Как провести и оформить сделку по покупке квартиры, находящейся в обременении у банка?

Здравствуйте, Ольга!

В вашем случае, если Вы хотите приобрести квартиру, в отношении которой приняты обеспечительные меры (залог), необходимо, чтобы все участники сделки (залогодатель, залогодержатель, покупатель) согласовали ряд условий (цена, способ оплаты и т.д), а также, чтобы было желание со стороны участников сделки на совершение самой сделки (статья 153 ГК РФ).

Если должник не просил Вас (лучше всего в письменной форме) об оплате за него по кредитному договору, то у Вас возникнет лишь право в последующем требовать неосновательное обогащение не с должника, а с Банка.

Предлагаю вам заключить с продавцом предварительный договор, в котором подробно обговорить ваши следующие действия:

Можно одновременно заключить договор залога второй квартиры и договор займа, по которому вы даете продавцу необходимый миллион на выплату банку. После снятия обременения с нужной вам квартиры вы оформляете ее покупку и расторгаете договор залога той квартиры.

Это достаточно длительно по времени и затратно, но максимально снижает риски.

Можно немного упростить ситуацию: вы просто вместе с ним ходите в банк, гасите его кредит, потом в Росреестр, гасите обременение и потом оформляете сделку. Это проще, но более рискованно, я бы рекомендовал так делать при определенной доли доверия к покупателю и наличия у вас юридической грамотности.

По вопросу списка документов, то он сейчас достаточно небольшой и включает правоустанавливающие документы на обе квартиры и кадастровые паспорта на квартиры, дополнительно: справки об отсутствии задолженности по коммуналке и особенно по взносам на капремонт, поквартирные карточки, свежие выписки из реестра недвижимости