Добрый день. С мужем в разводе с 2015 года. Есть в общей совместной собственности квартира (без обременения). Хочу выкупить его долю или продать квартиру. Подскажите алгоритм действий при его согласии. И алгоритм действий при его отказе от продажи. Уточнение, человек сильно пьющий и ни дня не бывает трезвым. Как сделать так, чтобы меня потом не обвинили, что он не отвечал за свои действия про продаже доли/квартиры?
Здравствуйте! Квартира у Вас как я понял разделена не была?
СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов,
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Можно составить соглашение о разделе у нотариуса с компенсацией бывшему супругу денег за его долю. На основании соглашения уже регистрировать квартиру и единолично продавать.
Здравствуйте, Татьяна!
Возможно в вашем случае будет проще договориться с мужем о продаже третьему лицу ваших долей, поскольку уже отвечать в случае признания сделки недействительной будет третье лицо, а не вы. Вы можете найти покупателя и договориться о расчете за долю каждого непосредственно на реквизиты каждого собственника.
Если этот варант вам не подходит, то пробуйте выкупить. Можете направить предложение в простой письменной форме о выкупе доли.
К сожалению, риск оспаривания сделки имеется, если человек злоупотребляет алкоголем, возможно он стоит на учете в наркологическом диспансере и в таком случае сделку могут признать недействительной на основании ст.177 ГК РФ.
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
С уважением, юрист Ирина Фролова!
Здравствуйте.
1. При его согласии Вы находите покупателя (можете обратиться к риэлторам) и заключаете с ним договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в виде единого подписанного сторонами документам. (ст. 550 ГК РФ)
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В договоре можете прописать, что половину денежных средств покупатель перечисляет на Ваш счет, половину на его.
Договор подписываете Вы оба и покупатель, затем (до расчета или после расчета) с покупателем обращаетесь в МФЦ и подаете заявление о регистрации перехода права.
2. При его отказе от продажи Вам нужно будет произвести раздел квартиры (при отсутствии соглашения в судебном порядке) и установить в отношении квартиры режим долевой собственности (1/2 Вам и 1/2 супругу).
После чего Вы сможете продать только свою долю, квартиру целиком без его согласия Вы не продадите.
Сделки по продаже долей оформляются у нотариуса, при этом бывшему супругу нужно будет отправить извещение о намерении продать долю. Затем у него будет месяц, чтобы приобрести у Вас долю. Если он откажется от покупки, то Вы сможете продать долю третьему лицу.
Как сделать так, чтобы меня потом не обвинили, что он не отвечал за свои действия про продаже доли/квартиры?
Чтобы Вас не обвинили Вам не нужно его к этому склонять ни коим образом. Воля на продажу должна исходить целиком от него.
Вообще это риск больше покупателя Вашей квартиры, нежели Ваш. Покупатель рискует тем, что после приобретения квартиры Ваш бывший супруг или его законные представители обратятся в суд и оспорят сделку поскольку он не отдавал отчет своим действиям в момент ее совершения (ст. 179 ГК РФ).
При этом злоупотребления алкоголем не может быть основанием для оспаривания сделки — у него должно быть диагностировано постоянное или временное психическое расстройство.
Полностью уберечь сделку от такого исхода невозможно. Единственный вариант — заставить его пройти платное освидетельствование у психиатра по месту жительства, чтобы в заключении было подтверждено, что он не страдает серьезными расстройствами психики.
Хочу выкупить его долю или продать квартиру.
Добрый день!
Вы вправе выкупить долю супруга только при условии его согласия на продажу. И это возможно, если собственность зарегистрирована как долевая.
А если собственность совместная, то Вы можете составить нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, по которому квартира отходит Вам в личную собственность, а Вы выплачиваете супругу компенсацию стоимости его доли в совместном имуществе.
Так, согласно ст. 38 Семейного Кодекса РФ:
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Нотариус удостоверит сделку только при условии, что убедится в дееспособности Вашего бывшего, а если возникнут хоть какие-то сомнения, то может отказать в удостоверении сделки.
Его надо выдержать хотя бы неделю трезвым, и можно идти к нотариусу.
Можете в подтверждение того, что бывший понимал значение своих действий, провести видеосъемку сделки у нотариуса с его разрешения.
Татьяна, добрый день.
Из Вашего вопроса следует, что сделка по распоряжению общей квартирой, находящейся в совместной собственности, планируется спустя 9 лет или более после расторжения брака. Как указывал Верховный суд РФ в Определении Верховного Суда РФ от 13 октября 2015 г. N 55-КГ15-5
Между тем положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами,и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятсябывшие супруги.
Аналогичный вывод в Определении Верховного Суда РФ от 5 июля 2016 г. N 5-КГ16-64 и Постановлении Конституционного суда РФ от 13.07.2021 г №35-П
Если титульным собственником являетесь Вы, а бывший супруг в ЕГРН не значится правообладателем, то Вам совершенно ничего не мешает продать квартиру. Делить ее нет необходимости. В соответствии с п.2 ст.253 ГК РФ
Относительно согласия на отчуждение общего имущества бывших супругов
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
При этом у Вас останется после получения денег по договору купли-продажи обязанность часть средств в размере половины от цены продажи направить бывшему супругу, в противном случае он вправе требовать взыскать с Вас эти деньги. — см. Определение Верховного суда РФ от 02.06.2015 N 5-КГ15-47
Исходя из ситуации вряд ли возможно предполагать, что
человек сильно пьющий и ни дня не бывает трезвым.
пойдет оспаривать что-либо в суд, разве что кто-либо «поможет», но перспективы такой «помощи» будут стремиться к 0.
Если же отвечать на Ваш вопрос буквально, то
Как сделать так, чтобы меня потом не обвинили, что он не отвечал за свои действия про продаже доли/квартиры?
Вы не отвечаете за действия нотариуса при совершении им нотариальных действий, если решите оформлять согласие и муж на него пойдет. Проверка дееспособности граждан — это полномочие нотариуса, а не Ваше. Но нет никаких гарантий того, что при его оформлении, последующей продаже квартиры, гипотетическом судебном споре такое согласие не будет признано недействительным на основании ст.177 ГК РФ. От себя Вы можете только попытаться повлиять на то, чтобы бывший супруг явился к нотариусу трезвым. Все остальное не от Вас зависит.
Если же хотите непременно разделить квартиру, то имеет смысл это делать в судебном порядке, а не по нотариальному соглашению, минуя риски его оспаривания. Следует иметь ввиду, что с 01.09. значительно повышаются гос.пошлины при обращении в суд.
При необходимости подробных разъяснений Вы можете обратиться ко мне в чат.
С уважением
Дееспособности он не лишен. Нотариус как раз и может зафиксировать передачу средств в рамках соглашения о разделе имущества. А уже после фиксации нотариусом передачи средств Вас никто ни в чем не обвинит.