Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

был прервать досрочно.
Konstantin

Здравствуйте. как это было оформлено? допником?

в п.4.6 я не увидел строки о том что ОП не возвращается при расторжении. Его могут не вернуть если вы не передали помещение по акту и т.д.

п. 4.6. в сумме обеспечительного платежа (ОП).
Konstantin

Там за досрочное расторжение нет удержания оп, думаю тут действительно будет в суде дело решаться

Хочу узнать ваше мнение, каковы мои шансы выиграть дело и на что операть?
Konstantin

Здравствуйте. Считаю, что отказ в возврате ОП не обоснован. Вами соблюден порядок досрочного расторжения договора. Это не может являться основанием для отказа в возврате денежных средств.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обращайтесь в суд, думаю шансы хорошие.

Добрый день!

Все бы ничего, но в договоре прямо прописано, что Арендатор вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса в том числе и в случае досрочного расторжения договора по инициативе Субарендатора.

Константи, добрый день! Ознакомившись с условиями договора не могу не согласится с коллегами что удержание обеспечительного платежа, при условии что вами соблюден порядок и сроки уведомления о расторжении договора, предусмотренные договором, в данном случае необосновано

Согласно ст. 381.1 ГК

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пункт 4.6 договора говорит об обеспечительном платеже как о гарантиии исполнения Вами своих обязательств по договору. Вы их, судя по вопросу исполнили, что подтверждается отсутствием в претензии внятного указания на то, ввиду нарушения каких именно обязательств по договору с Вашей стороны арендодатель произвел удержание платежа.

По истечение срока на возрат платежа, который вы указали в ответном письме обращайтесь с иском в Арбитражный суд на основании ст. 1102 ГК

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Между мной (ИП) арендатором и арендодателем (ЗАО) был заключен договор аренды помещения сроком на 11 месяцев, который я вынужден был прервать досрочно. После расторжения договора арендодатель прислал письмо о взимании штрафа за досрочное расторжение договора согласно п. 4.6
Konstantin

Нет там указания что они имеют право удерживать при досрочном расторжении

Однако в пункте

8.3.

Прописан четко порядок расторжения. Если вы все это выполнили надлежащим образом, думаю в суде решение будет в вашу пользу. Притом можно апеллировать к отсутствию в пункте 4.6 упоминания об удержании ОП

Здравствуйте. Если Вы уведомили о расторжении договора за 60 дней, то по п. 8.3. Вы имеете право вернуть обеспечительный платёж. Хотя тут есть противоречие между п.8.3. и 4.6. Но так как договор должен читаться буквально и суд будет исходить из общего смысла договора при его не ясности его отдельных положений, то вернуть платёж считаю Вы имеете право.

Так что шансы хорошие. Опирайтесь на п. 8.3. и положения п. 4.6. в той части, что обеспечительный платёж это гарантия исполнения обязательств по договору, а Вы их выполнили.

ст. 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Здравствуйте, судебная практика признает правомерным удержание обеспечительного платежа, по этому думаю шансы у вас весьма малы.

Определение ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 по делу N А40-104629/09-89-711
"… Как следует из судебных актов, 01.04.2009 между ОАО «ГИСС» (арендодатель) и ООО «Д-Войст» (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, 8. Стороны согласовали также внесение обеспечительного взноса в размере фиксированной месячной арендной платы в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
Арендатором 09.04.2009 произведена оплата обеспечительного взноса в размере 61 696 рублей.
28.05.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО «ГИСС» удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 рублей.
Установив, что ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 18.05.2009, суды взыскали 68 029 рублей 51 копейку с учетом внесенного обеспечительного платежа в соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора аренды.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды и пункта 4 соглашения к нему, суды пришли к выводу, что оспариваемые пункты договора аренды не противоречат требованиям ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Обеспечение удерживается только за не исполнения обязательств, определенных договором. Договором не предусмотрена Ваша обязанность по аренде в течении срока действия договора. Соответственно Вы не нарушаете обязательства по данному договору и обеспечение не должно удерживаться.

