Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Могу ли я его сдавать как ИП помещение, оформленное на мужа?
Добрый день!
Находясь в браке купили с мужем нежилое помещение (здание 130 м2., в Москве), оформили на не него. В данный момент в поисках арендаторов. Встал вопрос о заключении договора аренды. Мы бы не очень хотели заключать его на собственника, на мужа, по ряду причин. Одна из них, муж является инвалидом 2 группы, если открывать ИП на него и сдавать, то снимаются льготы и часть пенсии. Могу ли я, имея ИП (веду деятельность в другой области) сдавать наше помещение по договору аренды? Кто в таком случае платит налог на имущество? Если ли какие-то льготы по уплате налога на имущество исходя из нашей ситуации? Может быть есть ещё какой-то выход из данной ситуации? Очень надеюсь на Ваш совет.
Юля, Добрый день !
Т.к нежилое помещение было Вами приобретено в период брака, оно является совместной собственностью супругов независимо от того на имя кого из супругов оформлено. Вы можете его сдавать в аренду как ИП, но для этого Вам нужно нотариально удостоверенное согласие Вашего супруга.
Поскольку у Вас появляется новый вид деятельности Вам нужно добавить новый ОКВЭД 70.20 или 70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества (Внести изменения в ЕГРИП).
Налог на имущество будут платить собственники т.е Вы с мужем. (ст. 400
НК). А налог на доходы от сдачи имущества в аренду Вы как ИП в зависимости от вашей системы налогообложения (УСН, Патент, ОСН)
Пункт 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи СК РФ кимуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.
Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. (См. например письмо Минфина от 15.03.2013)
Ст. 400 НК Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество. При использовании имущества в предпринимательской деятельности налоговая льгота по налогу на имущество не предоставляется.
С уважением, Надежда.
Надежда, спасибо за ответ. Тогда у меня назрел ещё один вопрос. Если выбирать УСН или ПСН, то в этом случае я буду платить налог на имущество? На сколько я знаю при ПСН ИП освобождается от уплаты налога на имущество, которое использует в предпринимательской деятельности. Если не права, поправьте.
Юля, Добрый день !
С налогом на имущество не все так просто, тут 2 момента:
1) Позиция налоговых органов налог на имущество платит тот, на имя кого
оформлена недвижимость.
Освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических
лиц, распространяется только на налогоплательщиков, указанных в правоустанавливающих документа на недвижимое имущество, являющихся
индивидуальными предпринимателями и использующими это недвижимое имущество в предпринимательской деятельности.
2) Согласно п. 2 ст. 346.11 НК Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с налоговым Кодексом).
Т.е ИП на УСН, ПСН должны платить налог на имущество с
объектов недвижимости, которые используются в предпринимательской деятельности, если, что налоговая база по такому имуществу определяется исходя изкадастровой стоимости и это имущество внесено в кадастровый список.
Согласно ст. 378.2. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры
и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение
которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами
технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает
размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового
обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов,
торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества
иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации
через постоянные
представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных
организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской
Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения,
не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке,
установленном для ведения бухгалтерского учета.
Согласно ст. 378.1 Уполномоченный орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового
периода по налогу:
1) определяет на этот налоговый период перечень объектов
недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье — перечень);
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ
ПИСЬМО
от 18 февраля 2009 г. N 03-05-06-01/05
В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрено обращение по вопросу об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц при применении упрощенной системы налогообложения и сообщается следующее.
Учитывая, что признание лица налогоплательщиком налога на
имущество физических лиц осуществляется налоговым органом на основании
информации, полученной от органов, осуществляющих регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 5 Закона), а также принимая во
внимание, что в рассматриваемом случае одним из супругов было зарегистрировано
право частной собственности, а не право общей совместной собственности,
полагаем, что предусмотренное п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса Российской
Федерации освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц распространяется только на налогоплательщиков налога на имущество физических лиц, указанных в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество, являющихся индивидуальными предпринимателями и использующих это недвижимое имущество в своей предпринимательской деятельности
С уважением, Надежда.