, включая НДС, от суммы арендной платы в месяц (п.4.1) в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего требования и счета от Арендодателя.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. Предоставить Арендатору Помещение во временное владение и пользование по Акту приема-передачи в течение 3 (трех) календарных дней с даты подписания настоящего Договора.

3.1.2. Предоставить доступ в места общего пользования, необходимые для осуществления деятельности, указанной в Договоре (п.1.3). Под местами общего пользования в Здании понимаются подъезды, холлы, вестибюли, лестничные марши, коридоры, столовая, буфет, кулинария, технические помещения, не входящие в состав Помещения, а также подъездные пути, тротуары, территория перед Зданием, парковка для автомашин, газоны и любые другие площади, которые предназначены Арендодателем для пользования не только Арендатором (далее – «Места общего пользования»).

3.1.3. Принять от Арендатора Помещение по Акту приема-передачи в день прекращения срока аренды, а в случае досрочного расторжения Договора - в день досрочного расторжения.

3.1.4. Довести письменно до Арендатора (его уполномоченного представителя) требования режима и охраны, установленные в Здании, в котором находится Помещение, а также правила использования Помещения и Мест общего пользования.

3.1.5. Обеспечить персоналу Арендатора и его посетителям доступ в Помещение с соблюдением требований режима и охраны, установленных в Здании, в котором находится Помещение.

3.1.6. Обеспечить техническое обслуживание систем теплоснабжения, энергоснабжения, вывоз мусора, дератизацию и дезинсекцию Помещения.

3.1.7. За свой счет осуществлять текущий ремонт Здания (за исключением Помещения) и любой капитальный ремонт Здания и инженерных систем.

3.1.8. За свой счёт содержать Здание, в котором находится Помещение, в исправности и надлежащем санитарном состоянии.

3.2. Права Арендодателя:

3.2.1. Арендодатель имеет право доступа в Помещение в порядке, указанном в п.3.3.7 Договора, для контроля за соблюдением Арендатором условий Договора, для проведения обмеров и оценок, выполнения необходимых ремонтных, технических или инженерных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии оборудования и инженерных сетей либо для ликвидации неисправностей в них. Право доступа Арендодателя подразумевает право на вход в Помещение представителей Арендодателя. Несмотря на иные положения Договора, в случае наступления чрезвычайных обстоятельств, требующих немедленной реализации права доступа и влекущих за собой ущерб Помещению, Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ в Помещение без уведомления Арендатора (а также в отсутствие представителей Арендатора, если таковые не находятся в Помещении в момент вышеуказанного чрезвычайного доступа).

3.3. Арендатор обязуется:

3.3.1. Принять Помещение от Арендодателя по Акту приема-передачи.

3.3.2. Использовать Помещение и Места общего пользования в соответствии с условиями Договора и в целях, указанных в п.1.3 Договора, с учетом ограничений, указанных в Акте приема-передачи.

3.3.3. Вносить (уплачивать) арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

3.3.4.Заключить от своего имени и за свой счет договор с газоснабжающей организацией.

3.3.5. Не передавать Помещение в субаренду или иное владение и/или пользование третьим лицам, а также не производить неотделимых улучшений Помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя.

3.3.6. Своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт Помещения. Самостоятельно поддерживать Помещение в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности.

Осуществлять текущий ремонт после получения письменного разрешения от Арендодателя и в течение срока, согласованного Сторонами. Расходы Арендатора на текущий ремонт, содержание Помещения не являются основанием для снижения арендной платы.

3.3.7. Не производить каких-либо работ в Помещении, которые могут затронуть несущие конструкции Здания, в котором находится Помещение, не размещать без письменного согласия Арендодателя каких-либо вывесок, рекламных конструкций снаружи Помещения или Здания, в котором находится Помещение, а также внутри Помещения, но видимых снаружи Помещения.

3.3.8. По предварительному письменному требованию Арендодателя предоставлять представителю Арендодателя доступ в Помещение в присутствии представителей Арендатора. Точное время, когда Арендатор обязан предоставить Арендодателю доступ в Помещение, устанавливается Арендодателем в указанном требовании и должно приходиться на рабочие часы, за исключением случаев, когда в сложившихся обстоятельствах обоснованно требуется доступ во внерабочие часы.

3.3.9. Неукоснительно соблюдать и обеспечивать соблюдение его персоналом и посетителями на объекте пропускного и внутриобъектного режимов, правил противопожарной безопасности, а

3.3.10. Оказывать необходимое содействие при ликвидации произошедших не по вине Арендатора аварий в Помещении и их последствий.

3.3.11. Устранять за свой счет последствия аварий, произошедших в Помещении по вине Арендатора.

3.3.12. Самостоятельно строить свои взаимоотношения с государственными органами и отвечать перед последними за соблюдение в Помещении норм действующего законодательства, правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности своих сотрудников и посетителей, пожарной безопасности.

3.3.13. Передать Арендодателю Помещение по Акту приема-передачи в день прекращения срока аренды, а в случае досрочного расторжения - в день досрочного расторжения.

3.4. Арендатор вправе:

3.4.1. Беспрепятственно занять и использовать Помещение, а также осуществлять все иные права Арендатора по настоящему Договору в течение срока действия Договора без какого-либо вмешательства или препятствий со стороны Арендодателя.

3.4.2. Проводить за свой счет в Помещении ремонтные работы и неотделимые улучшения после получения письменного согласия Арендодателя на производство таких работ.

3.4.3. Вывезти в любое время из Помещения или передать Арендодателю на основании отдельного соглашения отделимые улучшения, которые он произвел и которые являются его собственностью.

3.4.4. При необходимости по согласованию с Арендодателем самостоятельно заключать договоры с операторами связи по предоставлению услуг телефонной связи и Интернета.