Если не отреагируют на претензию, то можно смело обращаться в суд.

Статья 307. ГК РФ Понятие обязательства

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Добрый день!

П. 4.6 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа при досрочном расторжении договора по инициативе Субарендатора.

А в п. 8.3 указано, что уведомление будет надлежащим в случае внесения оплаты за 2 месяца (т. е. с момента уведомления до даты расторжения).

Константин, вы произвели оплату согласно условиям договора?

Здравствуйте, Константин!

После расторжения договора арендодатель прислал письмо о взимании штрафа за досрочное расторжение договора согласно п. 4.6. в сумме обеспечительного платежа (ОП).
Konstantin

По договору Вы являетесь субарендатором. Условия пункта 4.6. содержат возможность удержания ОП арендатором. И там прямо указано, что такое удержание может быть в случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора.

Причём, я не нашла в этом пункте условие о том, что если субарендатор соблюдёт порядок досрочного расторжения договора, то ОП возвращается… Нет. Только сам факт досрочного расторжения.

А положения ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ отсылают к условиям договора.

Поэтому лично я не вижу перспектив взыскания ОП в судебном порядке.

Арендатор не получил то, на что рассчитывал при действии договора в течении всего срока. Поэтому он компенсирует не полученное по договору. За счёт ОП и в соответствии с условиями договора субаренды.

Удачи!

Согласна с Александром Самариным — если уведомили более, чем за 60 дней, и выплатили базовую арендную плату, то обеспечительный платеж должны вернуть.

Пункт 4.6. говорит о возможности удержания обеспечительного платежа. Пункт 8.3. регулирует отношения сторон при досрочном расторжении договора и устанавливает последствия в виде удержания обеспечительного платежа при одновременном наступлении двух условий:

— уведомление менее чем за 60 календарных дней;

— неоплата базовой арендной платы в размере, установленном п.8.3.

Так что все зависит от срока уведомления и оплаты.

Уважаемый Константин!

Ситуация у Вас непростая — в большинстве случаев суды встают на сторону арендодателя при таких условиях договора.

Однако, если Вы выполнили надлежащим образом все обязательства по расторжению приложенного Вами договора аренды, возврат Вами помещений документально подтвержден и у Вас отсутствуют финансовые обязательства перед арендатором, то в Вашу пользу есть следующие доводы:

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 329 Гражданского кодекса прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Несмотря на то, что в приложенном Вами договоре присутствует право арендодателя удержать обеспечительный платеж, в соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от «11» января 2000 года № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Таким образом, если договор расторгнут и у Вас отсутствуют встречные обязательства перед арендодателем по указанному договору, то можете подать в суд о взыскании обеспечительного платежа в качестве неосновательного обогащения по правилам ст. 1102 Гражданского кодекса, поскольку договор расторгнут и, соответственно, прекращается обеспечение указанного договора в виде обеспечительного платежа.

Указанный вывод подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от «25» июня 2015 года № 09АП-19524/2015-ГК по делу № А40-217567/2014 (Выдержка из постановления "… Исходя из толкования условий спорного договора
аренды, судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон в
части правовой природы обеспечительного платежа, перечисленного истцом
ответчику в соответствии с п. 3.5 договора, следует квалифицировать как
способ обеспечения исполнения обязательства, и, в связи с прекращением
обеспеченного им основного обязательства, следует признать и прекращение
акцессорного обязательства...

… Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что на дату прекращения договора аренды у истца не имелось неисполненных обязательств перед арендодателем, следовательно, у арендодателя отсутствуют основания для удержания суммы обеспечительного взноса.
Доводы арендодателя о том, что досрочное расторжение договора субаренды по инициативе арендатора, исключает возврат обеспечительного взноса, подлежит отклонению как необоснованный, поскольку односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды является его безусловным правом и не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде удержания суммы обеспечительного взноса...").

С уважением,

Марчук Евгений