Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа недвижимости - срок владения менее 3х лет
Необходимо прояснить ситуацию по продаже недвижимости частным лицом.
2 случая:
1)Продажа жилой недвижимости – квартиры находящейся в собственности с апреля 2013 года. Была приобретена по ДКП у застройщика. (не единственная в собственности)
2)Покупка нежилой недвижимости и продажа этой же нежилой недвижимости – срок владения менее 3х лет. Покупка по ДКП у муниципалитета.
Вопросы:
1.Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет?
2.Более 3х лет?
3.Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения - касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
4.Если стоимость продажи равна стоимости покупки, необходимо платить какие либо налоги?
Поясните по новым нормам в 70% от кадастровой стоимости?
5.Каким образом можно оптимизировать налоговые выплаты, если стоимость продажи выше стоимости покупки?
6.Если имеется ИП – есть выгода применять ИП при покупке и дальнейшей продаже объекта по цене выше цены покупки?
7.Если имеется ИП – может ли налоговая иметь к человеку претензии при продаже объекта недвижимости? (в кодах ОКВЭД имеются связанные с услугами по недвижимости – управление, сдача и тп).
8.Если в этой части есть риски и возможность претензий со стороны налоговой, то как этого избежать?
1.Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет?
Роман
13 % от суммы более 1 млн руб. У Вас до 3 лет осталось немного, если не очень срочно, то можно подождать и воспользоваться правом на возврат налога (если ранее не получали возрат налога)
2.Более 3х лет?
Роман
Налог не платится
3.Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
Роман
Распостраняются на объекты купленные после 01.01.2016 г.
4.Если стоимость продажи равна стоимости покупки, необходимо платить какие либо налоги?
Роман
Нет, но необходимо будет подать декларацию в ИФНС
7.Если имеется ИП – может ли налоговая иметь к человеку претензии при продаже объекта недвижимости? (в кодах ОКВЭД имеются связанные с услугами по недвижимости – управление, сдача и тп).Роман
Нет, т.к. вы будете продавать как физ лицо, а не как ИП
Квартиры оформлены на физ лицо? Если да, то никаких проблем не будет
8.Если в этой части есть риски и возможность претензий со стороны налоговой, то как этого избежать?
Роман
Необходимо своевременно подать декарацию, если планируете продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, либо произвести оплату 13 % с суммы превышающей 1 млн руб.
1.Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет?
Роман
13% НДФЛ
2.Более 3х лет?
Роман
Никаких налогов.
Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
Роман
Да только на них
Если стоимость продажи равна стоимости покупки, необходимо платить какие либо налоги?
Роман
Нет, так как не будет дохода
5.Каким образом можно оптимизировать налоговые выплаты, если стоимость продажи выше стоимости покупки?
Роман
Воспользоваться налоговым вычетом 1 млн руб.
1.Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет? 2.Более 3х лет?
Роман
Роман, добрый день!
Менее 3 лет для квартир, право собственности на которые приобретено до 01.01.2016. Т.е. если продавец купил ее до указанной даты, и продает ранее трех лет — платится 13% НДФЛ от стоимости, указанной в договоре. На основании ст. 220 НК налоговая база может быть уменьшена либо на 1 млн. либо доход от продажи уменьшается на сумму затрат на приобретение квартиры.
Пример. Купили квартиру в 2015 году за 2 млн., продаете в 2016 и указываете в ДКП стоимость продажи за 2 млн., включаете данные в 3-НДФЛ которую сдаете до 30.04.2017 налог не платите.
Если купили квартиру в 2016 и продаете в 2016 стоимость для налогообложения будет определяться в соот. со вступившей в силу с 01.01.2016 ст. 217.1 НК
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.
,
Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
Роман
Все правильно, об этом прямо говорит ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Также надо отметить что трехлетний срок сохранен для некоторых случаев
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
И в дополнение: Есть Письмо минфина о том что можно в одном налоговом периоде пользоваться вычетом и по покупке
Юсупов Азизбек
Это при условии что право на вычет при покупке н/д не использовано ранее в полном объеме, либо не использовано до 01.01.2014 независимо от размера фактически полученного вычета
Здравствуйте, Роман!
Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет?
Уплачивается налог на доходы физических лиц — 13%. Возможны варианты по имущественному налоговому вычету (его размер может составлять до 1 млн. рублей). например, квартиру продаете за 2 млн., с учетом вычета в 1 млн. рублей налог надо платить только с 1 млн. рублей.
Также вы вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. То есть, купили квартиру за 1 млн. рублей, продаете за 2 млн. рублей, налог платите с 1 млн. рублей.
2.Более 3х лет?
Такой доход от налогообложения освобождается.
3.Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
В соответствии с Федеральным законом Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»:
Статья 4
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
1.Какие налоги необходимо платить при продаже недвижимости при владении менее 3х лет?
Роман
здравствуйте!
НДФЛ 13%
.Более 3х лет?
Роман
не надо
Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
Роман
только на приобретенные с 01.01.2016г.
4.Если стоимость продажи равна стоимости покупки, необходимо платить какие либо налоги?
Роман
нет, т.к. вместо вычета можете уменьшить налог на сумму расходов по приобретению
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
5.Каким образом можно оптимизировать налоговые выплаты, если стоимость продажи выше стоимости покупки?
Роман
в том же налоговом периоде приобрести другую квартиру
6.Если имеется ИП – есть выгода применять ИП при покупке и дальнейшей продаже объекта по цене выше цены покупки?