4. Платежи и расчеты

4.1.Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за пользование Помещением в месяц в размере – 8050 (Восемь тысяч пятьдесят) рублей 85 копеек, кроме того НДС 18% 1449 (Одна тысяча четыреста сорок девять) рублей 15 копеек, всего с учетом НДС 9500 (Девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных (кроме газоснабжающих), эксплуатационных услуг, платежи за пользование соответствующей частью земельного участка (пропорционально занимаемой площади). Оплата услуг производится согласно выставленного счета, не позднее 10 (Десятого) числа месяца, следующего за отчетным.

4.2. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем передачи Помещения Арендатору по Акту приема-передачи, по день возврата Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.

Во избежание сомнений, арендная плата за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды.

4.3. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня подписания Сторонами Акта приема-передачи.

4.4. Арендатор уплачивает арендную плату за последующие месяцы не позднее 5(Пятого) числа текущего месяца и, если этот день не является рабочим днем, то таким днем является непосредственно предшествующий ему рабочий день.

4.5. Арендатор осуществляет платежи по Договору в рублях путем безналичного перечисления на счет Арендодателя, указанный в разделе 9 Договора или в уведомлении, предоставленном Арендодателем в соответствии с п.7.4 Договора.

4.6. Днем исполнения обязательства Арендатора по внесению платежей считается день поступления средств на счет Арендодателя.

4.7. Арендная плата может быть в любой момент изменена Арендодателем в одностороннем порядке без объяснения Арендатору причин такого изменения, с направлением Арендатору письменного уведомления.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. При нарушении Арендатором срока внесения арендной платы - Арендатор обязан выплатить Арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 5%, включая НДС, от просроченной суммы арендной платы.

5.3. В случае причинения Арендатором имущественного ущерба, повреждения или разрушения Помещения, Здания, Мест общего пользования, иного оборудования или имущества Арендодателя Арендатор возмещает Арендодателю восстановительную стоимость ущерба (включая НДС) в полном объеме.

5.4. Арендодатель обязан возместить Арендатору прямой ущерб, причиненный авариями систем энергоснабжения, водопровода и теплоснабжения, произошедшими по вине Арендодателя. Размер ущерба и порядок его компенсации определяется двусторонним актом, который оформляется в случае аварии.

5.5. Стороны обязуются сохранять режим конфиденциальности в отношении условий Договора и всей информации, полученной в связи с ним. Стороны не вправе раскрывать эту информацию третьей стороне без предварительного письменного согласия на то другой Стороны, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации.

5.6. В случае нарушения срока возврата (передачи) Помещения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время просрочки, а также неустойку в размере 15 % (Пятнадцать процентов), с учетом НДС, от суммы арендной платы за месяц за весь период просрочки возврата Помещения.

5.7. Оплата неустойки не освобождает Арендатора от выполнения обязательств, предусмотренных Договором.

6. Срок действия договора

6.1. Договор вступает в силу со дня подписания Сторонами акта –приема передачи Помещения в аренду.

6.2. В случае если ни одна из Сторон до окончания срока аренды (п.1.6) не заявит письменно о своем отказе от продления Договора, Договор считается возобновленным каждый раз на тот же срок на тех же условиях. При этом письменное заявление об отказе от продления Договора должно поступить соответствующей Стороне не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды.

Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды Помещения на новый срок. Арендодатель настоящим возражает против использования Помещения Арендатором после истечения срока аренды.

6.3. Независимо от основания прекращения Договора Арендатор обязан возвратить Помещение Арендодателю, а также произвести предусмотренные Договором выплаты в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня возврата Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.

Прекращение действия Договора не освобождает Арендатора от обязанности выплатить Арендодателю установленную Договором арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором, а также не освобождает Арендатора от ответственности за нарушение условий Договора.

7. Прочие условия

7.1. Все споры, разногласия или требования, возникающие из Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в Арбитражном суде г. Саратова.

7.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы и их последствий. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору из-за обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно уведомить другую Сторону о наступлении и прекращении действия таких обстоятельств и предоставить документы, выданные компетентными органами Российской Федерации, подтверждающие наличие таких обстоятельств.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют свыше 5 (Пяти) календарных дней, каждая из Сторон имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор, письменно уведомив об этом другую Сторону, с обязательным возвратом Помещения Арендодателю и проведением взаиморасчетов в соответствии с п. 6.3 Договора.

7.3. Арендодатель вправе в любой момент без объяснения причин расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, направив Арендатору письменное уведомление о расторжении не позднее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты расторжения, указанной в уведомлении, с проведением взаиморасчетов по п.6.3.

7.4. Все изменения и дополнения являются неотъемлемой частью Договора, оформляются в виде единого документа, подписанного обеими Сторонами (дополнительного соглашения).

В случае изменения адресов, банковских реквизитов или контактных телефонов Арендатор (Арендодатель) информирует об этом другую Сторону письменно (без оформления дополнительного соглашения) в двухнедельный срок.

7.5. Любые уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с Договором должны быть сделаны в письменной форме и доставлены письмом с обязательной отметкой о вручении по адресу, указанному в Договоре.

7.6. Договор составлен на 6 листах (без учета приложений), в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Вот часть договора может какие то есть ещё варианты?

Ваша задолженность по договору равна: сумма аренды за месяц — 9 500 * на количество месяцев аренды по настоящее время.(плюс неустойка за несвоевременную оплату п. 5.2. Договора).

Если подписан Акт приема-передачи помещения в аренду (считать договор не заключенным нет оснований), значит вы пользовались помещением с момента его подписания и отсутствие затрат по коммуналке для суда не аргумент.

Единственный выход это диалог с Арендодателем.