Роман
зависит от системы налогооблажения и предполагаемых доходов
7.Если имеется ИП – может ли налоговая иметь к человеку претензии при продаже объекта недвижимости? (в кодах ОКВЭД имеются связанные с услугами по недвижимости – управление, сдача и тп).
Роман
может, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности (сдавалась в найм, аренду)
6.Если имеется ИП – есть выгода применять ИП при покупке и дальнейшей продаже объекта по цене выше цены покупки?
Роман
зависит от системы налогооблажения и предполагаемых доходов
ИП находится на УСН 6%.
Как пример: покупаю нежилую недвижимость по ДКП у муниципалитета за 2 миллиона \ вкладываю в ремонт 500 тысяч \ из вложений в ремонт документарно подтверждено 100 тысяч \ продаю за 3 миллиона.
Срок владения менее 3х\5ти лет.
В данном случае - я могу приобрести объект как ИП и заплатить 6% с разницы при продаже?
В данном примере как считается разница между ценой продажи и расходами на приобретение - с какой суммы я должен заплатить налог?
При превышении какого уровня доходов я не смогу платить как ИП по ставке 6% ?
В данном случае — я могу приобрести объект как ИП и заплатить 6% с разницы при продаже?
Роман
нет. 6% с дохода, а не с разницы. поэтому УСН 15% (доходы минус расходы), что не выгодно может быть
В данном примере как считается разница между ценой продажи и расходами на приобретение — с какой суммы я должен заплатить налог?
Роман
с дохода 3 000 000
При превышении какого уровня доходов я не смогу платить как ИП по ставке 6%?
Роман
применять УСН можно, если не превысите 60 млн. руб. в год
4. Если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили 60 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным пунктами 3 и 4 статьи 346.12 и пунктом 3 статьи 346.14 настоящего Кодекса, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.
1)Продажа жилой недвижимости – квартиры находящейся в собственности с апреля 2013 года. Была приобретена по ДКП у застройщика. (не единственная в собственности)
Роман
Когда продавать собрались? Если после апреля 2016 года, то никаких налогов платить не надо, если до апреля, то все завит от того какая будет разница от суммы приобретения и от суммы продажи (если сумма приобретения была более миллиона, так как менее такой вычет невыгоден, а выгоднее воспользоваться стандартным вычетом в один миллион)
2)Покупка нежилой недвижимости и продажа этой же нежилой недвижимости – срок владения менее 3х лет. Покупка по ДКП у муниципалитета.
Роман
То же самое по сумме приобретения, но при условии что стандартный вычет для нежилой недвижимости составляет 250 000 рублей
3.Изменения в законодательстве о сроке в 5 лет владения — касаются только объектов приобретенных с 1 января 2016 года? Или норма в 5 лет распространяется и на объекты приобретенные ранее?
Роман
Нет, не распространяется, все что было приобретено в собственность до 01.01.16 года под действие этой нормы не попадает
4.Если стоимость продажи равна стоимости покупки, необходимо платить какие либо налоги?
Роман
Именно так, это вычет предусмотрен пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
5.Каким образом можно оптимизировать налоговые выплаты, если стоимость продажи выше стоимости покупки?
Роман
Смотря насколько выше
6.Если имеется ИП – есть выгода применять ИП при покупке и дальнейшей продаже объекта по цене выше цены покупки?
Роман
Для ИП такое уменьшение возможно только при двух системах налогообложения — ОСНО (НДС-18% и НДФЛ — 13%) и УСН (доходы минус расходы — 15%), по сравнению с обычным физлицом — это не выгодно
7.Если имеется ИП – может ли налоговая иметь к человеку претензии при продаже объекта недвижимости? (в кодах ОКВЭД имеются связанные с услугами по недвижимости – управление, сдача и тп).
8.Если в этой части есть риски и возможность претензий со стороны налоговой, то как этого избежать?
Роман
Да, ИФНС может посчитать это доходом от предпринимательской деятельности и посчитать налог с учетом Вашей системы налогообложения
7.Если имеется ИП – может ли налоговая иметь к человеку претензии при продаже объекта недвижимости? (в кодах ОКВЭД имеются связанные с услугами по недвижимости – управление, сдача и тп).
8.Если в этой части есть риски и возможность претензий со стороны налоговой, то как этого избежать?
Роман
Да, ИФНС может посчитать это доходом от предпринимательской деятельности и посчитать налог с учетом Вашей системы налогообложения
В этом как раз главный вопрос – если налоговая может посчитать продажу квартиры предпринимательской деятельностью ИП, не смотря на то что продаю ее я как физическое лицо, то как избежать этих рисков?
В данном случае — я могу приобрести объект как ИП и заплатить 6% с разницы при продаже? В данном примере как считается разница между ценой продажи и расходами на приобретение — с какой суммы я должен заплатить налог? При превышении какого уровня доходов я не смогу платить как ИП по ставке 6%?
Роман
Приобрести как ИП можете, но вот расходы на приобретение учесть при продаже не сможете, так как УСН 6% не предполагает учет расходов
Вычет- эта установленная законом, уменьшающая доход
от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости эта
сумма составляет 1 000 000 руб. в год.
Проще говоря: Продаете квартиру за 2000000 (она в собственности менее 3 лет) отнимаете 1 млн., платите налог с остатка
И в дополнение: Есть Письмо минфина о том что можно в одном налоговом периоде пользоваться вычетом и по покупке и по продаже квартиры. (не могу выложить, с телефона (()